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北京住宅空置严重 四大原因导致空置率高
(博讯北京时间2010年8月10日 转载)
      近来住宅空置率颇受关注。尽管没有官方数据,但经网友及媒体查证,北京一些小区住宅闲置状况确实严重。但与此同时,今年五六月份开始,北京等大中城市房租普遍上涨,却依旧供不应求,租房族深感压力很大。为什么那么多房主宁愿房屋空置也不愿出租呢?
    
       2008年中适逢房价低谷,姜先生果断出手购买了四环外的一套150平方米的期房。可去年五一交房到现在,一年多过去了,姜先生既没装修也没出租。“原因很现实,一是孩子还在旧房附近上学,过去住不方便,二是我还打算以后自己住,怕租出去容易毁房子,还要有十几万的装修投入,所以思前想后只能先空在那里了。” (博讯 boxun.com)

    
      姜先生只是北京许多空置房主中的一员。根据我爱我家的市场调查,房屋空置,除了开发商没卖掉的以外,大致有以下几种因素:
    
      一是房租收益过低,不及银行定存 过去7年,国内许多大城市的房价几乎翻了两番,而租金年度涨幅平均在5%左右。由此,租金与房价之间比例失衡日趋严重,房屋出租的年投资回报率急剧下降。例如一套在四环附近200万元的房屋,面积约有七八十平方米,月租金一般能达到4000元左右。去掉物业供暖中介佣金等成本,年收益率只有2%,还不及2.25%的定期存款收益。相比之下,发达国家和成熟市场的住宅租金的年投资回报率大都在8%左右。过低的住宅出租投资回报使业主缺乏出租的利益驱动。
    
      二是出租前期投入较大、成本高 目前,许多闲置的房屋都是毛坯房,如果出租,装修就得花个几万,甚至十几万,加上配上家具、家电,开通电话、有线电视、宽带上网等等,需要追加不少投入,花费很大的精力。而且按照政府有关部门的规定,房屋出租还需要缴纳租金收入5.5%的税款。因此如果没有常年出租的计划,不宜“轻举妄动”。
    
      三是房屋空置费用极低,涨价获利更大 由于没有物业税,目前空置的房产只有物业费,自采暖的小区不住的话也无需暖气费,持有成本极其低廉。另一方面,房价持续上涨,物业增值的收益远远大于出租,即使不出售,也可以通过银行抵押等方式享受增值收益。
    
      四是当前群租现象严重,房屋损耗风险高 媒体频频曝出,某些中小中介承租房屋后,将房屋打成小隔断出租,从中牟利,导致房屋租住人数过多,房屋及相关设施损耗严重。因而也有部分业主担心自己的房子被毁,影响日后自用或出售,宁肯空置也不出租。 (博讯 boxun.com)
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