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卢峰:「息魔」杀到楼市爆煲难免
(博讯北京时间2015年12月21日 转载)
    
    
     2007年3月,当时新上任的美国联储局主席伯南克(Ben Bernanke)到国会出席听证会,接受议员有关货币政策的提问。当时美国楼市开始出现调整,次按债券及相关产品开始从市场宠儿变成弃妇,楼价也逐步从高𥧌回落。但跟当时大部份经济学者及市场人士一样,伯南克对议员们说,虽然没有实力的业主在取得按揭贷款方面有困难,但楼市调整不会太厉害,对整体经济的影响不会太大,情况仍然可控(the impact on the broader economy and financial markets of the problems in the subprime market seems likely to be contained)。

    
    金融危机原点往往不起眼
    
    不到半年,伯南克发现自己的判断大错特错,持有大量次按证券的金融机构开始陆续出事,有基金暂停让客户赎回,有银行完全停止次按买卖及大手沽出,有金融机构向央行及企管机构求助。然后风波迅速从欧洲蔓延到美国。贝尔斯登(Bear Stearns)成为第一个倒下的金融巨企,接着是房利美、房贷美,到○八年九月雷曼倒闭,引发金融海啸,差一点拖垮整个金融体系,实体经济受的打击到现在还未完全过去。
    
    花了这许多篇幅说这件旧事想说明一个事实,那就是金融危机、经济危机的原点往往是不起眼的,被轻视的,即使是有知识、经验的学者专家也容易低估问题的严重性,又或被看似矛盾的经济数据蒙蔽,以为一切受控,不会爆煲,但实际的影响及破坏力却远超想像,令经济久久不能好转。而今次美国加息就大有当年危机原点的味道,并且跟那时一样很容易被低估。
    
    事实上这次美国启动加息周期后,本地官商大部份反应基本是play down它的影响,认为加息幅度轻微,本地银行更因为资金充裕而没有跟随加息。他们又认为,未来加息步伐很温和,对本地经济不会有重大影响。楼市方面,虽然越来越多人预期会出现调整,但大都认为楼价下跌幅度有限,加上业主、企业、银行底子比以前厚,不担心加息会引发什么危机。只是,这样的评估充满「夜行人吹哨」自我安慰的味道,实情是楼市大幅调整的时机已到,由此引发的经济震荡更是非同小可。
    
    自○三年沙士疫潮过后开始,本地楼市经历了长达十二年的牛市,楼价一直攀升,几乎没出现过什么调整。跟○三年相比,楼价大升至少五倍,即使跟九七年的「疯癫价」相比也上升五成以上,令香港楼价几乎贵绝全球,远超市民的负担能力。今年中平均楼价已是市民年收入的十四倍以上,根本难以负担。再加上特区政府近两年大幅增加土地供应,未来四年每年新增住宅单位高达二万个,比过去几年的一万个以下大升一倍。在新盘不断推出下,发展商免不了以各种优惠甚至减价抢客,抢夺购买力,令楼价面对强大的下调压力。
    
    加息赶走买家至供过于求
    
    另一方面,外围经济前景欠佳已是回避不了的事实,其中内地经济增速进一步下跌至6.5%或以下将令本港人流、资金流及商业活动减少,旅游及零售业已首当其冲进入寒冬,其他相关的行业从金融到专业服务到个人服务也开始停滞甚至收缩。这些不利因素将进一步打击投资意欲,降低楼市的承接力,并削弱投资者、消费者对未来的信心。
    
    在楼市基本因素明显转坏下,加息周期启动就大有可能成为触发大调整危机的「药引」。要知道加息意味资金紧绌,意味供楼负担上升。而且今次加息周期不会在短期内过去,肯定会延续到2017年甚至更长,好让利息回到正常的水平。以现时的超高楼价计算,加息一厘的供楼开支就会上升超过一成,到2017年加息两厘的话,供楼负担更会上升两成半,令小业主及新置业者百上加斤,即使有父母支持也不易吃得消。换言之,加息极可能把不少买家赶离场,进一步形成供过于求的格局。只要有部份业主急于套现低价放售物业,楼市成交价可以很快下跌两、三成,形成一种恐慌或争相出货的情绪。
    
    而且,本地楼市有一个特色,那就是楼价上升大家抢购,楼价下跌无人问津,令楼价升得快时跌得也急。当楼价形成跌势时,买家肯定进一步观望,希望楼价再跌以执平货,增加「水位」。在无人接货下楼价只有越跌越急,不知底在何处。亚洲金融危机后的楼市崩盘正正是这样的产物,还令香港经济陷于泥沼长达七年。现时楼市「价高势危」情况远超过九七年,「息魔」来临大有可能推倒第一块骨牌,引发的杀伤力实在难以估计。
    
    来源:苹果日报 (博讯 boxun.com)
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