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如何破解拆迁难题?
(博讯北京时间2009年7月05日 来稿)
    
    从河西经湘江一桥进入中心广场,原株洲宾馆已围起来的工地上,孤零零地矗立着一栋破烂不堪、无人居住的旧宿舍楼,成为每天经过桥头必看的风景,这道独特的风景,在不知不觉中已过了三年。有人戏说这是株洲最牛的钉子户,但俺觉得这是株洲尊重个人物权的象征,俺甚至对开发商没有选择强拆,感到由衷地钦佩。当俺在为株洲尊重个人物权而感到无比欣慰的时候,几位深圳朋友的造访,引起了俺的深度思考。
     (博讯 boxun.com)

    拆迁不能降低被拆迁户的生活水平
    
     深圳朋友原本是奔着云龙新城来的,在与有关方面商谈之后,发现株洲的旧城改造也可以大有作为,于是又逗留了三天,俺只好陪着他们到处溜达。原株洲宾馆那栋已成为城市风景的物权象征旧楼,很快引起了他们的兴趣。在他们的强烈要求下,俺只好四处托朋友的朋友,打听这栋物权象征,以回应他们的兴趣。得到的结果却并不乐观,深圳朋友以拆迁补偿价格远远超过周边新楼盘的销售价为判断依据,认为株洲的投资软环境值得投资者谨慎。俺认为旧城改造拆迁、不能降低被拆迁户的生活水平,拆迁补偿价格远远超过周边新楼盘的销售价是可以理解的诉求。俺觉得,旧城改造在提高城市品位、改善居住环境、推动株洲经济建设确实做出了贡献,这是值得肯定的,但是,我们不能舍此就彼,不能以降低被拆迁户的生活水平为代价。
     深圳朋友不否认俺的观点,他们说《物权法》的出台也包含这层意思,同时也提出了一系列让俺汗流浃背的问题:难道就这样永远僵持?难道开发商就应该无限制地满足被拆迁户的要求?难道开发商仅靠尚未确立的社会诚信来保护自己的合法权益?
    
    拆迁过程中的法律盲点与执行中的尴尬
    
     带着深圳朋友提出的问题,俺花费两天的工余时间翻阅相关法律条文、地方法规和政策,并通过种种渠道了解拆迁的现状。可以肯定的有两点,其一,法律法规政策是相对完善的,其二,拆迁难在全国都存在,是城市发展中普遍存在的问题,不仅仅是株洲的难题。
     法律是调和社会矛盾的产物,当拆迁和被拆迁之间产生矛盾时,也应该依法来处理。在上个世纪末期房产业刚刚兴起的时候,处于弱势地位的被拆迁者只有无条件地服从。20年间,被拆迁者的物权意识不断觉醒,并不断起而抗争,最终以07年出台《物权法》而获得法律的明确保护。旧的矛盾刚刚平息,新的矛盾又来了。被拆迁者可以依靠《物权法》保护自己的权益,但是,当被拆迁者提出的要求超过了开发商的承受能力,开发商又该依靠什么来保护自己的权益?虽然《物权法》有关于涉及公共利益时、被拆迁者必须服从地方相关的法规政策和中立机构的评估结果,而有商业性质的旧城改造,很难被理解成是为了公共利益。
     强拆有法律制裁,强要却没有法律制裁,拆迁保底不封顶,这就是拆迁过程中的法律盲点。为了扫除这个法律盲点,地方政府制定了各种法规和政策性文件。开发商遇到强要时,可以申请行政强拆,而现实执行中,行政仲裁没有权威性,被拆迁者可以在60天内申请复评,之后可以在三个月内上诉法院,法院受理之后一般又会选择调解,调解和申诉的过程是非常漫长的,即使最终法院判决司法强拆,也还要申请执行,这些足以让开发商觉得还不如选择违法强拆。
     开发商一但选择违法强拆,监管拆迁工作的拆迁办又会饱受非议。拆迁办只是房产局下属的一个部门,在整个监管过程中,不但在程序上处于尴尬的地位,而且仅仅一个职能局也难以承受监管之重。政府为建设城市、发展经济,往往会想尽办法引进开发商,开发商进入本地市场参与旧城改造,要招商局、发改委、国资委,国土、规划等等部门,才能进入拆迁施工。这个时候,房产局才粉墨登场。根据规定,拆迁面积1万平方米以上的需要经过听证,假如房产局举行的听证没有被通过,项目就不能进行,那么前面开发商前期的投入就不能转化为实际的投资行为,包括与政府签订的投资协议、与国资委签订的国有资产处置合同、向发改委申请的项目立项、在国土局办理的土地出让、请设计院规划设计之后到规划局办理的规划许可等等。这对开发商来说,无疑是重大灾难,像株宾项目,在极其艰难的三年拆迁途中,开发商每天需要花费近五万元的各类成本。
    
    
    安置房配套建设跟不上加剧了拆迁矛盾
    
     旧城改造中的拆迁难,与城市安置房配套建设有密切的关系,如何拆迁项目中的住户全部在其他地方买了新房,拆迁工作还相对好做些,如何被拆迁的是唯一的住房,就涉及到了被拆迁户的生存居住权问题,也就是说必须保证被拆迁户得到的补偿款足够购买一套新住房。事实上,需要拆迁改造的旧房一般面积小,而市场上老百姓能买得起的新住房不多(或离原来的居住地太远)。以株宾项目为例,原来的福利房只有57.16平方米,按株洲地区一类补偿标准3500元/平方米补偿、再加上其他的额外补偿,一套房子可得到30万元,虽然这在株洲是绝无仅有的高额补偿,但用30万元在附近买一套小户型的两居室,却仍然非常困难,尽管新房比旧房好百倍千倍,但买不起也是白搭。老百姓能买的起的小户型太少的事实,无形中加剧了拆迁矛盾。
     还有个公平问题,如果拆迁中有的因为有房,按时拿了补偿就搬迁了,但没其他住房的熬到最后搬迁能得到更多的补偿,对于先搬走的显然有失公平,反而让“先搬吃亏”成了钉子户的精神动力。让开发商保持前后一致的补偿标准,俺不知道是否有相关的监管和可行的措施,相信没有哪个投资开发商愿意耗到最后。
    
    
    株洲该如何破解拆迁难题?
    
     他山之石可以攻玉,前天去长沙开会,遇到几个熟悉此行的朋友,俺不失时机地请教长沙的经验。俺知道,1937年的“文夕大火”让棚户区成为长沙的特色,在最近十来年里,长沙棚户区的改造成为城市建设的主旋律,领导高度重视,长沙喊出一年一小变、三年一大变的口号,并且确实做到了。朋友说,长沙的棚户区全部进入公共利益的范畴,由区政府负责执行,而不是开发商一个人在战斗,市政府投入部分启动资金,以地价的增值来消化拆迁成本;各部门步调一致、通力配合,司法机关积极参与,对各类破坏拆迁的行为及时进行打击;政府大量开发配套安置房,对被拆迁户中只有一房的住户,由政府另外补助五万元购房款。
     虽然株洲没有长沙的财力,但株洲还是要多想些办法,破解拆迁难题。俺有如下几点建议:
     1、成立由市委常委挂帅的株洲市旧城改造办公室,把发改委、国土、规划、拆迁、城建等相关的职能部门合署办公;
     2、改变由房产局一家主管拆迁工作的做法,由市旧城改造办公室举行投资前的拆迁听证和拆迁工作。投资开发商在签订投资协议并预付足够的投资保证金之后,由旧城改造办完成项目拆迁、国土受让、规划许可等前置手续,开发商只要进场安心搞建设即可;
     3、加大安置房等配套设施的建设力度、扩大安置房受惠面;
     4、正确引导舆论,引导公众辨证地看待问题,加强符合和谐社会要求的价值观体系和诚信体系的建设;
     5、完善相关政策体系、完善相关法制建设、严格公平地实施。
    
     希望拙文能促使当局积极破解拆迁难题,不希望看到投资开发商在建设城市美丽外表的同时、却用强拆来摧毁城市的内在精神,更不希望因拆迁难题而影响株洲的发展。 [博讯来稿] (博讯 boxun.com)
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