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经济适用房的准入门槛困境
(博讯北京时间2011年3月09日 转载)
    
    稿源:南方都市报
     (博讯 boxun.com)

    经济适用房是当下中国一个颇具特色的为解决中低收入阶层住房难的住房制度安排。它的价格一般而言只是周边商品房价格的30%,因此经济适用房的所有人可以通过出售获得房地产市场蓬勃兴起的红利,近年来,有关经济适用房分配的丑闻不时在媒体上传出,在不少地区,经济适用房甚至已经成为少数机构和个人才能够获得的福利房。
    
     但是近日在上海传出的一则经济适用房新闻,却让人大跌眼镜。3月2日下午,上海市政府宣布了上海最新的经济适用房准入标准。最新的标准是,3人及以上申请家庭的人均年可支配收入限额调整为39600元(相当于月均3300元)、人均财产限额调整为12万元;2人及以下申请家庭的收入和财产标准在此基础上进一步上浮10%,即人均年可支配收入限额为43560元、人均财产限额为13.2万元。多次放宽准入标准后,三口之家的人均月可支配收入限额已接近一万元。此外,经济适用房还要求申请人拥有上海户口7年以上,人均住房面积低于15平方米,且最近5年没有进行房屋买卖。
    
     为何要对申请经济适用房的标准进行调整,官方的解释是“房源充足”,因此可以调整购买者的准入标准。房源充足固然是一个理由,不过在房源充足的表象背后,可能隐藏着上海经济适用房那不为人知的辛酸故事。
    
     上海的住房改革制度有不少方面是开全国之先河,如现在全国各地普遍采用的住房公积金制度即是上世纪90年代上海最先采用。但是经济适用房建设却一直落在其他大城市后面,直到2008年,上海才开始第一批经济适用房的建设,其受益人也是直到2010年年底才产生。为了杜绝富裕阶层和特权阶层占有经济适用房的现象,2009年上海开始经济适用房试点时严格了审核程序,对准入门槛进行严格限制:从申请者的居住年限和户口、住房面积、收入和财产以及住房交易行为等四个方面进行了严格的规定。其中在收入和财产的规定中要求“(1)申请家庭人均年可支配收入不超过27600元;(2)申请家庭人均财产不超过7万元。”正是上海对申请人的资格作了严格限定,经济适用房申请工作并没有出现国内绝大多数地区中发生过的丑闻。
    
     但是,早在经济适用房的申请资格刚刚出台之时,就有学者预言,上海经济适用房对收入和财产的严格规定,将会出现“有资格的买不起,买得起的没资格”的现象。根据复旦大学陈杰教授的分析,那些被政府认定为经济适用房供应对象的群体,多数没有买房的承受能力。据上海市统计年鉴,全市占比为40%的所谓中低收入家庭,平均年可支配收入也只有5.26万元。按一套经济适用房35万元计算,即使是拥有银行两成首付贷款资质的家庭,房价收入比仍然高达7倍,已经到了最高可承受能力范围。按照相关政策的规定,经济适用房的购买者可以享受银行的首套房利率优惠,但真正到了贷款环节,能达到这个资信标准的家庭并不多。银行作为一个营利性组织,要为房贷风险考虑,自然会拒绝那些收入不高的群体。即便申请人能够获得贷款,每月将近1500元的还款压力,对于经济适用房的申请人来说,也是一个不小的压力。
    
     因此,上海的经济适用房反而是申请人资格难觅,最终却成为无人接手的“空置房”。为此,上海市有关方面不得不两次调高经济适用房申请人在“收入和财产”方面的标准。2010年,上海政府在8月3日召开的一次会议上宣布,经济适用房申请家庭收入标准将人均月可支配收入限额2300元放宽至2900元,人均财产限额7万元放宽至9万元。另外,2人及以下申请家庭收入和财产限额在上述标准上,上浮10%。但是即便如此,与经济适用房的开工数量相比,申请人的数量还是过于少了。2011年,上海市政府又一次降低了标准。根据最新的标准,三口之家的人均月可支配收入限额已接近一万元。
    
     降低了标准之后,会有更多的市民符合申请人的资格,因为这个标准已经超过了上海的人均可支配收入。不过,在多次降低准入门槛之后,原本经济适用房所具有的社会保障属性日益消退,资产属性则是逐渐增加。当越来越多的中等收入阶层可以有资格获得经济适用房,那么经济适用房的供给就会成为一个问题。同时,更多的申请人意味着经济适用房的运行成本会大幅度增加,相关部门的寻租空间会日益增大。或许,那些在不少地区已经上演过的经济适用房分配丑闻,也会在上海出现。
    
     当买得起经济适用房的适格申请者越来越多,但中低收入阶层的住房难问题却越来越严重时,这到底是好事还是坏事?其实,经济适用房在理论上已经被学者验证为并不是一个解决居民住房问题的好办法,而各地的实践也大多证明了这一点。可是,我们的政府部门却为什么还要花大力气、费大心思去开发经济适用房,住建部甚至以各地的开工数来对各地政府进行考核?恐怕这个问题更值得深究。 (博讯 boxun.com)
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