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谢国忠:泡沫不会瞬间破 聪明人还有时间逃(图)
(博讯北京时间2010年12月09日 转载)
    
    来源:时代周报 
    
    
谢国忠:泡沫不会瞬间破 聪明人还有时间逃
  
    玫瑰石顾问公司董事、独立经济学家谢国忠
      时代周报:有数据显示,11月,全国100个城市住宅平均价格较上月上涨0.82%。北京、上海等八大重点城市房价环比上涨0.41%,同比飙升34.29%。对此你有何看法?
      谢国忠:首先表明一下我的态度,对于中国的统计数字我们要保持谨慎。事实上,对于这些数据,我并不看重。很多人喜欢用这些数据来说明楼市有回暖的迹象,这种心态就如同对待股市中某只股票,单单从技术上分析其今天涨了,明天跌了,而完全没有注意到中国楼市的“大盘”情况。
      今天中国的楼市,如同2007年那次疯狂的股市。当年,我在民间听到很多言论,就觉得股市会从6000多点掉到1000多点。但是目前非常奇怪的是,大家对楼市竟然都在“看涨”,可是房价能撑到天上吗?
      时代周报:那么你对中国楼市的未来走向如何看待?
      谢国忠:今年4月,我告诉过读者,楼市泡沫即将破灭时,就会通知大家。现在,我想说楼市已经见顶。在我看来,中国已进入房地产熊市,将持续5年左右。大城市的平均房价很可能会下降一半以上,土地价格将下降更多。而且,部分省市价格可能会下降80%甚至更多。
      正常的情况下,房价必须下降到工资和投资收益可以支撑的水平。在中国的房地产市场,现在的租金回报率不到3%,它必须回到5%以上,每平方米的单价则不应超过两月的平均工资。所以,我认为大城市的平均房价很可能会下降一半以上。
      必须指出的是,房地产泡沫的泄气可能持续多年。譬如,20世纪90年代日经225股票平均指数崩盘后,日本楼市泡沫还膨胀了两年。而且它也不是瞬间破灭的,而是在其后的20年中,以每年大约8%的速度下跌。
      时代周报:你一直认为中国不能将房地产作为支柱行业,可是目前的房价仍旧高得令人无法接受,这里面的制度性的根源在哪里?
      谢国忠:在我看来,制度性的根源主要有两点:一是政府严重依靠土地财政。这一点,大家看得十分清楚了,北京、上海、杭州、深圳等城市这些年依靠卖地获得了天文数字的收入。事实上,今天房地产领域的一系列数据都以稳定人心和稳定增长为主要目标,并没能反映真正的房地产过度投资的现象。
      目前,房价如此之高,还有一个重要的原因就是人们“贪利”的心态。大家看涨楼市,一个很重要的原因就是认为如果今天我买房子我就赚到了。他们笃定明天房子会上涨,并且只会涨不会跌。事实上,这种心态并不完全错,可是那些坐庄的人却利用了人们的这种心态。所以我对楼市的投机者们有一个形容:今天他们就像冷水锅中的大闸蟹,正在挨煮。但是,趁着现在火小、水温低,聪明人还有时间逃出生天。
      我知道,有一部分人认为是城市化造成房价越来越高。可是,尽管城市化造成房价越来越高,但与此同时也提高了城市化发展的门槛。事实上,当房价越高时需求越低,在达到相对平衡后,销量就会出现下降,平衡被打破,房价会寻求下一个支撑点。所以,短线的追高出现的是短期的泡沫。
      时代周报:政府推出了一系列措施试图控制住房价,可效果一直不佳,你觉得会有第三波调控吗?
      谢国忠:中国的房地产市场处于波动期,至于结果如何的确视政策而动。当前的楼市政策变化相当频繁,而抑制的对象也在不断调整。在我看来,目前政府往往以处理“家庭纠纷”的态度来看待楼市的调整,哪一个孩子或者哪一个群体利益诉求更强烈,政府就会制定相应倾斜的政策。一句话,中国房地产政策的长远目标是什么,这个根本思路还没有稳定下来。
      但这需要上升到国策的高度。以新加坡为例,政府确定楼市政策的主方向是满足住的需求,于是新加坡80%的人是住公房的。那么中国楼市的功能是什么?这个问题确定下来,才能有一套稳定的房地产政策,才能再去谈这个政策给经济带来的影响是什么。
      当然了,从短期的情况看,无论“国十条”还是“新国五条”,均取得了一些效果。但是,由于受到国内外经济形势的影响,房地产还处在波动期,政府或许需要等到形势明朗之后再采取措施。 _(网文转载) (博讯 boxun.com)
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