为何限购令反使房地产政策复杂化？
(博讯北京时间2011年3月24日 转载)
来源：华声论坛
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导言：北京“两会”记者会上，针对限购令和户籍挂钩不公平的观点，住建部部长姜伟新回应：“不合理的事情特别多，如果你能想到完全没有副作用的办法，我们愿意采纳。”看来“国八条”将使房地产陷入前所未有的复杂境地，即便保障性住房不流产，地方政府落实起来也要“脱几层皮”，“瘦几斤肉”。毫无疑问，老百姓在一个相当长的时间内还需继续忍受高房价的煎熬，因此地方政府与中央政策的博弈还在拉锯之中。
现在北京和上海房地产价格已经超过日本东京，一些地州市级城市房价依然在猛涨，从限购令开始，标志着房地产需求似乎是个永无止境的“黑洞”，现在终于“改弦易辙”从供给方面提供每年1000万套保障性住房，这1000万套，不包含土地征收和拆迁成本需要耗资1.5万亿元，加上同时商品住宅的开发，全年房地产投资估计高达4万亿至5万亿元，如果我们与国际上房地产投资做一个简单对比，那么，中国将将全球房地产投资的60%可能还要多，但中国的GDP只占世界的12%。这样的“供求关系”令经济学家无法理解。我们只是提醒决策机构“供给不能自动满足需求”，因为抄家会把住房“储存”起来，不“供给”给市场，不是说“黑灯”房够1.2亿人居住吗？这刚好等同1000万套保障住房啊？
有关报告显示，截至2009年底，中国城市人均住宅建筑面积约30平方米，农村人居住房面积33.6平方米。全国政协委员、中金董事长李剑阁在“两会”上说：“目前人均住房已达33.6平方米这一指标，已达到发达国家水平。”大致相当于日本的1/2和美国的1/3，但中国的人均收入仅为日本的1/10和美国的1/11。为何中国其他指标不如日美，但惟独住房高出日美比例呢？解释只有一个，在宏观经济调控方面，顾此失彼的政策，以及金融杠杆、税收、土地财税和投资政策全部向跷跷板一样，房地产那头高高翘起。
以我们看来，现在似乎不是增加保障性住房解决民生问题那么简单，我们先要搞清楚房地产领域出了什么问题？什么人占据了大量的房产而不使用？传言中的“黑灯”楼盘可以供2亿人居住是否需要落实？“银行给予了什么人多少贷款和按揭？地方政府为什么乐意推高房价？这些问题都糊里糊涂地任其发展，不去搞清楚，却贸然、简单和几近强行要求地方政府完成每年1000万套住房。
现在其实是讨论中国房地产上涨对经济破坏程度有多大问题的时候?
为什么中央要采取限购令这样的行政手段来遏制继续高涨的房价？但效果不佳呢？难道任何人都不感到楼市有风险吗？执意要与中央政策对抗吗？其实是我们谁都没有搞清楚房地产领域恶性成分，主观地开出许多“药方”，如今病没有确诊，却要实施外科手术——贸然增加巨大的保障性住房投资。
现在我们先来讨论一下为什么楼市呈现复杂化了呢？首先，中国是二元社会结构，城市和农村差距大，中国与西方和拉美相比，城市化水平低得多，与中国同是金砖四国的巴西高达80%。相传北京有100多万居住在防空洞里。可以看到，城市化水平越高的城市，房价越高，在于外来资本流入城市和穷人流入城市形成鲜明对比，世界城市化也是如此，这似乎并不奇怪，问题是中国没有能早早预计到这些问题，及早解决，如今楼市恶化到脱缰的野马依然毫无有效办法。
我们知道，俄罗斯土地资源辽阔，但是莫斯科的房价非常高, 全国有钱人集中在莫斯科，全国资源分布失衡, 贫富差距很大。所以，土地其实与住房没有多大关系，我们看日本、英国、荷兰、冰岛、瑞典和瑞士人均住宅面积高达70平方米。由于没有资本兴风作浪，又采取“分灶吃饭”的政策，因此，这些国家住房的功能比较单一，基本就是居住功能，虽然有保值增值的投资功能，但并没有中国如此强烈。
俄罗斯富人喜欢投资房地产。北京毫不例外，全国一半的优秀人才，国企总部都集中在北京，但日本和美国的经济比较均衡，没有集中于首都，日本市东京横滨经济带，美国是五大城市群。中国“北上广深沪”为什么房价高，检讨起来，我们长期忽视小镇，县域城市化发展，忽视二三线城市，这些城市基本上是100万～200万人口的城市发展，大搞什么滨海新区，浦东新区，环渤海城市区，港深一体化，拼命扩大大城市的功能，当然并不是这些城市本身发展的错，关键是没有很好“平衡跷跷板”，注意到中小城市的发展。
一个简单的例子，我们建高铁和动车，是为了解决交通瓶颈，但却增加了大城市的人口的“流动性”，若在深圳增加人口的10%的流动迁移，就要保持住房的30%弹性，当然住房与高铁、高速和航空的关系我没有认真计算过，这主要是没有这笔资金搞清楚，但北京的经济学家应该比较容易计算出来。计算的目的是要看看“交通便利”如何增大人口流动性，它所造成的住房紧张问题。有人攻击高铁价格太贵，如果不贵的化，我们估计“北上广深沪”至少要增加5%的弹性。当然可能发生在租赁市场？我们出这个题目，但无能为力进行计算。只是说房价那是一个投资、炒作和居住啊？
私有化的国家很少能够搞“土地财政”，日本土地制度比较简单，土地和物业是一起的，政府基本上无法搞土地财政。莫非不搞私有化是为了继续便利搞“土地财政”？当然我们无法解读不搞私有化是为什么？
中国搞土地财政，应该说是向香港学的，为什么香港这个资本主义自由港搞“国有土地”呢，因为清政府割让香港，租借新界和九龙99年给英国国王，土地“被国有”了，香港只有极少数农民土地私有。人所共知是历史原因香港土地不用于英伦本土。英国本土24万平方公里土地绝大部分都是私有。但香港“土地财政”，但其他税费比较低，政府不能全部使用本届政府出卖土地的全部收入，必须进入“土地基金”逐年使用，所以，香港自由港地位得以维持，经济得以长期繁荣。
香港房价虽然昂贵，在706万人口中富人占几乎一半，我们根据花旗银行在香港公布关于本地百万富翁的调查报告显示，若以流动资产计算，2010年持有超过100万元港币的人士增加至42%，共计55.8万人，每人持有的平均净资产为980万元港元。这些百万富翁中57%是男性，43%是女性，平均年龄是46岁，可以看出香港基本上是个“均富”地区。但中国2000万贫苦人口大致相当于上海的犯人生活标准，富翁所占比例根本无法与香港相比，中国是世界上贫富差距最大的国家，比美国和日本还高。
因此富人可以动用国家提供的金融杠杆这个支点来“撬动”比自己自有资金高出3～5倍的资产，这基本上是通过“反复的房产抵押”和首付按揭比例来实现的。所以说，房地产领域资本控制不力，给富人机会太多，没有区别富人和穷人的按揭首付比例的差别，使得富人毫无节制地一下子多占了供不应求的房产。现在却有人替富人解释“土地资源制约”和财税贡献率这是可笑的，当然富人和开发商的客观贡献应该充分肯定，丝毫不应该贬低他们的伟大贡献，也不赞成现在“杀富济贫”，不能“人民专政”和“民主专政”他们。我们只是从治国方面来看政府没有能玩好“跷跷板”，保持社会和经济各方面的平衡，因此房地产领域的混乱根源在于政府治理本身，在于超发货币和提高过多的市场流动性。
中国土地财政占了地方政府财政收入的40%，湖南约占36%，长沙超出50%。海南省委书记卫留成说：“三亚近六成财政收入来自房地产。”2010年出让金共计200亿。中国2010年土地财政收入2.9万亿。为何政府无法将投资引入到高薪技术，制造业，教育、医疗呢？为何不进行人力资源的投资呢？这是中国房地产需要反思的问题之一。
我们从消费观念看，中国人文化特点，结婚要买房，而且是家长帮忙出钱。我国首次购买的年龄群从25岁～29岁的占了40%，30～45岁的占30%，年轻人购置不动产比成功的中年人比例还大。显然父辈在支持孩子购房，因此，什么房价是丈母娘推高的？小姐推高的？这样的奇谈怪论不绝于耳。
现在，个人储蓄和消费大多投资于房地产来保值和增值，买几套房是为了“资产养老”，这不无道理，人们又这样的担心。因为，中国就业特点是40～50岁可能就有困难，不像发达国家用有经验的人和受过教育的比例比较大。假设中国“4050人群”没有自己的住房，你说问题会严重到什么程度？在就业市场上，中国个人能力保值和增值对就业效果不是很强，即便受到高等教育个人的“附加价值”都不很强，基本上人才和“蠢材”都是一锅煮。
按照一位著名企业家激励部下好好干时说，如果现在不努力，到了40岁～50岁，其实处于社会底层的人，但是有多少人到了40～50岁还事业比较好？很多企业，劝超过35～40岁的人，到了这个年龄要到下坡路，要让给年青人。就是多数中小企业主，最后要退出自己事业，买了房地产安全些，因此中国现在不能购置田地，不准购置矿石。现在我们应该把“耕者有其田”改为“老去拥有屋”才好理解为什么中国人狂热追逐住房。
总之，中国房价高有自己特有的因素，但是二元经济结构才是造成超大的“外来务工”人群，或者进城“农民工”，因此才需要“特别配置”保障性住房。
我应该明白我们社会的商品房永远有市场，因为外来人口是我们社会一个无边无际的市场。首先是这些先富起来的人，他们需要在全国到处有商品房。单从业务发展来说，购置商品房远比住酒店花的钱划算，方便。
所谓“居者有其屋”基本上是个伪概念，难道中国人真的没有房子住吗？住房和城乡建设部部长姜伟新去年底在全国建设工作会上表示，截至2009年底，中国城市人均住宅建筑面积约30平方米，89%人有一套住房。中金公司董事长说，现在我国住房人口实际达33.6平方米，接近发达国家水平。照这样说，我国住房问题并不严重，为何反成各个领域调控重灾区呢？
自2007年起，北京80%的本地居民被排除在购房之列，长沙只有1/3的本地居民参与购房，我们社会的商品房并不是真正城市户口的人拥有；而是以“外来人”为主、炒作资金为主、超额超量占有住房为主。
真正的城市户口的人拥有商品房的很小，大多数人还是没有商品房，或许这是限购令的有其价值所在，但地方政府对此并不关心本地居民是否拥有住房，而是要建立和获取房地产财政收入，没有了这一块，50%的财税来源又谁给啊!
所以我们应该明白，我国的宏观调控并非调控市场供给关心，而是调控地方政府与中央关系，因此，“国八条”更加说明房地产政策未来更加复杂，为保障性住房开放金融和治理通胀收紧信贷的周小川将更加痛苦，地方与中央政策博弈将反复多轮争夺。不过我们即便“有一个万全之策”免费我们是不会告诉任何人的。
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