彭兴庭：“使用權期滿收土地使用費”不合情理
(博讯2006年8月25日)
彭興庭 （南昌評論家、江西財經大學研究生 歐洲導報社張英轉發供稿 原載國風網歐洲導報版http://www.guofeng.info）
十屆全國人大常委會組成人員近日分組審議了新的物權法草案。據報導，此次物權法草案提出：私人在購得房產70年後，可通過向國家交納土地轉讓金而繼續使用。對此，有常委會委員提出不同意見，老百姓住宅70年土地使用權期滿自動續期時，國家應當在是否收取土地使用費問題上持慎重態度。（《中國青年報》8月24日） (博讯 boxun.com)
根據1990年出臺的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，居住用地的土地使用權最高年限為70年。這就是所謂的“70年大限”，有學者稱之為懸在頭上的一把“達摩克利斯之劍”。屈指算來，如今已經16年過去了，在市場交易中，這一問題所引發的公權與私權的矛盾日益突出。如何破解70年大限，在我看來，不僅需要大智慧，更需要大勇氣。
“70年使用權期滿後，可向國家交納土地轉讓金而繼續使用”，對於物權法草案提出的這一解決方案，筆者認為不合情，不合理，也不合法。首先，這個點子只是老生常談，並不算什麼“制度創新”。早在1994年頒佈的《城市房地產管理法》就已經規定，土地使用權使用年限屆滿，土地使用者可以申請續期。“經批准准予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。”
此外，這個“最高年限為70年”，是在特定的歷史背景下出臺的，當時並沒有充分徵求公眾的意願。為什麼不是60年，不是80年、100年，而偏偏是70年呢？這裏面根本缺乏令人信服的科學依據。
按照資產定價模型，資產當期的價值等於未來現金流的貼現值，房屋資產的價值與房屋租金、租金的增長速度、投資回報率和房屋殘值密不可分。現在房價居高不下，遠遠大於租金的增長速度，市場經濟和交易模式已經使人們的預期將房地產視為永久、無期限的私有產權。一般來說，70年後地上建築物大多數都已經“折舊為零”，殘值所剩無幾，要求重新繳納土地轉讓金無異於無償收回？可以想像，到時，這種私產和公權力的矛盾勢必“一觸即發”。
在法理上，購房者在購買合法的商品房後，就已經享有完全的房屋所有權。我們知道，所有權有五個特性，即全面性、整體性、彈力性、排他性和恒久性。所謂恒久性，即指所有權不因時效而消滅，不得預定其存續期間。所有權除因標的物滅失、取得時效、所有人拋棄等事由外，本質上可以永久續存。如今，老百姓傾盡畢生心血買來的房子卻是一個只有70年期限的“租用期”，逾期還要“二次繳費”，這是所有權嗎？這合法嗎？
房子，可以說是許多老百姓一生中最重要的財產了，可是，面對70年大限，這部分財產卻隨著時間的流逝而漸漸“人間蒸發”，這難道不是一種赤裸裸的掠奪，不是公權力對私權利的侵犯和褻瀆嗎？□
（新聞鏈結：http://news.163.com/06/0824/01/2P8N4TGD0001124J.html）
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