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卢峰:香港楼价将大跌已成各界共识?
(博讯北京时间2015年9月21日 转载)
    
    
     不知是因为市场陆续出现一些挞定个案还是二手成交有些停滞不前,近期多个不同官员、学者、市场人士不约而同高调的谈到当前楼市的风险。负责开拓土地以落实建屋目标的发展局局长陈茂波前不久就罕有的以网志提醒市民,楼宇供应正稳步增加,供求失衡情况已逐步改善,想入市置业的人该考虑楼巿风险,审慎一点及量力而为。

    
    若果嫌这位争议不断风波缠身如酒驾的陈茂波不够份量或说服力,也可以考虑一下金管局总裁陈德霖先生的说法。这位接替任志刚担任金管局掌舵人的金融专业官员上位后表现一直四平八稳,没有突出自己的形象,说话更是拘谨审慎,没有多少色彩,也不会哗众取宠。前几天他特地就楼市情况发表评论,指出过去几年支撑楼市的三个主要因素:住宅供应不足令供求失衡、内地经济快速增长带来额外购买力及超低利息。
    
    陈德霖认为目前这几个因素都在变化,住宅供应开始陆续增加,未来两、三年将进入近十年来的高𥧌期;内地经济增长开始放慢,过去几年涌入本地楼市的内地购买力将会减少,愿意高位接货的投资者也会减少,这对楼价不可能没有影响。当然还有美国利率不可能永远处于零水平,未来两、三年肯定逐步向上调整,令供楼负担不断加重。
    
    官员以外,投资银行及经济分析员也不约而同发出楼市调整的讯息。瑞银上星期就发表报告,指香港楼价过高,经济转弱,未来两年楼价有可能下跌四分一至三成。其他银行也有分析员指楼市调整在即,楼价可能大跌五成回到○九年的水平。
    
    官商学者齐看淡罕见
    
    预测「疯颠」的楼价调整不是新鲜的事,在政府几番推出辣招抑制需求的时候已有不少类似的警告,官员也有劝告市民量力而为,但像最近这种官、商、学者「大合唱」指楼市将会出现调整却非常罕有什至是前所未见。重要的是,今次对楼市合唱淡风并不是什么有组织、有计划的行动,而是利淡的因素已明显不过,楼市调整已充满「writing on the wall」的味道。
    
    首先,楼价委实已升至荒谬的地步,跟实体经济情况及市民负担能力完全脱节。从○三年沙士后开始的楼市升浪到现在已接近十二年,楼价不管是豪宅还是中小型住宅都上升三、四倍以上,比九七年的高𥧌也超越近五成;即使从金融海啸后的○九年秋天开始计算,大部份楼宇的价格至少上升一倍以上。同期市民收入中位数上升不过三成左右,跟楼价升幅完全不成比例,并令市民要花超过十四年收入总和才可能成为上车盘业主。
    
    除了远离市民的负担能力外,本地楼价水平即使不是贵绝全球也肯定数一数二,比巴黎、伦敦、三藩市甚至东京等国际大城市都要昂贵;再加上美元升值(意味港元同时升值) ,以港元计价的本地物业相比之下更昂贵,更缺乏投资价值,这肯定从根本削弱楼市的承接力。
    
    游资涌港情况扭转
    
    楼价「坚离地」以下,香港经济及内地经济明显转弱是另一个重大打击。过去几年香港旅游、零售业保持旺盛,靠的主要是内地经济火红,靠的主要是高速增长的内地人流及钱流。但从去年秋天开始,内地经济开始放缓,政府努力催生的股市泡沫又突然爆破,造成巨大的财富蒸发,令金融业进入寒冬,大量游资涌港的情况已完全扭转,随时出现内地投资者沽货套现以解决资金紧绌的困境。此外,内地旅客特别是高消费旅客明显减少,零售业从人流到营业额都大幅下降,商业区铺位空置情况越来越严重。未来一段时间,这样的低潮不会过去,甚至可能进一步恶化,把香港消费市道及经济增长拖低。在消费、经济走向低迷下,疯颠的楼价是不可能维持的。
    
    另一个足以「打残」楼市的因素当然是加息。虽然美国联储局在刚过去的议息会议决定维持利率不变,把加息决定再次推迟。但联储局只是想再保险一点、稳妥一点而已,并不意味耶伦等放弃把利率正常化,到今年年底或最迟明年年初,联储局仍将会启动加息周期,预计到2017年底将会加息两厘以上。对于处于极高水平的楼价来说,加息两厘意味楼价每月供款上升二、三千元,业主能否受得了固然是疑问。即使咬紧牙关继续供款,他们也得节省其他开支以应付,变相令消费市道更疲弱,形成经济、楼市不断下沉的恶性循环。
    
    只要看到这三种趋势,只要留意一下整体经济走向,就不难理解为何越来越多人看淡本地楼市,为何从官员到学者到市场人士都觉得楼价有可能在未来两年大跌三成以上!
    
    来源:苹果日报 (博讯 boxun.com)
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