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陈杰:住房公积金会入不敷出吗?
(博讯北京时间2008年12月04日 转载)
    
      最近一段时间以来,不少地方政府出台了各种刺激住房需求的政策。其中引人注目的是,对公积金贷款规定的调整不约而同地成为地方政府刺激住房需求的重要措施。
       如北京、天津、成都、南京、杭州、沈阳、长沙、福州等众多地方政府把公积金贷款首付降低到两成(北京用公积金贷款购买限价房、保障房最低首付为 10%),贷款额度大幅提高,目前一般都达到最高60万元/户(北京最高上限为80万元),大多数把贷款期限拉长到30年,很多地方把贷款人的年龄也大幅放宽。成都、沈阳和河南等地还都放开了异地公积金贷款申请。 (博讯 boxun.com)

    
      住房公积金流动性堪忧
    
      众所周知,住房需求非常依赖金融工具,对利率十分敏感。由于住房公积金的贷款利率依据政策规定,始终与商业住房按揭贷款之间存在一定差距,公积金贷款的优惠幅度还是十分明显的。为此不少地方政府都希望住房公积金贷款能在拉动居民住房需求方面起到作用。
    
      更重要的是,银行住房贷款规则改变的权力目前还牢牢控制在银监会手中,各个商业银行出于自身信贷风险控制需要,对贷款规则的调整很谨慎,地方政府很难干预。但住房公积金的使用办法却一直下放在地方住房公积金中心,地方政府是可以直接影响和控制的。而且住房公积金经过这十几年的稳步发展,也积累起了非常可观的资产池,如2007年底全国住房公积金缴存余额高达9605亿元,发达地区的住房公积金中心都有数百亿资金规模,如北京在2007年末达到703亿元。
    
      在此,笔者十分关心的是,各地住房公积金中心或其地方政府在改变住房公积金贷款使用规则时,是否充分考虑过住房公积金资金的安全性问题?这里笔者讨论的是住房公积金的流动性安全问题。
    
      从某种程度上说,住房公积金跟银行存款有一定可比性,归集资金不能全部贷出,必须要保持足够的余额也就是流动性来应付存款人的未来提现要求,否则一旦无法应对支付要求,就会出现信誉破产危机。中国各家商业银行在贷款方面受到银监会的严格约束,除了有法定存款准备率(目前17.5%),存贷比(发放的贷款与吸收的存款之比)都不得超过75%这根红线。
    
      不可否认,直到去年,大多数地方的住房公积金中心由于种种原因,主要是贷款的诸多限制条件,造成住房公积金的资金是偏向闲置的,沉淀率较高。从全国来说,2007年末个贷率(个人住房公积金贷款余额占住房公积金归集缴存余额的比例)只有 52.83%,在扣除必要的备付资金后的沉淀资金为2186.55亿元,沉淀资金占缴存余额的比例为22.76%。但地区分布十分不平衡,虽然一些内陆和中部地区如河北省2007年末个贷率只有27.33%、2008年10月末为35.51%,却也有不少地区尤其沿海发达地区的住房公积金的资金链实际是处于较为紧张的状况。
    
      笔者根据各地公积金执行公报整理发现,杭州2007年末的个贷率为78.4%,天津2007年末的个贷率为 81.3%。同期南京为83%,苏州为84.26%。上海2007年末为86.3%。目前就笔者所掌握的资料所知,住房公积金贷款率最高的城市是常州。常州2007年末个贷率为95.63%,市区的该比例更高达97.73%。这么高的住房公积金贷款率,意味着资金流向很可能入不敷出,将使得当地住房公积金面临着较大的支付风险——流动性风险。但即使这些地方,在近期的政府救市风潮中也毫不含糊,仍然纷纷积极出台了放宽住房公积金贷款条件来刺激住房需求的政策调整。这样,这些地区住房公积金中心蕴含的流动性风险正在一步步超越危险的临界水平。
    
      尽管住房公积金的提现与支取由于受种种政策约束,不如普通商业银行的存款那么方便,近期远期的资金流出量都相对可测和可控一些,但流动性风险也依然是不可忽视的问题。
    
      从住房公积金的流出来看,除了要满足缴纳人对商品住房的购房贷款需求外,缴纳人还有权提取个人住房公积金账户的储存余额用于个人房屋的购买、建造、大修、翻修等其他与住房有关的用途,不少地方现在还可以用于租赁住房。而一旦离休、退休、因劳动能力丧失等完全离职、移居到其他城市和出境等所谓销户性提取,都是可以将账户余额做全部提取的。随着人口老龄化和城市人口流动加快,这部分情况的支付压力持续增大。2007年全国住房公积金的提取额为 1808.78亿元,占同期缴存额的51.05%。2007年上海市因为各类原因共提取住房公积金和补充住房公积金数额为147.38亿元,而当年归集资金总额也只有231.89亿元,提取比重占到64%。考虑到上海当年新发放个人贷款287.94亿元(同期回笼121.6亿元),提取和新发贷款两者合计 435.32亿元,超出当年归集额203亿元,仅新发个人贷款一项就超出当年归集额56.05亿元。
    
      另外,从住房公积金供给资金的流入来看,近期和远期情况都并不十分乐观。贷款需求旺盛的往往是沿海发达地区,但这些地区的住房公积金覆盖面已很高,达到70%以上,缴存率也在很高水平,在 7%~12%左右,未来归集额增长空间不大。特别在今年的严峻经济形势下,归集额的增长将更加乏力。
    
      2007末全国住房公积金使用率(个人提取总额、个人贷款余额与购买国债余额之和占缴存总额的比例)达到74.58%,当年住房公积金提取额与个人贷款发放额之和为4010.35亿元,超出同期缴存额467.43亿元。这意味着,2007年末,在全国范围内,住房公积金资金的新增需求都已经超过新增供给。当然由于每年贷款还在回笼,还没有资金归集的赤字,但已经显示较为紧张的流动性风险。
    
      所以,当各地大幅调整住房公积金贷款额度与使用条件后,贷款需求如果真如政策制定者希望的那样猛然上升,但资金供给来源却不足,就很容易发生支付危机。
    
      体系的思考
    
      事实上,长期以来,各地政府/住房公积金中心对本地住房公积金政策调整都带有一定的随意性,较少考虑住房公积金作为一个独立资金运作体系本来内在应有的风险管理要求,在信贷风险、利率风险、流动性风险等方面都没有形成科学的机制设计,风险防范管理比较简单粗糙。
    
      当前住房公积金体制还存在一个很大的问题是,各地住房公积金中心各自为政,独立运作。但由于各地贷款和使用需求不同,当一些地区住房公积金处于过度闲置,又有很多地区资金供给严重不足。同时,以城市为单位归集运作的规模有限,在资金不流通调配的情况下,抵御系统风险能力很差。
    
      另外,各地住房公积金中心虽然都掌握着巨额资金,却在各地都作为行政事业单位来管理。内控机制十分脆弱,腐败大案时有发生。
    
      笔者,也包括学界很多研究过住房公积金问题的人士都认识到,住房公积金目前暴露出来的风险防范、监督管理等问题,实际上都是相连的,其实都来自于住房公积金中心的性质定位问题。从根本上来说,是如何看待住房公积金这个资金体系的问题。中国的住房公积金体系已经积累下非常庞大的资金池规模,又大规模从事个人贷款这样的金融业务,却不受银监会或任何部门的金融监管约束。这种现象有历史原因,但现在这种情况已经不可以再继续下去了。住房公积金中心到底是什么样的机构?政府部门机构?行政事业单位?如果仍然定位在这个层面,就很难解决住房公积金的风险防范和内控机制建设问题。因为政府机构和事业单位都难有金融机构所需要的风险管理能力,而且不易具备独立性和稳健原则。
    
      事实上,在国内房地产学界内部,以及相关政府部门,对住房公积金的改革讨论已经有一段时间。笔者的基本意见是,必要且可行的改革方向在于把目前各地分散的住房公积金体系逐步转变整合成为一个全国统一的专业政策性住房金融机构,在执行政府规定的政策性住房金融业务的基础上,严格实施规范的风险管理和内控机制。这里要强调,要组建成为一个全国统一的体系,各地分支机构在业务管理上可以根据本地情况有一定的自裁权利和自由度,但仍需要全国中心和统一的运作原则,更重要的是,资金上要实施全国统一集中调度,以强化整体的抗风险能力。 _(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)
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