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不要再做城市扩张的美梦
(博讯北京时间2016年11月29日 转载)
    
    童大焕 独立学者


    童大焕 独立学者
    
     有两个新闻放在一起看,城市化的未来就格外清晰。一是《21世纪经济报道》本月23日消息:《「十三五北京社会治理规划》提出北京社会治理的一个重要目标是,「十三五末城六区常住人口要比2014年下降15%左右,即5年间减少约200万人,每年需要减少常住人口40万左右,其中2016年安排的任务是38.7万。但公开数据显示,截至2016年9月底,北京全市常住人口同比增加9.8万人,增长0.5%,总体人口目标调控成绩显着。但是北京六个主城区常住人口仅较上年底减少9.6万人,未达预期。而对应主城区人口减少未达预期的另外一个问题是,郊区的人口接纳其实并不够。
    
     虽然北京主城区为了「人口疏解,采取了大量拆除各类市场的铁腕手段,但遭遇的是「业走人留,市场的外壳不在了,但市场本身还在,人也还在。而口头上说了多少年的郊区产业转移,事实无业可转无产可移。城市中心的市场一旦被拆散,大部分的可能就是灰飞烟灭梦想只在空中飞!
    
     第二则新闻是同日(23日)国土部召开新闻发布会,主要是为了推介一个文件:《关於深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)》。这份文件虽然是国土部制定的,但却经过了「中央全面深化改革领导小组和国务院的审定,所以不能仅仅视为部门意见。
    
     这份文件的指导思想是:把中心城市建设引入到「城市更新(旧改)的新时代,土地供应将从「增量供应为主演变为「存量供应为主。
    
     通过新闻发布会,国土部告诉了我们此次「土地供应格局调整的背景:改革开放30多年来,我国城镇化建设取得突飞猛进的发展,但在一些地方,城镇外延式扩张与存量土地低效利用状况并存,个别地区甚至出现空城、鬼城。
    
     为了推进城市更新顺利进行,「指导意见给出了5条激励政策,其中最关键的一条是:鼓励原国有土地使用权人通过自主、联营、入股、转让等多种方式对其使用的国有建设用地进行改造开发。
    
     两则新闻背後的历史背景是:
    
     经过了改革开放後长达几十年竞相压低土地、劳动力和环境成本的招商引资竞赛,中国的工业产能已经没有一个行业不严重过剩,工业带动城市发展的城市面积扩张以及试图通过产业转移改变城市格局的时代基本上一去不复返了。服务业主导的城市收缩时代已经迅速到来。城市的边界已经基本定型,接下来的漫长时期,主要就是集聚加上收缩。
    
     经过了1998年至2016年长达18年的中小城市城镇化大跃进,中国的城市面积扩张是人口扩张的3倍,90%以上的城市建成区和绝大部分地区房地产业已严重过剩。土地财政已经难以为继,再卖地只能建空城鬼城。而建立在土地财政基础上的地方债,已经成为银行的一颗定时炸弹,成为金融风险的隐患。再接下来,土地财政有百弊而无一利。因此,即使在超级大都市,城市向外扩张的时代也已经基本结束,必须也必然进入城市核心地区内部的都市更新时代。
    
     都市更新意味着未来的城市更高,更密,城市核心区容纳的人口更多。未来的城市半径是极其有限的,即使在日本东京都市圈这样3500多万人口的超级大都市,它的城市半径也始终没突破30公里的距离(就业中心到居住中心的距离)。而到了2001年进入互联网和服务业时代以後,东京都市圈内的一都三县,更是一改过去53年(1947至2000)最大核心区??东京都的人口增长率远低於其他三个县的历史,变成东京都人口增长率远高於其他三县!同时,在日本东京都山手线内(约相当於北京三四环之间),不断在都市更新(旧城改造)中出现更多的城市中心。
    
     我在2015年底给广州某大地产集团公司所有管理层讲座时即提醒他们:未来的空间在旧城改造。
    
     事实上,进入服务业时代,不论美国,日本,韩国,人口流动的趋势都是继续往大都市圈的核心区迁移,不是在分散,而是在加速集中。真正回到农村,回到三四线城市的逆流,从个案上有,从整体上并没有。而超级大都市城市面积的扩张,也严格受到时间和空间距离的限制。毕竟,不管任何人,一天都只有24小时。
    
     服务业主导的「世界愈来愈陡峭、「城市愈来愈集中的城市化潮流,是全人类都正在面临的一个全新课题。不管是决策者,还是房地产开发商,还是个人房产投资者,都要以全新的观念来刷新自己的旧有认知。不要人为去控制人口和城市密度,应该增加大都市和区域中心城市的城市中心土地供应和建筑密度。中心城市和城市中心土地供应不足,城市郊区和小城市土地供应过剩的长期土地错配问题不解决,城市病和投资浪费问题会愈来愈严重,因为投资房产错失而导致人生失败的人也会愈来愈多。尤其是,短期资金现象导致的涨跌会迷惑人们,忽略长期的人口现象带来的房地产坚实支撑。来源: 东网
    
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