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房产泡沫下的“80后”:能买就买,买不起拉倒(图)
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(博讯北京时间2009年8月01日 转载)
    
     拥有一套自己的房子,这一愿望,似乎从未像现在这样,离“80后”越来遥远。
    
    连续三个月来,京城楼市一路高歌猛进。
    
    6月,北京商品房住宅的成交均价已达1.3万元/平方米。据有关机构统计,北京二手房楼盘上半年最高涨幅高达44.4%。与此同时,京城“地王”频现。
    
    这一切,不由让业界惊呼:楼市泡沫难道会越吹越大?
    
    在这个新楼市泡沫时代,年轻一代饱受困扰。他们大多刚工作不久,或为爱侣“有房才结婚”所苦,或为父母“赶紧买房、再涨就永远买不起”所逼,究竟何去何从?是租还是买?还是自有“破局”高招?为此,《青年周末》进行了多方调查。
    
    房价“进”,青年“退”
    
    京城房价高企,有购房意愿的年轻人们将如何抉择?本报进行了一项网络调查,同时采访了业界人士,希望能在基本面上,大致勾勒出一幅楼市中的年轻化生态图。
    房产泡沫下的“80后”:能买就买,买不起拉倒(组图)
    
    2009年6月6日晚,一男子正在观看位于北京中关村附近的二手房信息
    房产泡沫下的“80后”:能买就买,买不起拉倒(组图)


    
    本报联手某门户网站所做的问卷调查(网页截图)
    房产泡沫下的“80后”:能买就买,买不起拉倒(组图)


    
    5月10日,唐骏举行自传首发式
     拥有一套自己的房子,这一愿望,似乎从未像现在这样,离“80后”越来遥远。
    
    连续三个月来,京城楼市一路高歌猛进。
    
    6月,北京商品房住宅的成交均价已达1.3万元/平方米。据有关机构统计,北京二手房楼盘上半年最高涨幅高达44.4%。与此同时,京城“地王”频现。
    
    这一切,不由让业界惊呼:楼市泡沫难道会越吹越大?
    
    在这个新楼市泡沫时代,年轻一代饱受困扰。他们大多刚工作不久,或为爱侣“有房才结婚”所苦,或为父母“赶紧买房、再涨就永远买不起”所逼,究竟何去何从?是租还是买?还是自有“破局”高招?为此,《青年周末》进行了多方调查。
    
    房价“进”,青年“退”
    
    京城房价高企,有购房意愿的年轻人们将如何抉择?本报进行了一项网络调查,同时采访了业界人士,希望能在基本面上,大致勾勒出一幅楼市中的年轻化生态图。
    
    近七成人受房价猛涨刺激,暂不出手
    
    “今年坚决不买房,等着泡沫破裂!房价这么高还买房,不正中了开发商和投资客的计?如果大家都不买,房价往哪涨。”
    
    “现在坚决不买,先租房,等降价再考虑买房。”
    
    “房子太贵,花一辈子心血不划算,不如租房,等退休后回乡下清静清静。”
    
    7月24日,《青年周末》联手某门户网站对年轻人的购房动因和他们目前面对楼市的态度进行了问卷调查。短短两天内,就有1100多名网友参与。在调查后的跟帖回复上,诸如以上的评论似乎占了大多数。
    
    眼看房价越来越高,北京城区四五环以内,一套小户型的房子动辄百万元起价。本就荷包羞涩的年轻人,即使有“啃老”首付,面对每月数千元、长达二三十年的月供,也觉得难以担负。他们开始产生另一种思考:或许,现在并不是购房佳机。这种思考,在本报的调查中,得以一窥。
    
    截至记者发稿前,《青年周末》和某门户网站共同发布的那份网络调查共有1131名网友参与,面对近三个月来猛涨的房价,有772名网民选择了“被刺激得决定不买房了”。看来,将近7成的网民,将在这个前景不明的楼市选择暂不出手。
    
    而在1131名投票者中,有将近半数的人最近半年来看了房,有92%的人认为这几个月来,北京房价已经“贵得离谱”。
    
    而当面对这样一个问题:房价这么高,住宅毕竟存在“70年产权”一说,是否考虑过租房也许比买房更便宜?56%的网民选择“已经算过这笔账”。
    
    由于这是一个开放式的问题,网民们可以以留言的方式,解释他们在算了这笔账之后,将何去何从,又为何做出这样的决定。
    
    记者翻看留言后,发现不少网民认为楼市泡沫当前,还是再等等看。
     业界:今年买房的“80后”比去年少
    
    在本报的调查之外,记者还曾给北京的多家大型房产机构打去电话,询问他们是否有区分年龄群的购房信息调查。很可惜的是,“80后”似乎是房产市场并太看重的消费群,关于年轻人的购房意向等信息,各大机构都无相应调查。
    
    “要说到年轻人这一块,通常来说,他们的购房能力还是偏弱一些,购买的户型也以一居、两居的小户型为主。购房主力军绝对不是他们。所以要说到‘80后’买房,主要还是看他们是否具备这个消费力。但在今年这一轮最新的房价上涨中,现在北京的房价,已经超过他们的实际消费能力了。”7月27日下午,记者的电话打到北京易居房地产研究所时,副所长牟增彬如是解释。
    
    虽然这家房产研究所也没有针对青年购房人群进行调查,但牟增彬回忆说:“总体上还是能明显感觉到,今年买房的人群中,‘80后’要比去年少,但具体的比例数据很难估算。毕竟,现在北京整个楼市的均价都到1.3万元/平方米了。从年轻人的收入来说,肯定是支付不起的。”
    
    牟增彬所提到的“1.3万元”正是来自北京房地产交易管理网统计的数据。作为北京市建委下属的网站,该网站公布的数据,是京城财经媒体撰写报道的唯一官方来源。记者查阅后发现,6月份,北京商品房住宅成交均价为13302元/平方米,比1月份上涨2864元/平方米,涨幅达27%。截止到7月初,上半年纯商品住宅期房成交量为58470套,去年同期商品住宅期房成交量则为33284套,同比增加了25186套。成交量大幅上升。
    
    而截至7月上半月,二手房可售房源为19736套,相比上月同期的17532套增加了近2500套。
    
    “北京的房价,已经涨到历史最高点了。” 电话那头,牟增彬总结了这一句。
    
    在这个几乎要对“80后”说“不”的高价楼市时代,“80后”又想对楼市说什么呢?
    
    “80后”:能买就买,买不起拉倒
    
    他们或是刚步出青葱校园,或是工作几年渴望组建小家庭,或是因有了孩子而想升级原住宅。他们,与你我面目相仿、年龄相近。在这新一轮的房价“蹿升”运动中,他们的抉择,因其普通而普遍。
    
    一个应届毕业生的看房史
    
    拖着硕大的行李箱,走出北大校园那一刻,理科系毕业的博士小郑有些彷徨。虽说今年刚毕业,可她算算自己也有28岁了,毕竟不同于“85后”刚本科毕业的小师弟师妹。
    
    “所以,房子的事,也一直在想着。但读书时,也只是想,最多跟早毕业的同学打听打听。我真正开始有买房的想法,是在今年3月底4月初。”7月24日,《青年周末》记者联系上小郑,电话中,她娓娓道来。
    
    小郑的家里还略有积蓄,父母也曾催着她早点买房。尤其当今年4月北京楼市开始突然发力,短短数周内就涨势凶猛时,她的父母更有些着急,担心“房价会越来越高,以后买更吃亏”,一直催着她早点看套小户型,家里好给出首付。
    
    “主要是父母想得挺实际。他们觉得,家里的钱存银行也是存着,不如拿出来给我买房子用。我现在租着一套一居室,每月租金也要2000元。如果买套小房子,贷款20年,每月月供3000多元的话,会比租房贵。可这房子以后到底是你的。”
    
    小郑的工作单位在军博地铁站附近,于是,在父母的一再催促下,她开始了地铁沿线的看房之旅。
    
    小郑的看房史虽短,却很有网络时代的年轻人特色。在跟记者的交谈中,她多次用到了“功课”这两个字来形容自己的看房前准备。
    
    “本来什么都不懂,容积率、得房率这些都在网上学起来,做足功课才不会被人骗。”
    
    记者问道:既然打听这么详细,而且房价又一路上涨,是不是打算赶紧出手?
    
    电话那头,小郑沉默了半刻,说:“看房还是需要一个过程。普通老百姓买了是自住,又不是炒房。我想,我买房还是买需求,如果是自己喜欢的房子,总价也在可以接受范围内,会出手。至于现在,不会跟着房价着急。”
     她说:“因为自己看的都是2000年初左右建的楼盘,房子比较旧,从这几个月的观察来看,涨价幅度没新小区那么大。”
    
    “比如玉泉路附近的一个经济适用房楼盘,也就涨了1000元左右。虽说100平方米的总价涨了有10万元,但如果就为了怕房价跌,就着急去买,万一买得不合适,因为换也罢、卖也罢,花费的精力、时间成本可能会超过这10万元。而且,房价还有下降的可能呢。”
    
    小郑还介绍说,跟自己同时毕业的几个博士同学,也是差不多情况。她在网上“做功课”时,跟情况相同的网友交流起来,发现大家想法相似。
    
    一对情侣的婚房之困
    
    刘颖(化名)在北京一家媒体工作,1981年出生,北京人。在有购房意向的年轻人中,刘颖的情况属于最普遍的一种:因为着急结婚,所以着急买房。
    
    可一个小家庭的组建,还是碰壁于房价之前。
    
    刘颖和男友从认识到热恋,已经有整整三年了。按照她的说法:“已经工作的女孩搁我这样,差不多也该结婚了。”
    
    可因为男友家在外地,家境较为一般,男友又天性孝顺,坚持不从父母那里要钱,而要靠自己攒出首付。
    
    他俩的婚房梦开始于2006年初。当时的北京房价,还在小白领勉强可以接受的范围内。可随即而来的房价涨势,让刘颖的结婚梦看起来那么遥遥无期。
    
    “本来今年年初,好不容易觉得首付攒得差不多了。结果一过4月份,一下子又蹿上去了。就隔了两周,我俩看上的一套房子,总价就涨了30万元。”
    
    刘颖彻底无奈了,她脱口而出:“我从25岁谈恋爱,就一直在等房价靠谱点,结果到28岁了,还等呢。要不是房价我估计我早当妈了……我整个人生都为房价改变。”
    
    抱怨归抱怨,刘颖心里却另有了主意。她说:“现在买房太亏了,眼睁睁看着短期内房价涨这么多,而且几十万的钱,俩人也得不吃不喝攒几年。”
    
    “干脆啊,我逼着他倒插门算了。我们家房子够住,我实在太想结婚了,婚后先住我家吧。网上都说现在的楼市泡沫太大,干脆再等等看。”刘颖半带玩笑,半是真。
    
    一个小家庭的升级换房
    
    1981年出生的黄亮(化名)已经是一岁孩子的父亲了。他和妻子都在和平里附近的事业单位上班。
    
    2003年时,俩人刚工作不久,正赶上单位的年轻人都流行申请经济适用房。黄亮也申请了一个,买了套天通苑的两居室。
    
    但从升级当“80后”爸爸开始,黄亮就琢磨着要升级自己的家。他俩给自己定了新目标:离单位近,最好还是学区房,这样孩子以后上重点学校方便。俩人从今年年初开始看房,当时和平里一带老式楼房的二手房均价在1.5万元/平方米左右。
    
    “我们看了没多久,发现房价有上涨的趋势。看到一套差不多的,就赶紧下手买了。”
    
    2009年3月底,黄亮赶在泡沫来临前的一刻,买了套100多平方米的学区房,全家顺利实现换房。
    
    “虽说新买的房子面积和原来差不多,但我们上班,以后孩子上学都方便。现在我中午吃完饭,从单位溜达过去,看中介门口的牌子,那一片都涨到2.2万元/平方米了。”
    
    黄亮很庆幸,自己在这新一轮大涨前买了房。
    
    他说,自己也曾就租还是买的问题算过一笔账,但他觉得这账不好算清。
    
    他的解释是:“虽说网上也有很多人在算租售比,说现在楼市泡沫很大。但我总觉得,中国的楼市属于‘政策市’。房地产还是国家保住GDP增加率的很重要的一块,每次房价但凡要跌下去,国家的相关政策似乎会放开些,比如二套房贷款放松等等。所以,我想啊,买房这事儿,纯粹算经济账是算不清的。”
    
    “有钱比有房更有安全感”
    
    看来, “能买就买、买不起就算”成了年轻人面对高价楼市的无奈选择。但或许,即使真的能买得起,此时也未必是入市良机。7月26日,《青年周末》记者连线“打工皇帝“唐骏,请擅长理财的他为“80后”一破谜局。
     “买房不如租房”
    
    在去年底房价低谷时,唐骏曾公开放言:买不如租。他举自身为例,自己居住的是上海一家五星级酒店的长包房,250平方米,月租金是10万元。如果买类似房产的话,约2500万元一套。他说自己做投资,一年回报率为30%左右,2500万元一年至少就是400万元。而租房一年的租金才120万元,等于赚了280万元。他表示,这么说并非炫耀自己聪明,是想说明现在房价太离谱,不适合入手。
    
    青年周末:你曾说买房不如租房,现在还是持这个观点吗?
    
    唐骏:对,我还是这个观点。尤其是现在买房,有这么几个问题:第一,房价还是有周期性的,现在正是房价疯狂上升的时期,从银行的贷款情况和“地王”频现的情况来看,最近的房产市场有很大的泡沫存在。一旦泡沫打破了,房价还有跌的可能性。没必要现在杀入买房市场吧,万一你正好买到泡沫将碎的点呢?第二,对现在的年轻人而言,你的工作、家庭、未来都充满未知因素,不急在这一时,租房一样可以好好住,又不是没房住。
    
    青年周末:可你的投资项目中也有一部分是房产,为什么这么劝阻“80后”买房?
    
    唐骏:我就是因为投资房产,所以我知道房地产是暴利行业。建筑成本很低的,开发商的地怎么拿我也知道。拿上海来说,外环以内的某个楼盘,拿地的价格差不多在8000元到9000元/平方米,建筑成本在1500元到2000元/平方米。这个房价的基本成本价在1.1万元左右,但开盘后,这样的房子能卖到1.7万元/平方米左右,听上去好像只是50%的利润,但这个楼盘好多层呢,总建筑面积大。第二,开发商是从银行贷款。他自己说投入5个亿来开发这个盘子,但可能他的资金就投入了1个亿,剩下是银行的钱。这就是个暴利行业。而且,今年的楼市泡沫很严重。以往房价上来,没有这次上涨得速度这么快。这次也就三个月,直接进入泡沫阶段,历史上都很少见到。
    
    “百万家产又不能花”
    
    青年周末:怎么判断出来?
    
    唐骏:今年跟以往最大的一个不同是,政府放宽了政策,银行放出很多贷款。大量的信贷资金进入股市,股市上去了,肯定会带动楼市,这是连环的。所以可以说,是超级宽松的政策,而且是历史上少有的宽松政策导致了银行大量放贷。股市泡沫造成了楼市泡沫,一轮一轮,很明显的。
    
    而且买房的话,有一个很简单的计算方式,可以算算是不是“泡沫房”。按国外的经济学理论,一个回报率应达到千分之六到千分之七的投资,是相对风险比较小的投资。从租售比来说,也就是说,如果月租金能超过房价的千分之六,那这个房价就不是泡沫房价,可以买。可现在北京、上海这样的大城市,随便一个房子就100万元,这就意味着要租到6000元每月。但一般情况下,100万元的房子也就租到3000元吧?那就说明,现在买房肯定是亏了。
    
    青年周末:其实你说的这个租售比也有很多人在算。大量报道也在说,现在楼市是股虚火。但很多人还是坚持买房,到底这其中最大的动因是什么呢?
    
    唐骏:这就跟买股票一样,“追涨不追跌”,这也是迎合买房人心理的,都是开发商的一种手段。你可能会觉得,自己提前买了,就是赚了。其实根本没有赚,尤其是只有一套房的年轻人,你就只有一套房,你拥有的是数字上的价值,而且是很难流通的价值。有些年轻人买房早,看房价涨上去,会说“我现在有家产百万了”。可问题是,这百万家产又不能花,又不是现钞。还不像股票,能直接套现卖掉。房子又不能这么快进快出地操作。
    
    青年周末:您的这套理论,是否影响到身边的年轻下属?
    
    唐骏:他们有看到我的报道,我也跟周围人说过。不过像我这样住宾馆,还是个特例。他们受到我的影响,更多的是按照千分之六的理论,去看泡沫较小地段的房子。当然,我可能是比较西方化的观点,毕竟国内的文化传统决定了,很多人会认为有房子才有安全感。但说到拥有感,其实还是手握真金白银最重要,比拥有一个房子更重要。年轻人买房,大多需要几十年的按揭吧,成为“房奴”之后,你的生活方式、价值取向,都会受到一定影响。所以,我倒很想说自己的一个观点,有钱的安全感更大。
     _(网文转载) (博讯 boxun.com)

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