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保障房建设受阻/陈云峰
(博讯北京时间2010年5月08日 转载)
    
     目前可称得上保障房的,北京种类繁多:廉租房、经适房、经济租用房、限价房、棚户区改造、危陋房改造、职工集资建房、中小套型普通商品房等等,不一而足。
     而廉租房与经济适用房这种需要政府投资或者税费减免以及土地低价征用的形式,随着新的拆迁条例的实施,越来越失去存在下去的土壤。如果靠低价征用农民土地和低拆迁补偿的方式完成农民房产的拆迁,本身就是不合理的方式。 (博讯 boxun.com)

     而我们知道的职工集资建房,实际是利用国有划拨土地建房的方式,这是国有土地资产的巨大流失,不值得鼓励。
     鼓吹二次房改的人们,无非就是基于土地无偿划拨或者低价出让建设政策房,这本身与土地权属的改革方向背道而驰。后三十年改革针对的应该是牺牲了30年的农村农民,增加农民的财产性收入,无非是土地权利归农民,无非是农地流转。然而,我们一贯二元化体系培养出的城市居民的优越性,又籍二次房改的名义试图走向前台。
     3月15日我的博文《陈宝存:保障房供地计划加剧拍卖土地的争夺》中,曾经对当时的土地天价局势发表看法如下:
     “两会精神言犹在耳,还不到一天的功夫就出现这样的结果,实在出人意料之外。即使是任志强先生和我这样完全看好楼市的看涨派,也觉得不该继续这样的局面。但是为什么会出现如上局面,我试着解读一下:
     首先,保障房供地占比北京50%,与全国的70%一道成为市场商品房土地供应下半年将趋紧的预期,造成目前土地市场的争夺反而加剧;
     第二,下半年信贷趋紧,致使上半年的信贷争夺强化,而争夺贷款的前提是项目必须落实,那么竞争土地就是必须的;
     第三,对长期趋势的看法,几乎所有地产人都看好长期形势,2010年楼市的发展不在现在拿地的房企的视野中;
     第四,保障房计划与预期的差距,一定会显现出来,而随着土地价格的升高,保障房用地收储受阻,地方政府没有保障保障房用地供应的积极态度。
     以上四种理由,造成并将继续这样的局面。但是,势必有更大力的打击楼市的政策出台。
     预计未来会出现08年全面收紧的局面,但是,市场规律会有一次显示出作用,宏观调控又一次变成空调。”
     对于政策的收紧一直是有预期的,但是收紧的政策效果会如何,我一直坚持自己的观点。那么,现在背景下的保障房必须商品房高价与土地出让金的高速增长支撑,而不能靠以公益的名义,靠低价征用农民与城市居民的土地实现。而且,我一直不认为仅仅针对城市居民的保障房也属于公益性事业。公益性事业靠农村的奉献更是没有道理的。
     经济发展的许多问题最后都归结到了土地问题。而目前的城乡土地二元化体系,也是许多恶性案件的主要原因。但是我们的保障房建设事实上还在强化这个错误。
     当然,随着法制的健全以及农民的抗争,加上马上出台的《国有土地上房屋征用补偿条例》,示范精神使得政府强拆失去了存在的土壤。给失地农民的高补偿是合理的趋势,也是不可改变的趋势。
     但是无疑,这种趋势也使得我们的保障房建设受阻,保障房建设用地受阻,保障房大建也就失去基础。
     那么,还有另外的几种形式:棚户区危陋房改造。实际这也确实属于保障的范畴,只不过,保障的是棚户区和危房的居民的改善,这是为城市户籍人口做的保障。他们的市场基础是商品房高价,和土地高价。这类形式的保障房,一个项目在拆迁的困局下,很难一年完成一个项目的土地整理,而尽快实现市场土地供应,只能靠加大补偿的成本实现。
     保障房确实是需要的。商品房部分占比小一直也是事实。但是,保障房的困局在我们的财政体系下,也很难短期改变。所以钱要花在替最低收入阶层的保障上。也就是廉租房建设。
     这是我一直以来强调的。对于最低收入人群的保障我们还根本做不到的情况下,推行针对夹心层、中等收入的保障房,是不可能实现的,而且同时,保障房也就成了泡影。
     房地产市场化的11年,我们的错误也就是这样发生的。正视现实,而不是回避这些悖论式的矛盾才是正理。 _(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)
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