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中国改革报:廉租房建设要避开开发商环节/李季平
(博讯北京时间2007年8月14日 转载)
    
    “苦难的中国”
     (博讯 boxun.com)

    本文原载《中国改革报》2007-8-14
    
    据新华社报道:国务院日前召开常务会议,讨论并原则通过《关于解决城市低收入家庭住房困难的弱干意见》。会议认为,要把解决城市低收入家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容,加快建立健全以廉租房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。由此可以看出,廉租房制度的落实,将进入政府决策部门的“快车道”。
    
    自1998年我国城镇住房制度改革以来,从投资渠道看,我们所推行的住房模式有两大类:一是由房地产开发公司投资的商品房;一是由政府出资的保障类住房。这两类构成了住房市场的主体。当然,还有部分由村集体利用集体土地开发的小产权房,也在住房市场占有一定份额。毫无疑问,廉租房建设属于由政府投资的保障类住房。
    
    在我国商品房价格持续高涨的背景下,既然国家把廉租房作为解决城市中低收入家庭住房困难的重要渠道,那么,房源怎么解决呢?按照国家有关部门设计的方案是:政府新建、收购、社会捐赠等多种方式。不过,在多数城市中,政府新建是主要的方式。
    
    建设廉租房,按照国家的有关规定,供地实行行政划拨,建设资金由政府投入,并列入政府的年度财政预算,可以说廉租房的建设完全是政府行为。可是,按照我们传统的做法,即使是由政府出资建设的这类廉租房、租赁房、包括一些地方政府部门以优惠政策方式正在建设的经济适用房、“三限房”(限价格、限套型面积、限供应对象)等,都仍然要交由房地产开发商建设。这样的方式,无疑加大了保障类住房建设的成本。众所周知,政府的投入,毕竟是纳税人的钱,节约开支,同样应成为政府建设廉租房所必须考虑的内容。因此,政府在建设廉租房过程中,应当避开开发商这个环节,把工程直接交给有相应施工资质的建设单位来建设。
    
    再从市场角度分析,房地产开发商为什么要进行开发?其社会效益是为了满足人们的住房需求,而在实现这个社会效益的同时,也为了赚取更大的利润,这一点也是企业经营的正常行为。从我国的现实情况来看,房地产开发公司的暴利,主要来自三个方面:一是地价差额部分,由于土地资源的稀缺性,地价随时间的推移快速增值,在不少城市,开发商拿到地皮就等于享有了暴利;二是房价,因房价上涨幅度较大,不少开发商坦言:“利润多的都不好意思拿”;三是不规范的操作,包括招投标、规划、设计、销售等各个环节。这样以来,我国房地产行业的利润就大大高于其他行业,官方数据显示近几年来不少一线城市的房地产行业利润高达30%左右。
    
    而根据我国对廉租房的建设政策,土地采用划拨方式,不属于开发商所有;建设好的房屋由政府分配给低收入家庭,这类房屋不具有商品属性;设计、规划等环节也有具体规定,不具商品房那样的伸缩性。可以说,开发商建设这样的保障类住房,原来搞商品房那一套的盈利模式基本上没有了。既然如此,一些开发商为什么还要进入呢?据《经济观察报》2007年7月30日报道,在北京、青岛等一些城市,有的开发商建此类项目的目的是“堤内损失堤外补”,即:开发一个廉租房小区虽然没有赚到太多的利润,但是因此博得了为政府分忧、为低收入群体建保障类住房的好名声,利用这一美誉,在其他随后开发的商品房小区,每平米提高1000-2000元的房价,非常容易,同样可以获得丰厚回报;也有一种方式,就是政府给予开发商与廉租房建设相统一的配套工程,如商业、医院、学校等,开发商可以从这些配套工程中获取比较理想的利润。从本质上讲,开发商的逐利性,决定了其从事任何行为考虑利润最大化的必然性。
    
    从另一个角度看,我国的房地产开发商,虽然数量庞大,有资料显示,到2004年全国有约5,9万多家,但大多数都属于中间商,尤其是施工环节,95%以上都是承包给另外的施工队伍,而施工队伍的利润是微薄的。我们搞的廉租房,既然土地属于划拨,资金政府投入,规划设计都是规范程序,商品房开发中需要开发商所做的环节都几乎不存在,主要是施工建设,那为什么还要通过开发商这个中间环节,让其扒一层利润后,再承包给施工公司呢?政府在廉租房建设中,避开开发商环节,由施工队伍直接施工建设是完全能够做到的。
    
    随着保障类住房政策的出台和落实,我国房地产市场日趋成熟,市场需求与相关定位也应当细分。我认为,原来在地产市场一支独大的开发公司,应当重点开发建设商品类住房;而由政府出资或政策优惠、补贴的廉租房、租赁房、限价房等,应当逐步与开发商脱离,取消开发商在保障类住房建设中的盈利环节,改由政府自己委托的住宅发展部门去组织施工和管理。这样,既可为政府节约资金,也可以自始至终的由政府部门参与全过程管理,使保障类住房的保障功能更加有效发挥。 _(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)
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