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俄罗斯如何给房价降温/刘正山
(博讯北京时间2010年5月14日 转载)
    
    按照一些经济学家的说法,俄罗斯是“华盛顿共识”的典型受害者。所谓“华盛顿共识”,是以国有企业私有化、贸易自由化、宏观经济稳定化、严格财政货币纪律为基础的经济发展模式,亦被称为“休克疗法”。1992年1月,俄罗斯以全面放开价格为起点,推行“华盛顿共识”。这场自由化运动,给俄罗斯带来累累伤痕,包括给俄罗斯带来了房地产泡沫。特别是进入21世纪,俄罗斯房价迅猛飙升。2000年~2005年间,房价上涨了253%。2006年俄罗斯房价上涨了53.8%,而首都莫斯科的房价上涨了93.8%。
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    俄罗斯房价居高不下,让普通俄罗斯人难以承受。有统计表明,艰苦的住房条件已经与酗酒、吸毒一起并列成为导致俄罗斯人婚姻破裂的三大主要原因。2007年初,全俄社会舆论研究中心一项社会调查的结果显示,有60%的俄罗斯人表示“急需住宅”。据俄罗斯卫生与社会发展部2007年7月13日提供的资料显示,俄罗斯人目前的平均月工资水平是500美元,而2006年仅为394.7美元。照这样计算,一个人一生即使不吃不喝恐怕也不够买房。
    
    房地产法短时期内加剧了供需矛盾
    
    俄罗斯房价高涨,很大程度上归因于“休克疗法”。当初,俄罗斯的“改革”是比较仓促的,直到进入21世纪,依然没有建立房地产法规体系,使房地产企业和房地产市场的发育一度较为混乱。为了改变这一局面,俄罗斯国家杜马2005年通过了《房地产法》。这项法律规定,从当年4月1日起俄罗斯所有房地产项目都必须在获得房屋销售许可后才可以上市销售,开发商只有在获得土地所有权和建筑许可权,并持有经批准的房屋建设方案后,才可与消费者鉴定房屋销售合同。另外,开发商必须承担房屋建设期间的风险。这项法律还对开发商的认证资格进行了严格规定:开发商如逾期不交房,单方修改或违反合同将被处以重罚:一旦今后建成的房子与合同不符,消费者有权退房并要求赔偿。
    
    《房地产法》本身是非常值得肯定的,但它推出之后,在短时期内加剧了房地产的供需矛盾。调查表明:在该项法律出台之前,俄罗斯20%的商品房在建造之初并没有任何许可证,往往是提前出售和申请审批手续同步进行的。但是新法律出台后,这种未获国家批准即自行预售房屋的行为就成为违法行为了。因此,新法律的实施促使许多在建商品房项目推迟上市,而计划建设的房地产项目又被暂时搁置。统计表明:俄罗斯房地产业与该项新法律出台前相比,新房供应量下降了近30%。
    
    另据俄罗斯政府的估计数据,全俄住宅短缺量高达17亿平方米,以当前的建筑速度来看,需要花费16年的时间来补上缺口。
    
    市场缺乏规范和监管加剧住房问题
    
    在住房供求问题严重的情况下,由于市场缺乏规范和监管,存在三种因素,进一步加剧了住房问题:(1)外汇管制放松,导致热钱流入,投机炒房,抬高价格。从2005年开始,俄罗斯外资流入的速度和规模出现跳跃式增长。2004年每季度资金流入量约为70亿美元,而2005年每季度资金流入量达到180亿美元。在俄罗斯住房市场上,至少30%的住房交易目的是资本投资,结果导致房价迅速上涨。
    
    (2)开发商垄断市场,抬高房价。在俄罗斯,如果遵照正常程序,开发商从开始办理手续批文到拿到施工许可至少要花费3年半;接下来,接通电、水、气、热也得一两年;开发商大都依赖银行贷款,如果楼盘迟迟不竣工,高额利息和其他费用就被转嫁给购房者;再加上建筑材料价格涨价和通货膨胀,购房者都要一并埋单。
    
    (3)土地分配不合理。在2005年10月1日之前,莫斯科从未进行了建房用地公开招标活动,结果出现地方垄断现象,许多建房用地被与权力机构关系密切的公司获得。联邦反垄断局局长阿尔捷米耶夫承认,俄罗斯在住房用地划拨领域违规现象较为严重,官商勾结进行非法交易的情况时有发生。
    
    为了住房市场的健康发展,并使“居者有其屋”,普京政府开始放弃“华盛顿共识”,转而采用行政手段调控房价。普京和梅德韦杰夫认为,房价应该至少让40%的民众能够负担得起;为有效抑制房价上涨,有关部门应努力增加住房供应量,并采取措施严厉打击住房建设和销售领域的腐败现象和哄抬房价行为。如果住房市场能够实现供求平衡,房价就可以回落到相对合理的水平。
    
    行政手段打压住房市场降温
    
    在这种思想指导下,最近几年,俄罗斯采用行政手段,直接干预住房市场。(1)大力建设经济适用住房,增加住房市场供应。俄罗斯2006年出台了“经济适用房”国家专项计划。目前,共有120万户家庭有权优先购买经济适用房,主要是军人、独联体国家移民、极北地区移民(7万户)、切尔诺贝利核电站和“灯塔”企业事故地区被疏散居民,主要调节工具是住房采购许可证。
    
    俄罗斯地区开发部长亚科夫列夫指出,国家还要优先解决30岁以下年轻夫妇住房问题,重点是全面推行购房抵押贷款,特别是首付问题。现在,首付抵押贷款的10%由国家预算出,30%由市政和地区预算解决,贷款期限为20-27年,其余由购房户筹借。目前,地区住房平均售价约为每平方米1.4万卢布(1美元约合28卢布),月收入超过1.5万卢布的家庭可以申请住房贷款,每月需要偿还的本金和利息负担约为3000卢布。
    
    俄地区发展部的数据显示,2007年第一季度,俄罗斯新建住房比2006年同期增加51.1%。根据政府计划,到2010年新建住房面积将达到8000万平方米。
    
    (2)严查垄断和腐败,打压房价。俄罗斯联邦政府认为房价增长过快是一种很不正常的现象。莫斯科市政府有关人士呼吁房地产开发商“冻结”房价,但房地产开发商却不理睬这种没有法律作用的“忠告”。为此,2006年,俄罗斯联邦总检察长柴卡下令调查高房价。总检察院的一名发言人说,检察官们认为房价“明显过高”,怀疑开发商联手操控市场价格。在联邦总检察院网站上,柴卡发表了一份声明。声明说:“鉴于联手操控价格的做法可能存在,总检察长已经委托联邦反垄断局组织一项调查,以判断房地产开发商在为房产定价时是否遵守反垄断法的规定。”他们质疑那些标价每平米500美元的商房建筑用地,为什么到开发商手中成了2500美元。俄罗斯联邦反垄断局局长阿尔捷米耶夫认为,俄罗斯在住房用地划拨领域违规现象较为严重,官商勾结进行非法交易的情况时有发生。
    
    现在俄罗斯政府正在试图打破地方垄断,建筑业向正常透明轨道过渡,从而大幅增加房地产市场上的供应。如莫斯科市政当局正在加大建房用地供应力度,首先是重建用地,其次是企业撤出市区,此举不仅能提供住房建设能力,还可改善城市生态,另外就是大力发展莫斯科州交通,如果实现莫斯科市与莫斯科州其他主体之间较高程度的交通可达性,将会刺激许多人到莫斯科以外地区购房。
    
    此外,俄罗斯政府开始对住房建设用地划拨进行控制,并通过竞拍形式分配住房用地使用权,减少腐败行为。与中国一些官员和学者观点不同的是,俄罗斯官方认为,土地招标不会导致房价继续上涨,只会在一定程度上降低建筑公司的收入,给所有建筑公司提供参与并胜出的平等机会,这意味着将有大多数建筑公司参加招标,从而促进房产供应增加,进而改变供求关系,促使房价正常化。
    
    通过上述这些措施,到2009年8月20日,普京谈及房价时表示:“政府现在是住房市场的主角,这意味着政府能在影响价格和供应等方面表现更积极,能刺激经济房和单体住宅等发展。”
    
    由于政府加大住房供应,打击开发商捂盘等行为,加上全球性金融危机的影响,俄罗斯房地产市场开始降温。据《俄罗斯报》2008年10月的报道,在莫斯科,花上14.5万至15万美元就可购得一套一居室的住房,19万美元至20万美元能买到一套两居室的住房,23万美元则能购买一套三居室的住房。英国《泰晤士报》2009年8月的报道则表示,由于需求大幅下滑,莫斯科房价一年内下跌了近60%,许多房产项目现在都陷入停顿。
     _(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)
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