[加评论] 页面有问题?请点击打印板-》打印版                  [推荐此文给朋友]
[博讯主页]->[大众观点]
   

孙兆东:防范和对冲房贷风险要双管齐下
(博讯北京时间2008年8月18日 转载)
    
    买房是否躲避通胀最好手段?延长贷款减少月供
     2008-08-11 理财周报  (博讯 boxun.com)

    
    
      买房子是否躲避通胀的最好手段?天相分析师认为这个结论成立的前提是,投资必须是长期的。
    
      “地产商绑架银行”的辩论尚未终局,发源于深圳的“断供潮”风波又愈演愈烈。银行的房贷风险正在积聚。
    
      央行在预警,银监会要求商业银行加强房贷“压力测试”。2003年到2007年是房地产业的快速增长期,也是各家银行房贷的快速扩张期。从2007年9月底,国家开始紧缩房贷。时隔近一年之后,房价和房贷走势在观望情绪中成为焦点。
    
      理财周报关注家庭这个社会单元。中国社会科学院经济研究所的一位研究员曾指出,目前购房者的负担在日趋加重。特别从2004年以来,房价与家庭收入之比持续增加,有些中等收入家庭目前的还贷已经占家庭收入50%。
    
      房价下跌到几时
    
      不断增强的房价下降预期正在形成。发生在记者身边的事实是,北京东部的通州受到河北燕郊房价低迷的影响,在售项目中七成楼房的销售率不足五成,二手房成交比重已经从全北京市第三下降到第七。
    
      “房价趋势与北京奥运会没有多大关系。”交银国际控股有限公司研究部董事总经理杨青丽说,“房价下跌至房租与房价之比达到银行一年期存款的水平才算合理。内地银行一年期存款利率是4.14%。而租金收益率不到2%;香港的房价比内地贵很多,但其租金收益率达5%-6%,远高于银行利率(1%左右)。”
    
      买房子是不是躲避通胀的最好的投资手段?天相投顾分析师王逸峰认为,这个结论成立的前提是,投资必须是“长期”的。
    
      《越南“危机”》一书的作者孙兆东认为,怀抱“房地产是躲避通胀的最好投资”观念的人,忽略了房地产投资的两个薄弱环节:一个是房地产是有成本的;二是房地产市场是有周期的。
    
      房价跌幅超首付,违约可能性大
    
      直到现在,房贷尚未有经历一个完整经济周期变动的考验。过去几年经济景气的上升掩盖了房贷隐含的风险。
    
      杨青丽认为,房价下降肯定对银行资产质量造成负面影响。如果不良资产余额增长40%以上,银行利润可能会负增长。
    
      “目前,房贷(开发贷,个人住房贷款)占银行贷款的比例总共占比为20%左右,开发贷不良率达4%-5%,个人房贷不良率很低,只有1%以下。”杨青丽说。
    
      王逸峰则认为,目前经济增长仍然比较快,而且上市银行拨备覆盖率比较高,可以提供一定缓冲。
    
      杨青丽表示,不能只看拨备覆盖率,如果分母(不良资产)增速很快,如增幅达到100%,分子(准备)不变,覆盖率就降低一半。还有一个原因是,这个覆盖率只覆盖不良资产,正常和关注类资产的潜在不良不覆盖。所以,要考察银行现在资产质量的整个状态,不能只看覆盖率。
    
      在杨青丽看来,经济周期、资产质量的变化与四季变化一样,自然而客观。资产质量的问题就是经济有周期的问题。“如果承认经济有周期,前五年的高增长已经结束,那未来经济一定会下行,不良资产一定会产生。
    
      杨青丽说,对银行和个人来说,房价跌幅在首付比例以内,违约的会少;跌幅超过首付,个人会觉得不划算,违约可能性加大,银行的风险也会加大。还要看买房者当中投机者的比例,如果投机者多,小幅下跌也会引发较多违约。
    
      “从总体上,中国买房者贷款比例没有美国高,还有提前还款的。所以,中国的个人房产及相应的银行风险要比美国低很多。”杨青丽说。“中国主要是房地产企业的经营风险大。”
    
      银监会出于控制房地产风险传导的考虑,正在要求全国各类商业银行对房贷风险进行压力测试。在杨青丽看来,所谓压力测试要有精确数据,而现在一般都是经验判断。
    
      理财周报记者从不同方面了解的情况表明,各家银行进行压力测试的信息一直是保密的,具体算法也各不相同。但原则是按照银监会的相关“指引”文件。
    
      孙兆东认为,房屋抵押贷款发放高峰是在几年前,现阶段贷款本息的归还率较高。但据国外经验,不考虑经济周期因素,按揭还款违约率在贷款归还第6年以后往往发生增加较快。
    
      据国外媒体披露,当美国次级按揭贷款的违约率在近几个月趋于稳定之时,规模9倍于次级贷款的优先级贷款的违约率却在成倍上升。孙兆东认为,这反映了当系统风险出现时,好的贷款也会被拖累,如优先级贷款的发放,银行当初没严格按照较高首付(30%)比例执行,违约率可能会更大。
    
      防范和对冲房贷风险要双管齐下
    
      孙兆东认为,目前系统风险在加大。房地产业面临原材料涨价、贷款利率较高、有效需求减少、市场信心降低等问题,有迹象表明楼市价格调整会在今年底到明年上半年展开。
    
      “美国面对次贷危机的苗头就采用了科学对冲。”孙兆东说,“美国的经验是采用利率和税收手段,缓解需求者压力。迅速降低利率,减少贷款人还款额,同时采取减税措施。但目前中国不能完全仿效美国。防范和对冲房贷风险要双管齐下,首先是宏观政策对症下药,其次银行体系应强化管理,作好预案。
    
      关于货币政策,孙兆东举例建议“如果CPI下降趋势确立,那么我们应在第一时间降低利率。一方面对冲房地产产业下行的风险,另一方面改变我国利率调整长周期做法,以短周期适应和应对国际化的挑战,保持经济继续平稳较快发展。”
    
      王逸峰认为,减税效果可能有限。个人所得税的调整很难对自住消费者的购买力和还款能力产生影响。即使降,幅度也不会大。此外,房屋契税占总价的比重也不高,降低契税影响也有限。
    
      “可以考虑鼓励贷款人和银行重新制定还款计划。采用延长贷款期限,增加还款频率等方式减少月供额。”王逸峰说,“美国还有一个做法是延后止赎,允许延长债务偿还期。这也可以暂时缓解账面资产质量的问题。”
    
      目前,多数机构预测今年七月CPI走势会回落到7%以下。
    
      华融证券分析师姜江称,未来的政策走向不排除像美国那样,优先保障贷款人的利益。他认为,住房保障制度也要借这个机会改革。
    
      姜江表示,针对房贷可以成立类似房利美这样的专门的政府性机构,这样总比“绑架”整个国民经济要强。
    
     _(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)
(本文只代表作者或者发稿团体的观点、立场)


点击这里对此新闻发表看法
   
联系我们


All rights reserved
博讯是畅所欲言的场所、所有文章均不一定代表博讯立场
声明:博讯由编辑、义务留学生、学者维护,如有版权问题,请联系我们。另外,欢迎其他媒体 转载博讯文章,为尊重作者的辛勤劳动以及所承担风险,尊重博讯广大义务人士的奉献,请转载时注明来源和作者。