[加评论] 页面有问题?请点击打印板-》打印版                  [推荐此文给朋友]
[博讯主页]->[大众观点]
   

房价下跌,是福、是祸?
(博讯北京时间2008年1月12日 首发 - 支持此文作者/记者)
     “苦难的中国”
    
     1月5日,我在博讯上发文揣测“深圳房价今年极可能暴跌,至少不会再现暴涨。”——但我也不敢忽视任志强高唱的反调:“从不认为拐点已经出现,因为刚性消费需求并没有发生巨大变化。” (博讯 boxun.com)

    
     可是,来自中国房地产指数系统的数据显示,在2007年的最后几个星期,北京的房价已经开始出现了下降,而且降幅还不小。
    
     在对2007年最后四个星期北京房价的走势分析中,可以明显看到,第一周北京房价下跌了10.09%,第二周下跌了0.75%,第三周上涨了12.88%,第四周下跌了20.25%。——北京房价在2007年的最后四周中,只有一周在上涨,其他三周都出现了不同程度的下跌,尤其是最后一周,跌幅超过了20%。
    
     根据中国房地产指数系统提供的数据,2007年11月底,北京市的平均房价是每平方米15162元,而在12月底,每平方米的价格降为12180元,月环比降幅为19.67%,其中北京的东城、西城、崇文、宣武四个内城区在11月底的平均房价为每平方米23467元,而12月底则下降为18401元,跌幅高达21.59%。
    
     在过去的一个月,许多北京的开发商宣称北京的房价绝不会下降,与此同时,北京城区的房价却出现了高达两位数的跌幅,那么中国房地产指数系统的统计是否科学?该系统的负责人黄瑜称,他们的数据来自于对北京所有在售楼盘的全样本统计,其科学性毋庸置疑。
    
     根据中国房地产指数系统对中国十大城市的研究分析,深圳和广州是最早出现房价下跌的两个城市,在今年的十月份,深圳和广州两地的房价都出现了下降的拐点,这种下跌的趋势一直持续到12月份。
    
     近期深圳共有十大楼盘开盘销售,给市场带来了约4130套单位的巨大冲量。但十大楼盘的总销售套数仅为389套左右,销售率仅约一成。深圳豪宅区竟然荒无人烟、门可罗雀,晚上连四成的亮灯率都不到,丝毫没有“不夜城”、“赶超香港”的气派。
    
     冷淡的市场迫使广州市一半左右的楼盘开始实质性降价,平均降价幅度达到20%,位于广州金沙洲的万科金域蓝湾11月开盘均价才1万元,比附近的同类楼盘下调2000到3000元,位于天河核心区的翠拥华庭锋尚在12月初更是率先将房价跌破天河区万元大关,均价每平米9000左右。
    
     中国房地产指数系统的研究数据表明,上海的房价也开始出现了下降的迹象,在2007年的最后两个星期,上海市外环以外的房价持续下跌,而内环房价上涨的势头则出现了停滞的趋势。
    
     万里城小区是地处上海中外环线之间的中档住宅区,从今年五月开始,尽管每期开盘价格都会上涨壹千元左右,但是每到一开盘,售楼处都会排长队,万里城的均价也从年初的一万元涨到了现在的近一万五千元,但是进入11月份,情况开始了变化。
    
     南京楼市也在持续2007年12月以来的低迷,据中国指数研究院监控数据显示,2007.12.31~2008.1.6南京住宅市场的认购量和成交量总体上持续了上月末的低迷状态,一周的成交量仅为678套。
    
     武汉上周全市商品房总计成交1151套,下降24.27%,成交面积为13.83万平方米,下降16.98%,成交金额7.61亿元,下降20.31%,较前一周成交有较大下滑,新盘普遍低价入市,但是成交连续萎缩,上周有两天的成交量在百套以下,这也连续创出了新低。
    
     中国房地产指数研究院西南分院对重庆房地产市场监测数据显示:2007.12.31~2008.1.6重庆房地产市场交易量较前一周大幅下滑,商品房成交面积21.67万平方米,较前一周降低了32.13%,上周成交量减至近10周来的最低水平。
    
     国内著名房地产评论家牛刀指出:中国房价大跌已成定局。——“未来五年,中国政府每年投入数百亿兴建廉租房,并且廉租房和经济适用房占开发总面积的比例将达到70%,不仅满足了刚性需求,也对房价起到了平抑作用。其实,这里的70%是政府对民众的补课,比例不是高了而是低了,本应做到90%。”
    
     “中国每年新生人口超过1000万,每年由农村进入城市需要解决住房的进城人员达到1800万,还有2100万流动农民工,需要住房的是3900万人,按两人一户来算,是2000万户不到。还有413万大中专毕业生,就算每年新增200万户。两项相加共2200万户,按90平方米算,共19.8亿平方米,而近几年仅北京、上海、广州、深圳四个城市每年新增面积就达8500万平方米,还有全国另外上百个城市呢?开发面积不少于20亿平方米。”——任志强口口声声高喊“刚性需求”,然而房屋竣工面积已经足以满足刚性需求,供过于求的局面近在眼前。
    
     ——1997年,中国经济在亚洲金融危机的沉重打击下遭遇硬着陆,国企全线亏损,银行在技术上破产,农村陷入贫困化。朱镕基总理迫于无奈,为拉动内需,启动住房私有化改革。把房地产业当作了支柱产业,用住房建设来推动钢铁、水泥等行业的发展。在滥发钞票的刺激下,中国房地产市场以惊人的速度膨胀了起来,带动了工业循环,中国最大多数的劳动力——2亿农民工基本实现了全面就业。在四小龙变成四小虫之际,中国经济没有崩溃,反而增长了25%,成为亚洲经济的火车头。
    
     然而人民为了中国经济的奇迹付出了多大的代价?
    
     中国房地产价格自1998年以来,持续7年以百分比两位数的速度增长,从2002年~2005年4月,全国平均住宅用地价格指数在五年时间里上涨了54.2%,京、沪、穗、深等地房地产价格均上涨一倍以上,杭州上涨则超过了200%。美国大多数地方的别墅房价不到8000元人民币,而且比中国的别墅的质量好。纽约,全世界金融中心,全世界的CBD,它的公寓均价是18000元人民币,相比之下,北京CBD早已超过了纽约!——中国人均收入才2000美元,美国的人均收入超过了4万美元。——中国的收入是第三世界,房价却是超第一世界!岂非荒唐!
    
     1998年,地方政府的土地收益不足数十亿元。然而,2005年地方政府的土地收益已经超过了5000亿元。——地方政府的土地收益完全是空手道,爆增50倍以上!
    
     中国GDP每年在增加,人民的收入却在下降,而且占GDP的总额下降了12%,幅度之大举世震惊!中国社会科学院社会学所所长李培林指出,房价上涨大大快于人民消费水平的增长,给人民群众住房消费带来很大的影响。由于房价持续走高,带动了人们对住房增长的消费预期,很多家庭希望尽快解决住房问题,从而压抑了其他方面的消费,使得居民整体消费率降到36%左右,为几十年来的新低。“我们的消费率,也就是整个消费额占GDP的比重,大概现在降到了只有36%左右,这比我们在10年以前降低的幅度要大。”房价在城镇居民最关注的社会问题中排名第二(第一是物价)。——“房改把荷包掏空”,“遥望楼盘成空想,一年能买几平方?”
    
     而等待中国房地产泡沫的又是怎样的未来?——自20世纪以来,房地产泡沫带给世界的是什么?
    
     20世纪20年代,美国经济进入柯立兹繁荣,建筑业日渐兴盛。在1923年~1926年间,佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。棕榈海滩上的一块土地,1923年值80万美元,1924年达150万美元,1925年则高达400万美元。炒房狂潮顿时泛滥成灾。——1925年,迈阿密市居然出现了2000多家地产公司,当时该市仅有7.5万人口,其中竟有2.5万名地产经纪人,平均每三位居民就有一位专做地产买卖。当时,地价每上升10%,炒家的利润几乎就会翻一倍。人们的口头禅就是“今天不买,明天就买不到了”!——然而好景不长,1926年佛罗里达房地产泡沫破裂,许多企业家、银行家破产,或自杀、或发疯,有的则沦为乞丐。美国商界大名鼎鼎的“麦当劳教父”雷•克洛克,当年也因此一贫如洗,此后被迫做了17年的纸杯推销员。——随后佛州房产危机引发了华尔街股市大崩盘,最终导致了30年代世界经济大危机总爆发。
    
     1985年,在《广场协议》沉重打击日本出口后,日本政府调头发展内需,日本央行采取了非常宽松的金融政策,大力鼓励投资房地产市场。东京都的商业用地在1985年~1988年短短的3年间暴涨了近3倍。从1986年到1989年,日本的房价整整涨了两倍。加之国际热钱潮水般地涌入炒楼,许多日本人再也忍耐不住了,上百万人从事房地产买卖,人们花超过自己年收入十倍还多的钱买房子,向银行贷款。周末,到处是看房的车队。排队抽号买房的现象随处可见。人人相信,“不动产投资一定赚钱,土地价格只能涨不会跌。”
    
     1989年,国土面积仅相当于加利福尼亚的日本,其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍!1990年,仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价!一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅,能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。
    
     1991年,随着国际热钱获利抛盘,历时6年的日本房地产泡沫迅速破灭,房地产价格随即暴跌。到1993年,日本房地产业全面崩溃,银行在巨额呆坏帐面前不得不宣布破产,许多商人跳楼自杀,日本迎来历史上最为漫长的经济衰退,陷入了长达15年的“平成萧条”。——仅2000年,日本建筑行业就有6000多家公司破产,占当年全部破产企业的33.6%。据日本国土交通省公布的调查数据,截至2002年7月1日,日本的土地价格已经连续11年下跌,东京、大阪和名古屋三大城市的土地价格,已经连续12年下跌。2003年1月,日本全国平均住宅用地比上年同期下降5.8%,商业用地下降8%,均连续12年下跌。2003年日本土地的平均价格,已经低于泡沫经济发生前的1983年!
    
     1981年,香港已经成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。可是1984年~1997年,香港房价年平均增长超过20%。中环、尖沙咀等中心区域每平方米房价高达十几万港元,一些黄金地段的写字楼甚至到了每平方米近20万港元的天价。在房价飞涨刺激下,盲目的房地产投机迅速盛行,出现了一大批近乎疯狂的“炒楼族”,许多人往往仅凭地产经纪人电话中的描述,就草草决定购买豪宅。一些经纪人甚至会对顾客说出这样的话:“什么?你要考虑一两天?当然不行!有很多人在等,你不买的话,过3分钟就没了!”1996年,香港竟出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事。
    
      就在香港的房地产泡沫达到顶峰时,1997年东南亚金融危机降临了。1998年—2004年,香港楼价大幅下跌,著名的中产阶级居住社区“太古城”,楼价从最高时的1.3万港元/平方英尺下跌到4000港元/平方英尺。据专家计算,从1997年到2002年的5年时间里,香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元,比同期香港的生产总值还多。而对于普通香港市民而言,房地产泡沫的破灭更是不堪回首。在这场泡沫中,香港平均每位业主损失267万港元,有十多万港人由百万富翁一夜之间变成了百万“负翁”。
    
      今天美国的次贷危机,也完全源于布什政府盲目发展房地产业。
    
     ——看来口口声声高谈“中国城市化加速、人口增长、经济增长支撑房价上涨”的任志强先生,从来也没有研究过房地产泡沫破灭史。看来任志强先生也没有注意到荷兰教授皮特·埃特赫斯的一项最新研究成果。——皮特教授研究了阿姆斯特丹一处时尚住宅区1628年~1973年的房价变化,指出在过去350年间,该地房产的实际价格仅仅涨了0.2%。——在350年间,房产的实际价格仅仅涨了0.2%!
    
     房地产泡沫带给世界的礼物只有一个——经济危机!
    
     我们从历史中汲取的全部教训是:人类从不从历史中汲取任何教训!——目前深圳每年的住房需求总量为1500万平米,而上市的新建商品房只有700万平米,只能满足一半左右需求。可是,深圳70%以上的购房者是炒房者,许多炒家拥有30套、50套、100套甚至1000套房屋!2007年7月,17大前夕的关键时刻,深圳以13.6%的涨幅成为全国房价上涨最快的城市,深圳中心区的房屋均价突破20000元/平方米!深圳发放房贷超过4.3万亿元,深圳支付系统全年实现资金清算总额高达76万亿元。——“如果年底楼市股市爆炸,泡沫破裂,引发社会动荡,温家宝就必须辞职。”
    
     1998年以来,中国房地产的发展几乎从一开始就是政府机会主义的产物。中央政府只是为了挖老百姓的存款才启动房地产市场化,各级政府只是为了获得地方上全部财政收入——60%的土地出让金才发展房地产业,根本不打算解决群众的安居问题。——再过10年,中国的城市化就将进入尾声,这场瓜分与掠夺运动也就会无情地把中国的现代化送到喷发的火山口上。
    
     全国的土地资产高达30万亿元以上,远远高于全部国有工业企业资产、股市市值乃至中国目前全部存款,其中绝大部分实际上是公共土地资产,以城市化和房地产市场化为名让权力和资本联合瓜分本来属于全国人民的公共土地资产,是中国当代最无耻的城市原始积累运动,极大地玷污了市场化和城市化的名誉,玷污了中国的政治文明,危及中产阶级社会的构建。
    
     在这场疯狂的城市土地原始积累中,千分之六的中国富人以火箭式的速度明目张胆地聚敛中国80%以上的财富,2007年中国涌现出106名亿万富翁,比去年增加了6倍,中国亿万富翁在人数上超过了俄国、日本,仅次于美国!——在《福布斯》中国富豪前十榜单中,有5席半来自地产行业!这是新的封建资产阶级!
    
     权力结构不平衡、市场的扭曲、房地产的利益分配严重畸形,中国房地产时局的发展实在是已经到了民不聊生、民怨沸腾的地步。——必须停止以城市化和市场化为名的瓜分土地资产和掠夺居民储蓄存款的城市土地原始积累了!——这不是“发展内需”,这是敲骨吸髓!
    
     ——在我发表《通胀失控——胡锦涛的圣诞礼物》之后,我做梦也没有想到,2007年12月26日,我国就开始了“穷人银行”试点,CCTV在每个新闻频道反复播放:“给农民贷款无需抵押,无需担保”;商务部在新年的第一天宣布,从2008年1月1日起对小麦粉、玉米粉、大米粉等粮食制粉实行出口配额许可证管理;1月9日,温家宝总理主持国务院常务会议决定:成品油、天然气、电力价格不得涨价,垄断集团再次遭到打击。——然而,我所呼吁的人民币五金本位制仍然没有建立,我国黄金储备仍然没有增加,人民币仍然招架不住美元的贬值而连续升值三百多个基点。(而我预言的资源危机却不幸言中:油价在新年第一个交易日就突破100美元/桶,金价突破28年以来的历史最高纪录,全球粮价也是一涨再涨。)
    
     ——我不清楚我的声音是否会被忽视,我不知道博讯是否会因我再次遭到黑客攻击。但我知道中国房地产泡沫的症结不在可恶的任志强,不在可恶的房产暴利集团,不在杀不完打不绝的120万腐败分子,不在上海帮蓄意破坏宏观调控,而在权力与资本结成的神圣联盟,在权力资本化,在权力寻租化——在中国荒唐的土地国有制!
    
     中国房地产泡沫,就象往山顶上推大石头,大家明明都知道,这块巨石一定会在某个撑不住的时刻,滚落下来砸倒一片人,但只要看到有新人不断加入,推石头的队伍就不会住手,埋头往上走,直到最后石头滚下来,砸到脑袋。
    
     中国的房屋贷款市场已经高达2270亿美元,规模居亚洲之首。截至2005年年底,中国的房屋贷款市场总额已占中国GDP总额的10%。目前约31%的购房者月供占到月收入的50%以上,已超过国际上公认的住房消费警戒线,三分之一左右的购房者已经沦为房奴。
    
     中国房地产泡沫,完全不同于日本、美国、香港的房地产泡沫,属于国家主导下的房地产泡沫。——也就是说,中国房地产泡沫的破裂不是房产商的破产跳楼,而是政府的破产,是国家土地所有制的破产!
    
     万一房价这块巨石轰隆隆滚下来,不仅会砸倒众多站在山坡上的投资者,也会砸穿被CPI烤得发烫的中国经济。
    
     只有打破权力与资本的神圣联盟才能让人民真正分享改革的成果。只有彻底消灭政府的经济人属性,取消政府的经济职能,消灭掉庞大庸冗的官僚阶层(官僚资产阶级),真正建立小政府、大社会,才能终结疯狂的城市土地原始积累。
    
     ——而这,就意味着在中国城市中打破国家资本主义,新建自由资本主义。
    
     只有全力发展战略资源能源储备,建立人民币五金本位制,才能克服经济震荡,消化经济泡沫。
    
     ——而这,就意味着在世界范围内进行中国的资本积累,推进中国的全球化。 [博讯首发,转载请注明出处]- 支持此文作者/记者(博讯 boxun.com)
(本文只代表作者或者发稿团体的观点、立场)

博讯相关报道(最近20条,更多请利用搜索功能):
  • 美国的房价比中国大城市便宜多了/薛涌
  • 中国房价有望跌一半的4个理由
  • 房价高涨不停,一个的最重要、最根本的原因...
  • 牛刀:深圳房价要跌去50%才可能恢复市场信心
  • 茅于轼:房价跌会出大问题
  • 从房价调控看胡温中央的实际控制能力
  • 曹建海:“稳定住房价格”的实质就是“捍卫房价”
  • 牛刀:说外地人拉高房价是回避了高房价的本质
  • 陈庆之/能不能抑制房价,广州市长“吃了吐”
  • 质疑任志强:房价比美高是否中国竞争力比美国强?(图)
  • 上海的房价确实应该向国际化的大都市靠拢
  • 陈真诚:房价飞涨地价怎会不涨?
  • 有感于房价涨得地产商害怕/唐宋
  • 面对高涨的房价,我们还能信谁?/周凯
  • 注意别被忽悠了:房价涨跌与奥运无关
  • 抑制房价,不能再让老百姓失望了
  • “政府越调房价越高”——任志强看足了笑话
  • 看了别人的回国感受 我来说说国内的房价
  • 07下半年房价是跌是涨?
  • 从中国大陆房价暴涨看国人的心态
  • 三千亿美元境外热钱袭穗楼市 拉高房价
  • 北京研究生网上号召网友集会抗议高房价被拘留
  • 昝爱宗:研究生煽动非法集会被拘 网上发帖抗议房价虚高
  • 疯狂资金推涨房价 金融机构或成帮凶
  • 专家称房价上涨明目张胆伤害白领阶层(图)
  • 非市场化因素操纵 房价调控受阻于政府自身利益(图)
  • 人口结构或令房价涨十年 政府恐无回天之力(图)
  • 上海房价虚高内幕:每个环节都存在人为操纵
  • 权力垄断才是高房价根源 市场无法纠正
  • 深圳特区房价看涨 最低单价达14553元
  • 打击囤房:地产整治风暴或令上海房价骤降15%
  • 驻京办每年百亿经费 财力惊人炒高北京房价
  • 贵州省长林树森称政府管不了房价 要广州人快买
  • 中国土地收益重新分配 房价或再次上涨
  • 大陆官方媒体炮轰地方政府调控不力 背地里推高房价
  • 上海商品房价格跌至3月来最低
  • 北京普通住宅房价涨幅5月首超10%
  • 谁推动房价猛涨:政府也!(图)


    点击这里对此新闻发表看法
  •    
    联系我们


    All rights reserved
    博讯是畅所欲言的场所、所有文章均不一定代表博讯立场
    声明:博讯由编辑、义务留学生、学者维护,如有版权问题,请联系我们。另外,欢迎其他媒体 转载博讯文章,为尊重作者的辛勤劳动以及所承担风险,尊重博讯广大义务人士的奉献,请转载时注明来源和作者。