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叶启明:土地私有化实施方略
请看博讯热点:房产泡沫

(博讯北京时间2014年7月25日 转载)
    
    中共政府已经对房地产市场进行了数轮宏观调控,然而总是扭转不了房价的反弹形势,从某种程度上说明投资房产仍然是资产保值增值的重要选择。
    

    从宏观经济学上说,整体经济形势、物价水平与货币总量和商品总量的比值有关,也与货币和商品的市场流通速度息息相关。2008年的货币超发以及2012年国家加重对基础设施建设的投资,让社会产生了更多的“富余”资本,一方面使得通胀继续恶性循环,另一方面也导致了实体经济的持续下滑,而非实体经济则受到朝野关注,如黄金、期货、书画甚至虫草等投资逐浪高涨,尤其是房地产业备受恩宠,因此房价也就不断飙升了。在这种情况下,无论任何调控其实都是多余的。
    
    实际上,土地是世界上最原始、也是最有价值的资本。但上述的民间资本炒作根本就无缘涉足土地,因为中国的土地是国有的或集体的,说白了是官僚垄断的。土地交易原则上也是非法的。若土地能够自由交易,那么广泛庞大的土地市场必然吸纳足够的“富余”资本,而房产等投资价值必将骤然下降,房价也就不可能高企了。
    
    从房地产业本身来说,正是因为土地是垄断的,因此土地价格不可能反应真正的市场价值,而是任意高涨的。土地价格是房价的重要组成部分,必然将房价逐渐推高。不仅如此,附着于土地之上的小产权房、民房等也不能进行市场交易,使得人们只能选择商品房。我们知道,商品的选择空间有限,卖方基本上可以随意叫卖了,买受人只能被宰割。
    
    因此,废除土地国有(集体)制度,实现土地私有化,是让房地产市场理性回归的必由之路,也是缓解金融震荡的重要办法。虽然如此,土地私有化仍然会遭到重重质疑和阻碍。
    
    有人以为,土地私有化与《宪法》和基本国策相违背,从法理上说不过去。这实在是一种无厘头的辩驳。现行的土地垄断局面正是由于《宪法》和基本国策造成,其导致的严重恶果已是昭然若揭,因此有必要进行及时修正。实际上,中共的《宪法》和国策也是一直在“修正”的。1950年左右实行的土改,只是在农村而已,即所谓“废除封建的土地产权制度”,而城市土地产权依然维持原状。1982年修订新《宪法》,对土地产权制度开始一刀切,无论城市还是农村的土地都是国有的(或集体所有),且不做任何法理解释。如此反复无常、逻辑混乱的《宪法》,其权威性本身就大打折扣,再以此裹挟全民就只能是“霸王”行径了。
    
    有人以为,土地私有化并不能保证增强经济效益,并认为“苏东波”(苏联东欧波兰)剧变后实行的土地私有产权制度,导致其农业经济迅速衰落。但这种衰落只是暂时阵痛而已,21世纪以后,“苏东波”地区农业经济开始快速恢复。实际上,土地私有化是增强农业经济效益的不二选择。中国农村目前至少有4亿剩余劳动力人口,有限的耕地不可能让这些人靠种田为生,因此需要转移到城市来。“改革开放”后这些其实已经都转移到城市里了,但由于户籍二元机制使之并未能成为真正的市民。而其留在农村的土地则大量抛荒,不能产生任何经济效益;即使这些人自己耕种或请人耕种,分散而不规整的土地、简单的生产工具一样难以产生良好的经济效益。因此,农业有必要进行规模化、机械化运作,即实现农业现代化,才能保证经济效益的最大化。而农业的规模化,有赖于土地的整合,土地整合的前提是土地私有化。
    
    有人以为,土地私有化后,会让一些农民卖地后陷入赤贫、沦为廉价劳动力,被任意剥削。这话其实说反了,正是因为土地垄断才让一些农民沦为廉价劳动力而被任意盘剥。中共建政以后,开始实行农村土地国有化,广大农民不要说土地所有权没有,连使用权也没有。因此只能按照“领袖”的指示,根据集体的安排,从事各种农业劳动,其与农奴何异!1978年以后,才做稍微变通,将土地使用权“赐给”农民(在规定的期限内),同时收取高昂的农业税。农业耕种的辛苦、收入的卑微使得广大农民纷纷“逃离”农村,成为沿海沿江等发达地区工厂的廉价劳动力。即使作为工厂的廉价劳动力,其收入也远远高于种田种地所得。
    
    所谓“剥削”,本身亦是极富意识形态色彩的词语。资本和劳动本是实现社会再生产的必需元素。在公正的社会环境和自由的市场经济下,劳动者与用人单位(用人者)通过协商确定劳动关系,一方提供资本、设备等生产资料,一方付出劳动而分享一定的劳动成果,完全不存在被剥削。只有在垄断经济和低劣人权的双重影响下,劳动者才会成为被“剥削”者。
    
    有人以为,土地私有化以后,会使土地不断被兼并,成为投机炒作的热点。投机者也不会认真经营土地,从而出现土地资源严重浪费的情况。我们不排除这种可能性,尤其是一些经济发达地区农村、城郊农村的土地很容易被反复流转,以致价格虚高。但这更多是“富余”资本找不到实体经济投资渠道的被动选择而已,况且被炒作的土地仅可能出现在上述地区,空间十分有限,对国民经济不可能产生剧烈的影响。即使如此,土地所有者要想将土地卖出好价格,依然需要追加资本维护土地肥力,如翻土、施肥、灌溉、除草、修路、种植等。
    
    但在土地国有制的情况下,农民只是享有土地承包经营权,不能随意处置土地,因此一般不会认真保护好土地,正如租房者一般不会付出精力装修房屋一样。实际上,现在的大多农村耕地已被抛荒,完全处于沉睡状态;而发达地区农村、城郊农村的耕地则大多被强制征收,变成一栋栋楼盘或者工业园。如此严重的土地资源浪费和破坏现象已是需要十分警惕了。
    
    综上所述,土地私有化是实现农业现代化、促进城市化发展、协调房地产市场的必由之路。但土地私有化的前提是需要一个公正合法的宪政政府和自由完善的市场经济体制。只有在这样的社会大环境下,才能保证正义得到伸张、公民权利得到保障,土地交易才能在平等协商的形式下完成;而公权力受到监督和限制,不会出现权力寻租、随意褫夺公民合法私有土地的现象。否则,贸然实行土地私有化,势必让中华大地成为权贵食利阶层的猎逐场所。因此,以下土地私有化方案都是在民主宪政体制初步确立的大背景下所做出的。
    
    土地私有化首先应该遵循不溯既往原则。所谓不溯既往,即不以过去的土地产权关系为私有化依据。如1949年以前的地主、富农、自耕农的合法土地,在1949年以后基本上被强制国有化了,即所谓暴力剥夺。近年来,这些人的后裔经常主张恢复其先人的土地产权。但由于时间的原因,大部分地契、土地产权证等都已经被销毁,而其亲属关系的验证也是十分繁琐,因此不可能执行起来。
    
    又如以“改革开放”以后农民承包的土地为参考,延长这些农民承包的土地期限,或者直接私有化给农民。延长土地承包期基本上是一种换汤不换药的土地改革,本质上依然不改变土地国有的属性;直接私有化给农民,虽然操作起来最简单,但却有违公平精神。因为土地承包以后,有些人已经去世了,但其土地承包权依然存在;而更多新出生的人没有逢上土地承包。直接对承包的土地进行私有化,必然出现死人拥有土地、而活人却无土地的荒唐局面。不仅如此,当初实行土地承包,家族势力强大或者蛮横霸道的人往往能分到好的田地,而忠厚老实的人则只能得到相对低劣的田地。
    
    虽然土地私有化不溯既往土地产权关系,但是却要正视户籍二元制度导致的城乡裂痕这一问题。由于过去的城市、工业、市民的发展基本上是以牺牲农村、农业、农民的收益和福利为代价,因此反哺后者显得尤为必要。而最有效的反哺,就是给予农民土地所有权和更多的惠农政策。需要暂时性承认城乡二元户籍制度,在这个基础上进行土地私有化。
    
    因此,在实行土地私有化之前,需要厘清城市和农村的户籍、人口。包括:一,给予“黑人”以合法户口,凡因“超生”及其他“违法生育”不能获取户口的人,一律给予其合法户口;凡因读书迁移户口而后又散失户口的人,也一律给予其合法户口。这些“黑人”的户籍原则上需要挂靠在其两代以内直系血亲的户籍上。二、有双重户口甚至多重户口的,任其选择其中一个户口,多余的一律废止。三、注销死亡人口的户籍记录。
    
    在实现土地私有化之前,还需要对土地进行相应的清理。包括:一、强占耕地作为宅基地建房的,通过给予这些人城镇住房和相应的就业保障或者非耕地性质的宅基地和建房补偿,将被强占的耕地进行还原;二、申令强占耕地的污染性工厂、工业园等搬离出去,并做好耕地的维护恢复;三,停止强制拆迁和强征土地,已被强拆房屋或强征的土地而尚未进行房地产开发和工业建设的,申令其取消开发建设计划,同时给予其相应的补偿。
    
    人口和土地都厘清后,就可以进行土地私有化了。以下是具体的土地私有化方案:
    
    现有农村、乡镇的宅基地及其前后左右的自留地、庭院,一律私有化给户主;
    
    农村的土地,划出一定比率的土地归村集体所有,一般不超过全村土地总量的25%。选举成立村土地管委会,对村集体土地的流转、租赁、处置等进行监督管理,并将土地交易所得分给村民;
    
    对农村75%以上的耕地、山地、林地、牧地、池塘等分别进行土地测量和价值评估,并分别计算出耕地、山地、林地、牧地和池塘的总量和总价值。然后通过土地总量(价值)与全村总户籍人数的比值,得出每个人应该分得的土地单量(价值)。需要注意的是,无劳动力者(包括老人儿童和丧失劳动能力者)与有劳动力者需要一视同仁。
    
    按照每个农村家庭的人口一般为五个和六个的情况,确定以五个人和六个人为两种家庭单位,并根据个人需得的土地单量(价值)计算出两种家庭单位应分得的家庭土地量。在这个基础上,根据土地价值进行整合划分,以就近原则将零星分散的承包制土地整合为相应的家庭土地量。这种整合,是为了改变零碎土地的现状,实现土地规模化、集中化,以便于农业机械化操作和整体性管理。
    
    采用摇号或抽签的办法分取家庭土地量,由每家派出一个具有民事行为能力的代表参加摇号或抽签。通过这种办法获得的土地,即为其家庭私有土地。多余6个人的家庭,多余的人数可获得家庭土地量之外的相应土地(同样依据就近原则);少于5个人的家庭,可根据近亲状况拼成一个家庭单位,其获得的家庭土地量可再进行内部处置,比如赠送、赎买、转卖等。
    
    通过这样的一个流程,基本上实现了农村土地的初步私有化。
    
    城镇的土地,属于国有的继续保持国有状态。但需要清查以国有名义为借口,实际上为官僚私人所占有的现象。对于这种土地,可以按照市价由持有者进行赎买,或者直接转变为国有公益土地,通过城镇2/3居民的表决进行相应的处置。
    
    现有合法住房的市民直接对其集体楼栋所依附的土地享有产权,住户对这土地的拆迁、流转等享有处置权。如面临拆迁的时候,需要获得其中2/3的住户的签名同意方才可行。同时,将市民的合法房屋产权期限由70年直接改为无限期。有按揭而未还清的,根据届时的房屋价值进行评估,如果其已经付出的房款(包括首付和按揭款)已经超过房屋市价,则取消其未还清的按揭款;低于市价的,仍应根据新税率进行按揭。
    
    城中村的房屋,其宅基地也直接私有化给户主。城镇上的商品房性质的独栋别墅、单体商业地产所依附的土地则不能直接私有化,需要户主按照土地市价的相应比例进行赎买。
    
    农村和城市土地产权分配完毕以后,原先的城乡二元户籍自然取消,不再存在农业户口和城镇户口之分,附着于二元户籍制度上的各种特权待遇也自然消失。无论城乡居民,都是中国的合法公民,依法享有公民的权利和应尽的义务。
    
    任何公民对其合法的土地私有产权都可以进行处置,如租赁、出卖、典当等,这些交易行为可通过土地中介机构和金融机构的协助完成。尤其是购买土地,买方可以一次性付款,也可以采取按揭形式,但首付比例应不低于土地总价的50%;无论哪种付款形式,卖方一般可先获得30%左右的土地款,以后分期获得剩余土地款。有特殊需要的可申请一次性获得全部土地款。
    
    来源:作者新浪博客 (博讯 boxun.com)
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