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谁让硕鼠“囤地”/贾卧龙
(博讯北京时间2009年10月12日 转载)
    
     中国开发商犹如古代将军一样,在“战场”(土地市场)上,四处“战争”(拍地),“扩大”(储备)“领地”(土地),控制“人们”(人民币)掌握“财富权”(房价权),达到最后暴利实现目的。至少现在,开发商也是不堪房价暴利驱动,纷纷抢夺一线,甚至到二线三线城市疯狂上演“拍地王”的游戏。政府为利益诱惑,采取土地拍卖方式,导致高地价产生高房价,最后引导出系列的土地问题和市场问题。土地关系到房价,房价关系到地王,地王关系到供应,供应关系到楼市,储地关系到囤地,开发关系到贷款,最后政策决定了楼市。
     (博讯 boxun.com)

     潘石屹在2009年9月30日在博文中发文:《有开发商土地储备足够开发投资115年》。国务院发文征收增值地价”信息能够广为传播,也从侧面反映了社会各界对开发商囤地问题的高度关注。对于房地产上市公司而言,土地储备一直被认为是未来的一种保障,由此也催生了上市房地产企业囤地的倾向。SOHO中国董事长潘石屹表示,因为资本市场有对土地储备的追逐和激励,所以越是上市公司越拼命地囤积土地。另外还有一些准备上市的公司,也先要囤够大量土地,才能上市。在他看来,囤地现象最严重的不是非上市企业,这些非上市企业资金有限,一般都会量入为出,有多大的销售量就购进多少土地。
    
    
    
     在近期研究了一些上市公司囤地的情况后,潘石屹爆料称,根据一些上市公司的公开年报进行简单分析后发现,上市公司的囤地现象非常惊人。按2008年这些公司“开发”的建筑面积计算,其囤地规模最少的也在20年以上,最多的超过100年,有一家公司的土地储备规模甚至达到了151年。当然,企业的开工量也并非每年固定,况且去年楼市局势不好,一些企业故意放缓了开工规模。但即便如此,可以开发151年的土地储备规模也足以惊人。至于为什么房地产开发企业会囤地,部分原因在于地价不断升值的预期。
    
    
    
     笔者在这里回应潘石屹这个话题:“首先笔者赞同潘老师的观点和看法及怀疑。首先笔者要在这里纠正这样一个问题:“按2008年这些公司“开发”的建筑面积计算,其囤地规模最少的也在20年以上,最多的超过100年,有一家公司的土地储备规模甚至达到了151 年。”这个应该是一个预测和估计数据,仅仅说明土地储备面积可以足够151年开发,而不是储土到151年。如此巨大的土地储备空置面积,难道政府不会收空置税吗?
    
    
    
     不过,同时也反应出中国开发商在土地储备“变”囤地现象确实是挺严重的,这种状态将会一直持续下去。另外,开发商高地价高成本拿地,造成更多开发商储地到囤地转变现象,由于开发商的预期利润空间和入市环境不好情况下,开发商为融资和上市及开发周期策略做准备,储备土地自然成了囤地。同时,城市土地资源是越来越稀少和短缺。所以,大开发商企业逐渐的走向垄断,特别是国企拿地,专门拍地王现象高潮一年高过一年,也是房价居高不下的重要原因之一。
    
    
    
     其中最重要一个原因是开发商自有资金比利下调和银行信贷过大,造成开发商拿地越来越“勇敢”。今年上半年人民币新增贷款已经达到7.37万亿元,接着在7 月份时剧降至3559亿元,较6月份的1.53万亿元出现巨幅回落。当时,政府部门发出有关货币政策“微调”的论调,当时,出于央行的政策微调、银行资本充足率约束、银行自身风险的控制三大原因,流动性宽松的日子已经成为历史。银行信贷月月新增“天量”贷款。8月份货币信贷总量增长平稳,9月新增贷款数字再度成为市场关注热点。
    
    
    
     国务院下调商品房资本金比例,下调15个百分点,回到13年前水平。国务院5月27日公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果,其中普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%,成为此次调整受惠最大的项目之一。南京部分开发商表示,此举表明房地产市场的行情并不如销售数据看到的那样 “光鲜”,一些企业的资金链依然紧绷,下调资本金比例能否起到救市的效果还有待观察。
    
    
    
     其实,这一切一切的问题,必须回归到开发商自有资金比例这个问题上。因为,只有自有资金才是决定开发商和楼盘项目的生或死。这才是问题最本质最根本的关键因素。如果是没有从开发商资金问题去谈成本和房价,或者是拿地王原因和楼市供应问题,根本没不办法知道开发商为什么不下降房价最真实的情况。在2008年信贷紧缩与股市低迷的双重压力下,形势正在起变化,房地产公司之间的角力迅速由“土地为王”转为“现金为王”。
    
    
    
     渠道多面受阻自有资金决定生死,导致了房地产上市公司现金流吃紧。2007年前3季度,地产公司供给、需求左右逢源,大量现金流向土地储备。进入4季度,市场风向急转,持续10年的“稳健”货币政策调整为“从紧”,地产企业反应尤为敏感,资金吃紧成为通病。 2008年房地产企业拿地能力和土地储备将影响公司近期以及未来业绩,而资金实力将直接决定企业的生存发展。原因很简单,原来融资时近乎路路通达,现在则是处处制肘。
    
    
    
     地产企业一般先用自有资金拿地,然后借助银行贷款等融资方式开发、建设,通过预售款维持运转、还贷,然后用项目产生的自有资金继续拿地,开始新一轮循环。问题出在第二个环节,地产企业融资正变得越来越困难。地产企业融资渠道狭窄,是令资金实力重要性日益凸现的重要原因。目前,房地产企业资金来源主要是银行贷款、股权融资、预售款以及自有资金。其它如房地产信托、外资投资基金等融资方式,实际发挥作用较小。
    
    
    
     银行贷款在房地产开发资金中的占比基本保持在20%左右,自有资金和股权融资占35%左右,剩余45%主要依靠预售款。货币政策从紧,意味着信贷规模收缩。根据央行4月11日公布的信贷数据,3月份人民币各项贷款增加2834亿元,同比少增1583亿元。一季度,人民币贷款增加13326亿元,同比少增891亿元。信贷紧缩对房地产企业造成双重不利影响。资金来源中的银行贷款和预售款均受到严重影响。于是,不少企业不得不通过降价促销来加速回款。
    
    
    
     但是多数地产企业早已知晓此路近乎不通。即便证监会放行,目前的市场状况也基本不具备再融资的条件。于是乎,自有资金成为地产企业最为可靠的资金来源。自有资金充裕,可以支撑在建和拟建项目,捱到市场复苏,甚至借机以较低成本拿地;自有资金紧张,在建项目难以为继,或者空有土地不能开工,可能沦为被洗牌的对象,而租金滞涨,自有资金“负收益”,短线暴利终结 。
    
    
    
     根据最数据显示10大房企土地储备达3.05亿平方米。2009年三季度中国房地产企业销售排行榜”,该榜单显示,今年三季度单季恒大地产以123.3亿的销量位居行业第一。值得注意的是,在三季度各大房地产企业都加大了土地储备,土地储备前十名的房企,其土地储备之和已达3.05亿平方米。按目前的销售速度,有个别房企土地储备量已够其销售十多年。
    
    
    
     “销售排行榜”显示,今年一到三季度,万科的销售额为426.46亿,位列第一;保利地产销售额310.35亿、中国海外发展293.32亿、绿城集团 281.04亿、恒大地产241.8亿,分列二到五位。三季度单季恒大地产以123.3亿的销量位居行业第一,万科三季度销售120.80亿,绿城集团 118.49亿;保利地产106.7亿;绿地集团101.84亿,分列二到五位。
    
    
    
     值得注意的是,此次主办方还发布了土地储备的榜单,土地储备前十名的房企,其土地储备之和已达3.05亿平方米。恒大地产的土地储备面积为5100万平方米,碧桂园土地储备面积为4360万平方米,分列前两名。今年前三个季度,恒大地产销售面积为453.7万平方米,按此销售速度推算,恒大的土地储备够其销售8.5年;前三季度,碧桂园销售面积为233.53万平方米,按此销售速度推算,碧桂园的土地储备够其销售13年。
    
    
    
     第四季地王仍将频出,季度房企土地储备增加了很多,仅十强企业在新增土地储备方面的投资就达779亿。三季度,各企业增加的土地储备主要集中在二三线城市,从拿地的溢价比例来看,第二季度时只有37%的土地溢价比例超过百分之百,到了第三季度溢价比例超过百分之百比例达到了57%。有同行说,土地储备是考量房地产企业的重要指标,如一个房地产企业土地储备过少,如地价上涨,企业的发展就会遭遇成本障碍;如土地储备过多,如地价下跌,则会加大企业的风险,土地减值影响巨大。把握好销售和土地储备之间的平衡关系,是高管感知市场能力的关键一环。 _(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)
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