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房贷“断供潮”会出现吗/易宪容
(博讯北京时间2009年6月11日 转载)
    
    国家发改委、国家统计局调查显示,6月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%,涨幅比5月低1个百分点,环比价格与上月持平。其中,新建住房销售价格同比上涨9.2%,二手住房销售价格同比上涨7.5%。也就是说,尽管近两个月房价上涨幅度有所放缓,但持续上涨仍是不争之事实,特别是今年前5个月,上涨幅度一直保持在10%以上。
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    但是,今年以来房地产市场热门言论,有从紧的货币政策使得房地产开发企业资金链的断裂,即“百日巨变”论;也有房地产价格下降会引发银行体系风险,影响国内经济增长和国内住房保障体系确立;更有甚者,提出房价的下跌,会引起房奴断供,土地流拍,地方一级财政将失去土地收入的支撑而缩减公共支出,导致居民没有便捷的公共交通可坐,甚至低保、学校也难以为继等。
    
    前面的“百日巨变论”、金融风险的问题,我有文章作了详细的分析,在此不详表,只是来讨论一下“房奴断供”及土地财政、公共服务的问题。
    
    对于断供的新闻,这几天很热。可目前看,这种现象即使是在深圳,也是个别现象。近年来房地产市场泡沫很大,但从全国范围看没有下跌过。如果房价没有下跌,怎么会出现房价市值会低于购房者要给银行的按揭贷款的价值呢?如果这种情况不出现,哪里来的按揭贷款“断供”?即使今年以来深圳房价一直在下跌,但就目前的情况来看,房价下跌达到这种情况还是比较少。全国更多地方房价是在上涨,断供如何能发生?
    
    另外,假定房价快速下跌,跌到个人归还银行的贷款大于个人所按揭住房的市值,也不是个人想断供就可以断供的。这就得看个人的还款能力。如果个人有还款能力而断供,在目前商业化及法律化的条件下,没有任何商业银行会轻易允许个人这样做。如果这样做,个人断供后的官司频繁,可能比不断供的成本还大。
    
    最后看个人断供的代价,毫无疑问最大的受害者是购房者自己,不仅要承受首付的损失、已供按揭贷款的损失,而且会严重损毁个人信用记录。可以说,在逐渐完善的银行个人信用体系下,个人信用不良记录将对其未来生活及商业活动带来障碍。因此,购房者(无论是消费或投资)不会轻易选择按揭贷款断供的。
    
    至于土地财政与公共服务的问题,硬绑到一起有些离谱。在发达的市场体系下,没有哪个国家是通过土地财政来保证政府公共支出的。如果有地方政府想通过推高房价来获得土地财政收入,来推高GDP,表面上很光鲜,实际上不仅不利房地产市场持续稳定发展,也严重损害了农民利益及一些地方居民的利益,为政府官员寻租创造了条件。房地产市场的许多问题根源就在这里,土地财政的改革是必然,也是目前中国经济改革的重要方面。
    
    总之,最权威的数据表明,目前国内房地产价格的快速下降还是个别现象,房地产市场价格上涨还在进行,只不过上涨幅度小了一些。没有房价大幅度下跌,就不会有真正的断供问题。如果把一些恶意的违约行为看作是全国普遍现象,不知其用意何在?而国内房价在上涨,岂有什么土地财政的问题?更何况土地财政本身就是问题,是中国经济要改革的地方。如果要把一个要改革的对象作为既定的目标来讨论房价不能下跌,其前提都错了,其结论能对吗?
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