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合理构架业主代表大会制度,更好发挥全体业主的权利/郭卫建
(博讯北京时间2008年10月15日 转载)
    
    在全国的众多小区中,有一部分小区成立了业主代表组织。如北京的上地西里,实行了业主代表大会制度已四年时间,取得了较好的效果。 但是围绕这一制度的质疑一直存在。 质疑的核心问题是:业主代表大会是否侵犯或剥夺了全体业主的权利。
     (博讯 boxun.com)

    
    
    要回答这个问题,笔者认为关键看两点:一是看业主代表大会权力的设置,二是看启动全体业主共同决定门槛的设置(参考图1)。
    
    
    
    一、 业主代表大会权力的设置:
    
    
    
    对于业主代表大会的权力,从纯粹理论上讲,笔者认为可以设置成为下面五个层次中的一种:
    
    
    
    (1)没有决策权,只起联络和支持的作用;
    
    (2)只决策由全体业主明确授权的清单上的事项;
    
    (3)可决策除《物权法》(或国家其它法规)明确规定由业主共同决定的事项之外的所有事项;
    
    (4)《物权法》(或国家其它法规)明确规定由业主共同决定的一些事项,在出台实施细则之前,在实际运作中,不具有可操作性。 对这些事项,在限定适当的规模或程度后,业主代表大会可决策;
    
    (5)可决策所有事务
    
    
    
    如果业主代表大会的权力,是上面所列的第(1)、(2)、(3)中的一种,则业主代表大会没有侵犯或剥夺业主的权力。因为,一个物业小区如果没有业主代表大会,上面的第(1)、(2)、(3)项事务,往往是由业主委员会决策。由一个组成人员更多的业主代表大会决策这些事项,应该比业主委员会决策,更公正和公平一些。
    
    
    
    对于第(4)种设置,是考虑一个组织运作的实际需要。当前《物权法》规定由业主共同决定的一些事项,在没有出台《物权法》实施细则前,实际的操作中基本上不可行。如《物权法》第七十六条(五)规定:“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金,需要全体业主共同决定。” 即由“专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”。 对于一个物业小区来说,如果每一项维修资金的筹集和使用,不论其数额大小,都要由全体业主来决定,显然不现实。以北京市的情况为例,到2007年4月份,北京市共归集商品住宅维修资金130亿元,但累计支用维修资金415万元,使用率仅万分之三,有的区县甚至未使用过一笔专项维修资金<1>。
    
    
    
     北京市上地西里业主代表大会的权力,由全体业主双三分之二(业主人数三分之二、业主专有产权面积三分之二)授权,设置为如下<2>:
    
    
    
    1、业主公约和业主议事规则以外的社区规章制度的制定和修改,业主公约和业主议事规则的解释和非实质性的文字修改;
    
    2、不超过上一年度物业服务合同总费用5%(含5%)以下的物业服务合同,或累计上浮不超过原物业服务合同总费用8%(含8%)以下的物业服务合同的订立和延期;
    
    3、决定业主委员会委员和业主监事会监事人选的信任名单;
    
    4、年预算不超过10万(含10万)元人民币以下的业主自治机构工作费用的筹集、费用标准、使用范围和财务管理等;
    5、年预算不超过10万(含10万)元人民币以下的筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;
    
    6、年预算不超过10万(含10万)元人民币以下的改建、重建建筑物及其附属设施
    
    7、业主对业主委员会、业主监事会工作的质疑而又未能满足启动全体业主表决的事项;
    8、业主、业主监事会提议的对物业管理工作和财务的临时调查和审计事项;
    9、对业主委员会委员、业主监事会监事违反工作程序,不作为、不回避、营私舞弊等不称职行为的罢免事项;
    10、业主与物业服务企业及其人员发生的重大矛盾和冲突事项;
    11、全体业主表决决定事项之外其它事项。
    
    
    
    对于维修资金的使用,在年预算不超过10万(含10万)元人民币时,上地西里的业主代表大会可以决策。 业主代表大会容易开得起来,这就使对于维修资金的使用,有了可操作的方式,既能防止滥用(由极少数人决策),又能防止用不起来(不管数额大小都要由全体业主共同决定)。
    
    
    
    因此,如果把业主代表大会的权力设置成上面的第(4)种,对于大多数中国城市物业小区来说,应是兼顾了公平和效率。
    
    
    
    如果把业主代表大会的权力设置成上面的第 (5)种,即可以决策所有事务,根据《物权法》的规定,即使有全体业主双三分之二(业主人数三分之二、业主专有产权面积三分之二)以上授权是否理解为对业主权利的侵犯,当前的研究者和实践者对此有不同的认识,需要进一步的理论探讨和实践的发展。
    
    
    
     上地西里实行了业主代表大会制度,业主代表大会有相当大的决策权力,但最高权力还在全体业主。涉及到全体业主的如下事项,还是要进行全体业主表决:
    
    1、业主公约和业主议事规则的制定和修改;
    
    2、本物业区域物业管理的具体方式及第一次启用新的物业管理方式涉及的相关物业服务合同;
    
    3、超过上一年度物业服务合同总费用5%以上的物业服务合同,或经累计上浮后超过原物业服务合同总费用8%以上的物业服务合同;
    
    3、业主代表大会提交的业委会委员和监事会监事人选的信任名单;
    
    4、年预算超过10万元人民币以上的业主自治机构工作费用;
    
    5、年预算超过10万元人民币以上的筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;
    6、年预算超过10万元人民币以上的改建、重建建筑物及其附属设施;
    
    7、10%业主提议,且没有10%业主反对的事项;
    
    8、业主代表大会决定表决的事项。
    
    
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