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姚树洁:房价可能跌30% 央行救市为防经济危机
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(博讯北京时间2014年10月06日 转载)
    
    
      昨天坐一辆黑车,司机是搞房地产推销的。我问他为什么要开黑车,他说,“房子卖不出,收入少了,只能上下班顺便赚点小钱,否则日子难过。”

    
      我问,“房地产真的很难吗?”他说,“不是很难,是非常之难。”
    
      重庆的房价是全中国特大城市最便宜的。这里大量的廉租房解决了不少中低收入人群的住房问题,政府还在供地方面做出许多努力,使该市的房价一直控制在远低于全国特大城市的平均水平以下。同时,重庆市率先在国内实施房地产税,也比较有效地控制了房价的非理性飞涨。
    
      然而,就算是重庆,今年的二手房成交量急速下降。我今天早上上班,路过一家中介公司,销售经理小李跟我热情地推销房子,我顺便跟他了解一些行情。
    
      我问小李,“现在房地产生意是不是真不好做?房价的走势如何?重庆天地的房价如何?学区房的房价怎样?大学城的情况又是如何?”
    
      小李说,“重庆天地是香港人开的楼盘,价格没有变,那是比较高收入的人买的。开发商不会降价,二手房主也不会降价出售,所以,像这样的楼盘1万4左右,没有什么变化。所不同的,可能是房子不大好卖了,或者是开发商间接降价,例如,给出一些优惠的购买条件。”
    
      “沙坪坝学区房,多为小户型,这里的需求旺盛,房价也不会降,当然也决不会升价了。大学城的房子多,那边现在4500元一平米(套内)都能买得到,要是有钱,买铺面也是最好的时机。”
    
      我说,“如果除掉这些特殊的地方,现在的房价大概下跌多少?”
    
      他说,“二手房主多半不会降太多,一是观望,二是能扛就扛。近几个月,买房人希望大降价,卖方死扛,所以,二手房的成交量直线下降,普遍是20%到30%,情况比较严重。”
    
      “买房人集中注意新楼盘的优惠。抗得住的开发商,愿意主动降价10%。那些靠流量的开发商,资金周转有问题的,降价可以高达15%,甚至是20%。就算这样,新房子的销售量也下降了10%左右。”
    
      小李说,“重庆现在的房价真的还是很合算的,如果利息往下走,今后房价还是要涨的。因为新房子涨价的空间很大。现在行情不好,一是供应比较充足,消费者需求基本只靠刚性需求,大多数投资者不会跟以前那样乱买了。”
    
      我说,“央行下调首套房贷利率至70%,会不会起很大作用?”
    
      他说,“下面也还没有明确的执行。估计还是能够帮助一些刚性需求者,对那些投资和投机的人,作用不会太大。这个政策的作用有多大,现在也不好说。现在是大家都开始观望,市场确实是非常不景气,我们的生意也比较惨淡。”
    
      如果说重庆都是这样的情况,不难看出,许多原来以高房价出名的其他大城市,房地产的大面积降温,已经是不可逆转的趋势。今年9月份,全国城市的平均房价环比下跌0.9%,全国的主要城市,几乎都处于价量齐降的状态。
    
      我本人估计,有些城市房价在一年内下跌30%是完全可能的。
    
      然而,房价为什么要下跌?今后的情况如何?央行的突然干预又有什么意义呢?
    
      宏观经济增长速度放慢,银行不敢随便注水,原来限购所产生的虚拟“房价还会张”的心理,已经被真实的下跌心理所替代,就算取消限购,房地产业不会像5年前那样疯狂。
    
      至于今后,要看目前的结构性“剩余”能否被消化掉,还要看今后新建房子的数量,以及刚性需求的增长量。
    
      人口还要进城,但是进城不等于会买房子。城乡一体化,农民工收入的提高,才是决定今后城市住房刚性需求的重要因素。根据我直观的看法,房地产要在5年内咸鱼翻身比较难。
    
      央行的做法,基本上是为了防止房价下跌演变成中国房地产引爆的经济危机。也就是说,央行已经走投无路,必须重回支持房地产的老业。说白了,就是为经济转型赢得一点时间而已。
    
      也就是说,央行的做法,只是为了减缓房价的下跌速度,而不是为了提高房价。到了今天,就算真正目的是为了保护既得利益者,保护开发商,保护GDP,那也不可能把泡沫吹回到昔日疯狂的地步。
    
    来源:作者新浪博客 (博讯 boxun.com)
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