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万科成长一百倍的景象一去不复返/叶檀
(博讯北京时间2010年5月19日 转载)
    
      市场猜测政策正在转向,由于房价未跌而股价大跌,放松调控的呼声不绝于耳。5月18日地产股的上涨,给调控放松、政策转向论者提供了强大的精神支持。
       可惜,这样的精神支撑无法持久,中国的经济结构转型不可能中断,地产股反弹不可能持久。 (博讯 boxun.com)

       5月13日晚,温家宝总理在天津考察时提出,要进一步加强经济运行监测,密切关注和正确分析形势的发展变化,把困难和问题考虑得更充分一些。他强调宏观调控要“适时适度”,要注重宏观经济政策的协调配合,防止多项政策叠加的负面影响,始终合理把握政策力度。
       5月17日,国家主席胡锦涛在人民大会堂同德国总统克勒举行会谈。胡锦涛指出,当前,世界经济复苏的基础仍不牢固,各国应该继续坚持刺激经济的举措,继续加强合作。中国愿同德方加强在二十国集团框架内的合作,推动国际金融体系和国际金融机构改革不断取得积极成果。
       有人据此猜测,中国是否被下跌的大宗商品吓破了胆,是否对房地产市场的调控出现了逆转。这种可能性基本不存在。中国经济结构调整进入深水区,如果此次调整不成功,那么中国经济不仅无法保住已有的三十年改革开放的成果,也将丧失未来的三十年发展机遇。但调整并不等于整垮房地产企业,而是促使房地产企业和传统制造业走上健康发展的轨道。
       从房地产市场来说,就是从投资主导转向消费主导,从投资品估值转向消费品估值。相应的,房地产块板的估值也会下降,与普通制造业估值看齐,万科成长一百倍的壮观历史景象一去不复返。
       为了博超跌反弹,5月18日,近24亿资金抢买房地产股,但这是缺乏主心骨的趋势性资金,而不是看中长期价值的地产股护法。房地产企业被低估了吗?根据证监会行业分类,目前地产板块09年整体预测市盈率为23.67倍,2010年预测市盈率为17倍,同期上证综指这两项数值分别为 20.62倍与16.74倍,房地产板块的四大龙头股“招保万金”的这两项数值更低,分别在18-21倍和14-15倍。5月18日,万科市盈率17.9 倍,保利地产市盈率22.7倍,同期的代表型制造企业格力14.5倍,海螺水泥18.2倍,东风汽车13.7倍,上海汽车24.5倍。地产股与制造企业基本持平。如果房地产新政见效,房地产企业赢利下降,那么房地产企业的估值就会显得过高,就如现在高高在上的长虹一样,以475倍市盈率孤悬于上,不堪重负。
       与半年前相比,地产股估值是过低了。截止四月末,短短半年多,地产板块指数上涨超过150%,据不完全统计,相关个股涨幅高达三、四倍。但地产股上涨的背景是2009年4月以后,房地产成为升值最快、最重要的投资品种。与此相应的新闻背景是,地王频出、楼价飞涨,开发商捂盘、购房者排队、炒房团四处出击……如今地产股走向神坛,他们正在从投资品向消费品回归的途中。
       房地产板块是中国资产品泡沫的象征。如果地产板块就此一飞冲天,说明地产调控半途夭折,中国经济将从地产泡沫回归信贷泡沫,说明从房地产作为抵押品将创造出源源不断的资金四处蔓延。如果地产股在市场平稳中下挫,说明房地产在调控中完全本轮转型。
       我们的税费政策鼓励了房地产投资打压了实体经济,费尽千辛万苦从事实体经济不如炒一幢楼。房地产市场的畸形发展也对中国房地产企业不利,只追求规模扩张、不思质量进取,在房价上涨阶段,各类投机者丛集房地产业,泥沙俱下、鱼龙混龙,中国的多数建筑寿命只有三十年,既无低碳更无审美,从出生伊始就像一堆建筑垃圾。好企业无法脱颖而出,连标志性企业万科都走上了“赢利靠通胀、成长靠投资”的怪圈,万科一直追求的低碳建筑没有真正发端,他们忙于圈地、忙于和各类诸候比拼。
       中国的宏观经济政策与证券市场取向明确,中西部需要制造业,中国城市化需要房地产业,但房地产业必须回归制造业的本行之中,而不能在信贷、投资市场成为定乾坤者。所谓适度宽松与刺激经济,只要有助于经济平稳转型,都是适度,只要有助于中国重要基础建设与高科技产业的投资,都在鼓励之列。央票回笼不是略宽了吗?这就是微调。
       以为政策大逆转,以为中国经济将重回砖块经济老路,以为地产股回到投资主导的前二十年美妙市场,实在是看错了行情认错了门。
       注:晚与一些新友聚,各说投资之道。
       随着上下游产业链紧张,由于担心紧缩与债务,政策会微调,较为温和。不过已经开始的结构性调整不会变。会有持续的较为低迷的时期,但大萧条、大通胀不会到来,
       谢谢诸位朋友对外生的关心。会持续,已资助。周末发上照片。当地有许多需要关心的孩子,请当地朋友汇聚之后,会发动周边的朋友一起资助。不想扯什么大爱无疆之类,稍做些事,求个心安。就像撰文,只为心中一个理字。 _(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)
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