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近期房价上涨真相:假按揭骗局/时寒冰
(博讯北京时间2009年3月23日 转载)
     春节过后,全国楼市突然出现了成交大幅反弹的“小阳春”行情。在中国指数研究院重点监测的30个城市中,有24个城市2月住宅成交面积环比上升,有10个城市环比增幅超过50%。住房与城乡建设部全国房地产市场调研结果也显示:今年前两个月,全国住房成交量同比增长6.1%。。
     而且,在成交量放大的同时,这些地方的房价也呈现上升态势,显得非常诡异。那么,住房成交量为何突然放大?是否意味着楼市已经结束调整,步入上升轨道?
     首先,我们应该弄明白住房成交量为何突然上升。 (博讯 boxun.com)

     房价的下跌幅度,远远没有达到挤出泡沫的程度,也远远没有达到与民众实际购买水平相对接的程度。包含巨大泡沫的房价,还远没有到让民众“抢购”的地步。
     那么,住房成交量为何突然在1月和2月放大了呢?有三个原因:
     一是保障性住房占比增大。通过交易数据可以看出来:在近期新楼盘的交易中,保障性住房占据着比较大的比例。
     二是在国家减少交易环节的税收后,为投机大开绿灯,二手房交易被激活,
     第三个原因最重要,这是笔者调查得出的结论,也是许多开发商最心知肚明的原因:此次房屋成交量的回升,很大一部分乃是假按揭套现的结果。
     什么是假按揭?它是指开发商为资金套现,将手中的存量住房以虚构的买房人(内部职工或开发商亲属或素不相识的人)的名字购买,从银行套取购房贷款。程序一般如下:开发商通过给身份证持有人一定数额的报酬,有偿使用对方身份证,并由身份证持有人在按揭贷款合同上签字,签字完成,银行即根据合同向开发商放款,开发商提前收回投资。开发商和身份证持有人之间还会有一个协议,包含开发商承诺不需要身份证持有人承担任何债务以及保密条款等内容。
     显然,假按揭是一个风险转嫁过程。开发商通过假按揭,提前收回成本,变现利润,把包袱和风险悉数丢给银行,自己进退自如,完全占据主动。由于房价估值越高,假按揭从银行套取的资金越多,开发商自然倾向于提高价格。这正是房价与房屋成交量同步上升的根本原因。
     这一点,可以从银行新增贷款的大幅增加中清晰地感知到。今年1月份,我国新增贷款达到了令人瞠目的1.62万亿,同比多增8141亿元,接近今年预期新增贷款5.4万亿的30%;今年2月份,新增贷款再超1万亿元,达到1.07万亿元。前两月新增贷款规模达到2.69万亿元,同比多增1.64万亿元,完成了今年计划“新增贷款5万亿”的一半还多。
     如此庞大的贷款资金注入到市场,再加上此前已经解除绝大部分对房贷的限制,为开发商套现提供了天然的便利条件。开发商既然要搞假按揭,自然房价定的越高,套取的资金量越大,这正是近来成交量回升且房价上涨的内幕所在。
     如果仔细对照一下相关房屋成交的数据,就会发现一些有趣的现象:
     其一,诚如北京大学房地产研究所所长陈国强所言,当前北京楼市的这种“回暖”还是局限于部分楼盘,并没有成为市场普遍现象,就是热销现象没有普遍出现。这一点,不正是假按揭的典型特征吗?只是部分假按揭严重的楼盘热。如果楼市真正回暖,应该是整体性的回暖,至少是大部分楼盘回暖。许多人做过股票,在股市行情热的时候,垃圾股与绩优股往往是一起涨的。
     其二,房价并没有明显回落,这意味着,在民众对房价的下跌预期依然存在的情况下,这种泡沫依然严重的房价,是很难被消费者认可并接受的。更何况房屋成交量的上升,是与房价上涨同步进行的?
     显然,对于住房成交量的上升,我们不仅不能乐观,还应报以高度警惕。一旦开发商通过假按揭完成套现过程,高估值的房屋落到银行手里,银行就不得不承担种种巨大风险。
     应该认识到,由于连续10多年的大规模投资(以北京为例,其房地产投资一直占总投资的一半),产生了大量的存量住房(北京2008年上半年卖掉3.9万套住房,而截至2008年底,北京存量住房已达35.8万套,供大于求现象明显),而房价的过快增长,又逐渐脱离了民众的购买力,从而使得中国房地产步入了一个万分尴尬的境地:托住房价不下跌,绝大部分人买不起,开发商只能玩假按揭的把戏;让房价下跌,开发商与地方政府又不甘心,他们希望做到两全其美,即有成交量又能保住高房价。但现实往往与构想中的目标存在着巨大反差,在经济危机的大背景下,要做美梦,很容易陷于一场骗局之中。
     目前,舆论已经被开发商等强势既得利益集团控制,许多媒体的楼市版块,都因屈服于开发商的诱人广告而出卖灵魂,帮助开发商鼓吹,为公众编织陷阱。当那些开发商为高房价拼命鼓吹的时候,看看他们770多万的年薪,看看他们价值上亿元的股票占市值,就不难理解他们何以如此执着如此狂热了。是的,与这些强势利益集团相比,我的声音是微弱的,弱小得起不到任何作用。开发商既有地方政府撑腰,又有媒体这个工具,又有无良经济学家们帮助鼓吹……一句话,他们有权又有势!
     作为一位长期为民生呼吁的人,面对现实,我很无奈,很悲伤……
     如果一个国家穷得只剩下房子,如果一个国家的人民起早贪黑地操劳就是为了拥有一套房子,如果一个国家穷途末路到只有靠掠夺性十足的房地产才能维持增长,支撑这个国家经济发展的能够持续的能力在哪里?民众失去的归宿感又将在何时才能找回?
     我只想说:高房价对民众财富的掠夺,是导致我国内需不振的重要因素之一,高房价是制约中国经济向前发展的枷锁,是吞噬民众幸福的最大障碍。高房价持续维持的结果,是中国经济复苏机会的进一步丧失。 _(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)
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