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姜伟新和任志强千丝万缕/贾卧龙
(博讯北京时间2009年8月13日 转载)
    
      说起政府和地产商之间的关系,虽然算不上扑朔迷离,但至少也是千丝万缕。从去年起,政府颁布的一系列针对性措施就令很多地产商伤筋动骨,然而,在某些情况下,政府一个看似微不足道的“不作为”行为又很可能为他们带来万贯家财。这样的关系很复杂,而且由于弹性过大,在具体的权利执行过程中很难把握。
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      电视剧《奋斗》里,陆亚迅简单的“操作”就令徐志森多赚了“八千万”,这样传奇性的一幕在现实生活中并不少见。近日,重庆市渝中区原副区长王政、渝中区委原副书记郑维、沙坪坝区原副区长陈明三人,就因收受开发商巨额贿赂而分别被法院判处死缓和13年、10年有期徒刑,这样的案例是令人痛心的,但同时带给我们的思考却是震撼而深远的。
    
      帷幕撤去,掀起“幕后黑手”的盖头
    
      在政府众多“放水”行为当中,改变容积率是最隐蔽而且最“凑效”的手段。对于普通老百姓来说,这个名词过于专业也并不熟悉,但它却是关乎开发商盈利多少的关节点。理论上讲,容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。也就是说,容积率的大小将直接决定项目体量的大小。
    
      例如,一块占地10万平方米的土地,如果将容积率由3改为4,那么就意味着项目可以多建10万平方米,也就多出了上亿的利润。如此高额的收益,不论对于开发商还是政府官员来说,都是极具吸引力的,在这个无形的挑战面前究竟有几人能经受得住考验?
    
      另外,钻政策空子、调整规划方案、改变土地用途等也是“幕后操作”惯用的方法,这些看似微不足道的小变化都能为开发商带来惊人的利润。例如,就土地用途而言,商业用地和工业用地之间的价格差异就高达10倍之多,这种细节处的区别直接决定着土地的价值和开发商的收益。
    
      对于追求利益最大化的开发商来说,将目光瞄准这些潜在的可能性似乎还可以理解,但对于政府官员而言,所谓失职行径,其实就是房产开发过程中黑幕的症结所在,他们的“不作为”将直接成全某些开发商贪婪的欲望。
    
      房价暴涨不正常,政府难逃其责
    
      就在昨日中国发展高层论坛2008年会上,面对300位国内外代表,姜伟新作为新上任的住房和城乡建设部部长,首次以部长的身份承认房价前两年暴涨不正常。深究其中原因,政府可以说难逃其责。
    
      一方面,地方政府的放纵和暗中支持,或者与开发商达成的某些暗箱交易所形成的利益链,无疑是一个关键因素;另一方面,某些政府官员、国企领导的腐败贪婪,又给开发商们提供了可以攻克的“软肋”,有句老话“苍蝇不叮无缝的蛋”就是这种情况的真实写照;最后,地方政府对市场变化不客观的解读和表态也将造成负面的社会效应,进而影响购房者的心理预期。因此,房价暴涨的不正常跟某些政府官员的失职有直接关系。
    
      另外,从项目成本来看,政府部门所收的多种费用占到了很大一部分,除土地出让金和双重配套费以外,还有50余项要收费,包括防雷检验费、防震检测费、墙改费、施工放线费、施工合同鉴证费等涉及25个部门,总计占房价的15%~20%。
    
      准确的说,近几年来房地产市场掀风起浪的直接原因,除了来自开发商之外,地方政府也有着不可推卸的责任。如今分析这些,无非是希望在以后城市发展建设的过程中,政府部门能真正做到“表里如一”,言出必行,严格要求自己的同时才能规范市场,此举意义深远。 _(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)
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