青青:从郭德纲别墅事件看购房暗礁

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青青:从郭德纲别墅事件看购房暗礁
(博讯北京时间2010年8月10日转载)
    这几天郭德纲别墅侵占公共绿地事件可谓是满城风雨。此事孰是孰非目前尚无定论，但从郭德纲的表述来看，他很有可能遭遇了买房时的暗礁之一──赠送面积。
     (博讯 boxun.com)

    赠送一层花园或者顶层露台，是很多开发商在房屋销售时的伎俩。因为有了这些赠送面积，本来不好卖的一层和顶层的户型反而可以卖得更贵一些，还往往被一抢而空。但是按照法律规定，社区的绿地归属全体业主共有，开发商是没有权利赠送的。除了个别情况外，获得赠送面积的业主们的购房合同中通常不可能体现出赠送面积的存在。开发商将公共面积“私有化”的方式无非就是通过围栏或者墙体阻隔一下，以表示“此地有主”。

    郭德纲事件也许就是一个典型案例。从目前媒体披露的情况分析，最可能的情况就是在购房的时候开发商向郭德纲越权承诺了赠送花园。由于开发商涉嫌违法，郭德纲可能也很难拿得出法律认可的证据来证明自己对于绿地的所有权。他能够做的，最多也就是起诉开发商，追讨为了这非法绿地所多付出的购房费用──考虑到非法赠送面积通常不太可能会出现在合同中，因此如何证明为了这个赠送面积多掏了钱也是一件大费周章的事情。

    一般来说，业主在收房入住的时候，或者早在买房的时候就已经知道了开发商向一层和顶层业主赠送面积的行为，很少会在以后再来表示反对，要求拆除。但是这并不表示其他业主没有这个权利。一旦成立了业主委员会，通过业主大会的形式，小区的其他业主完全有权利通过投票的方式来决议是否要求违规业主退还被侵占的绿地或者其他公共区域。

    因此在购买带“赠送面积”房型的时候一定要格外小心。如果实在喜欢花园，应该首选每户均有赠送面积的独栋、联排小区，这不容易引发纠纷。如果是普通小区，则应该尽量要求开发商签署补充协议，明确花园赠送以及面积大小。这样，即便日后被迫拆除了花园，至少可以向开发商追讨损失。

    目前来说，由于法律的不完善，各地社区要成立业主委员会普遍遭遇到重重阻碍。而成立了业委会的社区也经常因为各种问题而无法有效的运作。因此侵占绿地这样的事情虽然关注度很高，但是很少看到实际的诉讼事件。随着法律的完善和业委会的成熟，相信开发商的违规赠送和各小区的私搭乱建行为会被越来越多的提到业委会的议事日程上来。

    买房实践中，赠送面积还不仅限于花园和露台。其他的诸如车库、地下室和储藏间等都需要认真考量其权属，明确开发商是否有权赠送。对于开发商的任何“使用权”的承诺都要求必须落实到纸面。如果遭到拒绝，那么不如放弃，免得日后烦恼，甚至遭遇更大的损失。

    （作者青青，新闻学硕士，曾经在媒体工作三年，后进入国际机构任职至今。专业是舞笔，兴趣是看房。因为不是职业房虫，不参与房地产倒买倒卖──缺钱，所以自诩为房地产票友。看盘10年，实地踩盘不下100，买房两次，参谋购房无数。愿与各位切磋看房心得。本栏目所述仅代表她的个人观点。） _(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)(本文只代表作者或者发稿团体的观点、立场)

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