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陈真诚:通胀阴霾下房市或面临重创
(博讯北京时间2007年8月22日 转载)
     作者:陈真诚
    
     由于宏观调控政策过软,而且政策总要慢半拍,因此,各种物价正如房价一样,全不理会宏观调控的存在,肆无忌惮地逆调控上涨。 (博讯 boxun.com)

    
    有资料显示,2006年,我国居民消费价格指数(CPI)只有上涨了1.5%,比上年降低0.3个百分点。可今年6月份,CPI直达4.4%,讽刺性地以比央行年初划定3%的底线高出40%多的幅度攀升。尤其是,就在央行针对6月CPI大幅攀升而宣布系列货币政策(央行决定,年内第3次上调人民币存贷款基准利率0.27个百分点,同时,住房公积金贷款利率也相应提高0.09个百分点,活期存款利率也自2002年2月以来首次上调9个基点,利息税由20%调减为5%相当于增加存款利率近0.5个百分点;从2007年8月15日起,第6次上调人民币存款准备金率0.5个百分点)的7月份, CPI更大幅度地攀升到5.6%,比央行年初划定3%的底线高出将近一倍,创10年来新高。根据8月份迄今为止运行情况来看,虽一些地方的猪肉价格在中央政府强力干预下已开始下降,8月份的CPI很可能依然超过5%。其中,还应特别要注意的是,在居民消费支出中占较大比重的住房消费,没有纳入到CPI指标体系中。
    
    在目前这样严峻的宏观经济情势下,中央政府无疑会被逼迫地进一步强化宏观调控,包括进一步的货币政策、财政政策以及行政调控等。因此,尽管房价并不是央行制定和执行货币政策的直接依据,但为实现反通胀的目标,央行必然要对房价予以关注,以准确评估通货膨胀压力的大小。
    
    由于现实存在的高CPI、低利率以及流动性过剩等,一些调控政策被异化成房价“助推器”。于是,地产业,似乎比任何一个行业都得到了更高的关注,得到了更多的政策“待遇”:“利率调控”、“税收调节”、“土地增值税”……
    
    8月11日,在北京举行的“2007年上半年中国房地产市场研究报告发布会”上,中国房地产业协会副会长朱中一认为,目前全国房价存在明显的“虚高”。针对房地产市场发展的现状和问题,他还公开表示,在今年下半年或今后一段时间内,政府还可能出台一些新的调控措施。
    
    无疑,从目前来看,新的调控措施,很可能包括进一步货币政策、财政税收政策乃至行政政策的组合政策。其中,对房地产市场会产生较大影响、对高房价产生重创的因素,主要包括:
    
    首先是货币政策方面。主要是继续加息、提高银行存款准备金率以及发行定向票据等。其中,尤要重点关注的是加息幅度可能改变。最近,中国房地产协会就建议银行存款利率上调并高于物价上涨指数。
    
    今天(2007年8月21日)晚间,央行一改以前提前放出信号突然决定加息,并立即自明日起上调金融机构人民币存贷款基准利率,以合理调控货币信贷投放,稳定通货膨胀预期。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点,由现行的3.33%提高到3.60%;一年期贷款基准利率上调0.18个百分点,由现行的6.84%提高到7.02%;其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。
    
    这是央行今年来的第四次、自2004年以来第七次加息。而且,本次加息有别于以往的是,存款利率上调0.27%,幅度大于贷款利率0.18%的上调,这一方面说明央行已认识到并承认了中国已经进入一定程度的通货膨胀区,且潜伏着通货膨胀恶化的危机,另一方面说明央行已认识到并开始直面现实中的负利率及低利率把存款从银行往外挤所带来的难以遏止的不利影响,因此,本次加息释放出了要逐步通过改变负利率的情况以吸引资金往银行存款流动,以吸引、留住银行存款。这种信号作用的影响力,甚至比加息本身还要大。
    
    同时,贷款成本增加比存款收益要低,也表达了加息在反通货膨胀的同时期望尽可能能不影响中国经济的适度增长。
    
    不过,虽然经过第四次加息,目前,金融机构一年期存款基准利率水平为3.60%,而持续快速、大幅度上涨的房地产价格没有计算在内的CPI,在5月月份达到3.4%后,6月份达到4.4%,7月份更达到5.6%这一十年来新高(即使是1-7月份的累计,CPI也达到了3.5%;根据8月份迄今为止的实际情况来看,8月份的CPI很可能继续突破5%),也就是说目前通货膨胀率则为5%左右,并有因物价上涨惯性、回调需要周期及其他各种因素影响而继续上攀的趋势。在这种情况下,存款实际还是负利率,其差别达到2%左右,相当于央行还需要7至10次左右的每次加息0.27个百分点的水平。也就是说,要让利率不为负、高于物价上涨水平,央行可能还有7至10次左右乃至以上的每次加息0.27个百分点的空间。
    
    而且,另有一个不能忽视其将可能起到参考作用的重要历史利率参考数据的存在,上世纪90年代初宏观调控时期的利率为10%。这说明,为打击高通胀预期,央行还有更大的加息空间,还可能继续加息。
    
    因此,本次加息,尽管存款利率上调0.27%,幅度大于贷款利率0.18%的上调,但贷款利率终究还是上调了,增加了贷款成本,这实际上也释放了一定的调控宏观经济投资过热尤其房地产投资过热的信号,释放了一定的调控以房地产为主的跟风、透支性消费需求的信号。只是,相比于增加个人和企业贷款成本而言,在存款利率上调0.27%的同时贷款利率只上调0.18%,存贷利差被缩小,压缩了银行的利润空间,更释放了抑制银行放贷、收紧银行放贷的信号。
    
    其次是财政税收政策方面。政府很可能在使用发行国债、强化执行清算增值税等征税手段的同时,启动征收万众关注、一直争论不休的物业税。对于物业税何时出台,中国房地产业协会副会长朱中一表示,目前是针对现有住房数量、还是人均面积大小等都还存在不同方案,“但就目前来看,迟早都要走这一步,早一点走更好”。
    
    第三,是行政性政策方面。这方面有要注意的是:
    
    1、1999年4月26日,国土资源部通过的《闲置土地处置办法》规定:连续2年未使用的闲置土地,经原批准机关批准,由县级以上人民政府无偿收回土地使用者的土地使用权。为保证用地者及时开发利用土地,防止开发商长期大量囤积土地、一些项目长期建设而不竣工问题出现,2006年4月25日,国土资源部又发布《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本(试行),并规定从2006年7月1日起实行:在《出让合同》已约定了建设项目的动工日期外,《出让合同补充协议》第一条约定了建设项目的竣工时间。明确“受让人除按照《出让合同》约定日期动工建设外,还要明确同意在某年某月某日前完成项目施工建设,并申请竣工验收”。在第十条还约定,受让人未能按合同约定日期完成项目建设并申请竣工验收的,要承担违约责任,支付违约金。只是,从全国的执行情况来看,真正被收回的土地少之又少。至于按照原交易地价计算的违约金,由于地价上涨幅度明显和未来房价可能上涨带来的整体投资回报趋高,几乎难产生任何威慑力。目前,各地“天价”“地王”频出、地价房价轮番上涨形势下,新一轮圈地潮的掀起,中央正严格清查各地土地出让情况,很可能会从严强化执行“2年内必须开发否则收回”政策。
    
    2、执行多年的期房预售制可能被取消。
    
    3、近期可能提高商业银行房贷首付比例,以抑制房地产炒作。
    
    宏观调控进一步深化,不但可能直接重击目前风光无限的高房价,还很可能进一步加速开发商洗牌和市场重新布局,促进、加剧房市异化。
    
    “苦难的中国” _(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)
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