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开发商、猪肉与生姜 /陈剑
(博讯北京时间2011年11月27日 转载)
    
    来源:财新《新世纪》
        (博讯 boxun.com)

    最近几则新闻放在一起看很有意思。一是去年飙升的姜价今年大“跳水”,产地批发价从9.60元/公斤暴跌至0.70元/公斤,为近十年最低。二是受供应短缺影响,猪肉价格年内一度升至历史高位,但自9月中旬以来已累计下跌6.4%。三是2009年上海诞生了全国一半“地王”,现在随着危机爆发,豪气吞下“地王”的开发商发现,“地王”已成烫手山芋。
    
    房地产、猪肉与生姜,看似风马牛不相及,但都反映市场价格的周期性。农产品市场周期较短,一般二三年。地产市场周期较长,一般10年左右,泡沫严重的还会超过20年,比如1995年后的日本以及今天的美国。
    
    道理很简单,当商品生产周期较长,而价格波动较大(如生姜、猪肉、住宅)时,需求上的轻微扰动,都会引起价格的中等波动,这种波动会让消费者感到“现在不买以后就更贵了”,从而导致消费者囤货,引起存货的大幅短缺和价格进一步上涨。价格因此出现泡沫性增长,从而刺激生产环节增加投资,导致远高于实际需求的生产能力。等到新一批商品进入市场,却发现需求已经饱和,存货严重挤压,价格泡沫随之破灭。投机者的参与会导致虚假需求的出现,使得泡沫的延续时间更长(比如房地产),但是没有实际需求的大幅增长,任何价格泡沫都会破灭。
    
    如何解决周期性波动导致的严重投资浪费?一般有两种方案:政府主导或市场主导。上述周期性波动看上去似乎完全是由市场导致的:消费者根据价格预期决定需求,生产商根据市场价格决定生产,市场根据需供决定价格。那么问题的出现一定是市场失灵了!于是,政府出面引导调控经济,事无巨细一手包办,然而其效果如何,已在前苏联或改革开放前的中国都有例证。
    
    可行的办法还是引入连接商品与金融的大宗商品期货市场。像美国芝加哥期货交易所,提供各类农产品、金融及金属的期货和期权交易,大大降低了消费者和生产者对未来预期的不确定性。不过,相对于农产品期货的成功,芝加哥交易所的房地产指数期货目前还在起步阶段,参与者较少,成交量也低。原因很多:一是房地产不像农产品,没有较高同质性,难以用标准标的物对合同避险。二是房地产不像农产品有天然的买方(食品加工厂商)和卖方(农场主),所以缺乏期货合同的空方和多方。三是房地产交易成本高,流动性小,价格不够透明公开,房地产指数难以准确跟住实体交易情况。此外,除了指数期货,投资者还有股票、期权或信用违约掉期(CDS)等投资品可作选择,均可达到做空房地产的同样目的。
    
    中国的房地产更是政府管制下的市场。在严厉的限购、限贷、限价等行政措施下,无论开发商还是投资客,都没有把重点放在研究房地产基本面上,而是放在猜测政府意图上了:何时限购会取消?何时信贷会放宽?这对建立长期、健康、稳定的房产市场无疑害处多多:政策的轻微变化会使得市场大幅波动;政策变化所带来的巨大利益极易造成寻租空间;与政策捆绑在一起的银行,无法对信贷风险作出独立评估和定价等等。
    
    中国房地产现在需要解决的问题,首先是给市场一个明确预期。类似限购的行政手段短期内对控制房价有效,但长期上税收和货币政策才是健康的管理手段。其次,要尽量给市场准确信息。现在中国缺乏如住房自有率、住房空置率、平均每户家庭拥有住房数等基本数据。没有这些数据,怎么可能知道市场是否饱和,有多少刚性需求或投资需求呢?建立公正可信的房地产指数也是非常必要的,目前中国使用的中位价格指数不够严谨,不能体现同质性房产的真正价格变化。
    
    当然,从美国的经历看,即便在一个纯粹的市场经济国度,房地产市场也很难找到有效的周期性波动解决方案。不过,在资源配置效率方面,透明、公开的商品市场辅以发达的金融市场,仍优于计划经济的行政调控手段。如果只因金融衍生物的风险而阻碍金融市场的现代化,无疑是因噎废食,实不可取。
    
    (作者为约翰·霍普金斯大学金融学及房地产学兼职教授)
    
    本文来源:财新《新世纪》 (博讯 boxun.com)
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