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徽湖:房地产开发究竟有多少“政府成本”?
(博讯北京时间2009年7月28日 转载)
    
    房地产开发究竟有多少“政府成本”?
     徽湖 (博讯 boxun.com)

    
    
    上周末,国土资源部终于公布了民众盼望已久的房地产项目用地地价专项调查结果。在全国620个楼盘中,地价占房价平均比例为23.2%。国土资源部公布此数据的用意十分明显,那就是当前的高房价和其一点关系都没有,地价占房价的比例很低。
    
    但是在我看来,在房地产成本这座冰山里,土地成本只是露出水面上那一小部分,水面下的成本冰山究竟有多大,谁也不知道。
    
    在前不久,一位郑州的开发商提供了一份房地产成本的清单显示,各级行政部门的税费占了整个房产成本的20%。在该份清单里,最引人注目的是名目繁多的收费项目,诸如人防收费、消防验收费、建委收费、规划收费、土地收费、房屋收费、评估收费、面积测绘收费、安全收费、治安收费等。
    
    真是不看不知道,一了解吓一跳,光地价和税费两项,也就是房价中直接给政府的收益就达40%多,这就等于验证了政府是高房价的最大受益者。
    
    从事过房地产的人都知道,在房地产开发过程中,从最初的立项到最终的销售及竣工验收,要和不同的部委打交道,要盖上百个公章。有一位在河北石家庄主持房地产开发的朋友告诉我,07年之前在他们哪里,一个项目从头到尾要盖200多个公章。
    
    我们知道,每个公章都代表着某种权利。开发商要想项目顺利获得审批,就必须进行适度的公关和大点。小官小意思、大官大意思,再小的庙里菩萨也不敢得罪,否则就会让你吃不了兜着走。
    
    这部门的灰色支出,我想任何开发商都不敢也不愿公布的。我们不妨把地价、税费和公关成本这三项加在一起,统称为“政府成本”。那么这部分“政府成本”的比率一定高达50%以上。
    
    这其中究竟有多少土地收入是纳入到国库体系中,被用于城市基础设施建设和民众的福利中?究竟有多少被少部门掌握权势之人中饱私囊,成为权钱交易的最大受益者。
    
    笔者在工作中曾接触过一位北京市某区一个小小的拆迁科长,这位“科长大人”月收入不过5000,老婆专心在家相夫教子。这样的家庭收费如果在北京生活应该相当拮据,但这个科长开的是奔驰车,家有房产数套。周一至周五住在城里的高档公寓内,周末则一家三口去郊区别墅享受度假生活,这是国外典型5+2式的富人生活。
    
    科长如此潇洒幸福的生活,绝对不是靠他那点工资。如果是那样,我想他老人家早该申请廉租房了。这里想告诉国土资源局的是,我们不仅关心房价地价比,我们更关心政府收走了我们多少税费,当然如果可能的话,让开发商公布房地产开发过程中的隐形公关成本,这样才能真正让房地产的成本大白于天下。但是这样何尝不是一种无法实现的乌托邦。 _(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)
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