页面有问题?请点击打印板-》打印版                  [推荐此文给朋友]
[博讯主页]->[大陆新闻]
   

中国房市“拐点”真面目 房价真要降?
(博讯北京时间2018年9月27日 转载)
    中国房市“拐点”真面目 房价真要降?


    
    种种迹象显示中国房市已进入多事之秋,地产大佬们断言房市面临拐点。中国房价,这次到底会不会跌?
    
    9月21日广东省房地产协会发紧急通函,征求对取消商品房预售许可的意见。当晚中共住房城乡建设部称征询意见情况并不属实。
    
    不过住建部并未说明未来是否会取消预售。《时代周报》随后从广东住建厅了解到,现售(现房销售)是趋势。
    
    市场成惊弓之鸟,港股内房股周一(24日)大跌3.78%。周二A股开市,房地产板块再次领跌,A股地产板块一日蒸发616.38亿元人民币。
    
    取消预售,到底是市场虚惊一场,还是政府放风试水?
    
    业界专家们对此是见仁见智,但地产大佬们心中可能早有谋断。
    
    中国地产业领头羊之一的万科公司董事会主席郁亮,最近做出了充满危机感的判断:转折点实实在在到来了,以“活下去”为最终目标。
    
    各大地产商则兴起了改名风潮,纷纷从公司名字上去掉“房地产”。资金雄厚的房企,例如恒大、碧桂园,甚至进军汽车、机器人等全新领域,赌上身家未来。
    
    而更早时网络流传的地产商给出的价格折扣、清仓甚至一成首付,似乎显示中国房地产市场已经迎来“拐点”。
    
    这一次,中国房价真的会降下来吗?
    
    房价这次是真跌 还是假摔
    在中国房地产行业,秋天通常意味着收获的季节,也就是所谓的“金九银十”。然而今年市场却释放出诡异的信号:官方和民间公布的房地产数据严重背离。
    
    官方数据显示房市一片红火。8月份70座大中城市呈现“量价两旺”,67个城市新房售价环比(同前月相比)上涨,上涨城市数量创下近年新高。今年1-8月份商品房销售面积突破10亿平方米,创下历史同期记录;销售额8.9万亿元,比去年同期多出了逾万亿。
    
    但业界数据透露房市开始降温。贝壳研究院8月份监测的重点13城二手房市场,除成都成交低位小幅修复外,其余城市均环比下滑,且7城降幅环比扩大。
    
    易居研究院杨红旭认为九、十月份就是市场衰落的拐点,包括碧桂园、万科、保利、恒大、金地都在全国多城市多盘联动促销,就是市场明显降温的迹象和信号。
    
    不过,中国房市经常出现数据矛盾和房价真跌假摔的争论。
    
    例如2014年70城房价半数环比下跌的数据,令不少专家相信中国楼市全面出现拐点,但地产业知名人士任志强说必会反弹、该买就买。
    
    2015年中共再次出台去库存政策,房价引爆了新一波翻倍涨幅。
    
    那么这一次,房价是不是真的要下跌?
    
    中国房价谁说了算
    在中国民间有“信志强、住洋房”之称的地产名人任志强,多年来一直预测中国房价长期看涨,他认为只要城市化完成率没达到70%,房价就不会真的下跌。
    
    任志强表示其观点是基于供求关系,政府要提高城市化率,人口流向城市,住房自然稀缺,房价就会看涨。
    
    易居研究院报告显示,截至2018年7月底全国100个城市新房库存去化周期(销售周期)仅为9.6个月,明显低于12-16个月的合理区间。
    
    另据官方数据,中国2017年住宅新开工面积12.8亿平米,明显小于14.4亿平米的销售面积。也就是说,中国楼市已经进入了供不应求的“缺货”时代。
    
    依据供求关系,提高城市化率意味着住房刚性需求看涨,同时新房库存呈减少趋势,一增一减,理应推高房价,形势大好。为何地产大佬们如临大敌,挣扎求生?
    
    任志强道出了关键:市场没法决定房价,“政策决定了房价”。
    
    房市“拐点”真面目
    中国房地产拐点的到来以及背后的深意,敏锐的地产大佬们感受尤为深刻。
    
    万科董事会主席郁亮在9月例会讲话中暗批中国经济改革大倒退:“在转折点上,我们曾经相信不会出现的东西都在出现”,“买房凭票、卖房限制”。
    
    他认为“转折点”超出了行业和经济,是全方位的;明星被查的现象反映出全社会所有行业无一幸免。
    
    郁亮暗指房市和全社会的“转折点”其实源自当局的政策改变。
    
    中共经济政策正在从以前在股市、债市、房市等市场上半遮半掩的“收割韭菜”(特指攫取财富),转为对从草根、中产到富人,从明星到民企、全社会各行业各阶层的大收割。
    
    体现在中国房市,中共的政策布局正在将地产商打入凛冬,令房价涨跌莫测。
    
    中共房市政策背后的秘密
    今年以来中共迫于中美贸易战和经济下滑的压力,虽然减轻了去杠杆力度并放宽了货币,但加强调控以及收紧房贷的房市政策并未改变。
    
    前所未有的严厉调控和收紧房贷的结果,就是房屋销售放缓。“活下去”已经成为房企眼下最主要的诉求。
    
    开发商开始重视现金回流和负债比率,体现在房市上,就是促销行为增多,甚至不惜降价。
    
    不过,降低房价从来都不是中共房市政策的目标。
    
    恰恰相反,维持高房价才是中共的生存秘密。
    
    以去年为例,依据中共官方数据,2017年中共从新房和二手房销售中收取税费约10万亿(包括卖地收入5万亿),而中共当年全年财政收入(不含卖地)总共才17万亿。也就是说,中共政权依赖房市才能生存。
    
    对比政府成本在房价中的比例:去年新建商品房销售额13万亿,加上二手房成交额约9万亿,22万亿元的房屋交易额中近半被政府以各种税费蒐刮走。
    
    尤其是新房,价格中约7成最后是流进政府钱包。这就是中国房价只涨不跌的直接原因。
    
    中共放风“取消预售”的猫腻
    中共房市政策主要目的就是维持高房价和房市不崩盘。
    
    近期中共打算停止去库存和棚改货币化,目的也不是抑制房价,而是企图抑制房企和购房者越来越高的债务风险,避免房市失控崩盘。
    
    因此中共日前放风“取消预售”,也就不是无的放矢,而是别有用心。
    
    预售是中国商品房销售最主要的方式,据中共统计局数据,中国40大中城市期房销售(预售)面积占比始终维持在80%以上。
    
    近年来定金和预收款在房企开发资金中占比更超过3成,已成为房企开发主要资金来源。预售对房企而言相当于借钱开发,提高了杠杆率,加大了债务风险。
    
    今年以来京鹏地产、恒盛地产等多家房企债务违约;上海宝龙、龙湖地产、富力地产等十几家房企的债券发行中止;上市房企中弘股份“爆雷”(特指无力偿债或破产倒闭);这一切都显示房企融资日益艰难,资金链紧张。
    
    如果现在就取消预售,地产业中占多数的中小型房企可能大规模倒闭,会引爆银行风险。
    
    所以中共住建部立即“辟谣”,说明短期内不会取消预售。
    
    那么中共放风取消预售,目的何在?
    
    中原地产首席分析师张大伟认为“取消预售有利于资金宽裕的国企、大企业,对小企业来说是灭顶之灾”。
    
    对多数房企而言,取消预售的风声无异于催命号角。
    
    也就是说,中共放风的真正目的,意在逼迫房企洗牌:通过现行的调控政策和紧缩房贷,加上预期的取消预售,双管齐下挤压中小型房企的生存空间。
    
    而房企中的民营巨头们或许已领会到中共房市政策背后的深深寒意。所以碧桂园改变高周转模式,开始降速。万科要“收敛”,“活下去”。
    
    最后在中共政策倾斜和布局下,能够从地产寒冬中收获的,就只能是国有房企。
    
    取消预售对房价的影响
    如果中共真的取消了商品房预售,不但会阻挡没有资金实力的房企入市,同时还会增大房企资金成本,意味着实际上减少了新房供应,从而推高房价。
    
    不过预料在地产业完成洗牌之前,中共不会取消预售。因此现阶段房价可能会被中共暂时“冻住”:即明显上涨可能性很低,但房价和销量显著下滑的可能性更低。因为中国房市是“政策市”,中共需要高房价和稳定的交易额,才能从中吸金、维持住政权。
    
    对于民营房企而言,熬下来、活下去,就是胜利。换言之,中共利用房市拐点,实现了收割民企/整合房企、顺带降低杠杆率的目的后,应该会再度刺激房市,届时房价可能再度上扬。#
    
    (综合报道) (博讯 boxun.com)
51023


分享:
blog comments powered by Disqus
   
相关报道(更多请利用搜索功能):
·大陆8月70城房价环比涨幅创两年半最高
·房价涨到近万!小县城变小“空城”
·习近平喊遏制房价 李嘉诚企业大裁员 (图)
·《中国经营报》房价消灭中产,房租“消灭”穷人
·住建部盯紧房价新一轮楼市调控蓄势待发
·严厉调控一年 大陆房价涨势未歇
·政治局开会严控房地产:房价不能再涨
·遏制房价上涨,房产税法草案呼之欲出
·政治局会议喊抑房价 沪指跌1.80%
·中共首度表达遏制房价上涨 被视为冻涨讯号
·房价暴跌已成定局?任志强:明年开发商会低价卖房! (图)
·中央政治局召开会议:做好去杠杆工作 遏制房价上涨
·中国一二三线城市房价全涨 “特色”经济骑虎难下?
·看好朝鲜半岛局势 辽宁丹东房价飞涨 (图)
·临朝鲜丹东房价涨不停 官方公布限制政策
·广东江门出台新政:销售人员不得渲染房价上涨预期
·房价应声疯涨后 海南居民每户限购一间房
·房贷利率普遍上涨 大陆房价真的要降了?
·一件比房价下跌更可怕的事正在中国发生(视频)
·河北燕郊楼市房价暴跌67% 仍无人问津 (图)
·3年内中国房价再涨100%将无药可救
·任志强:越出政策的地方证明房价越要涨
·日本房价暴跌95%!中国几十年后的缩影? (图)
·恒大为何在春节降房价 应该知道点内幕了 (图)
·房价跌3成仍卖不掉 这还只是刚刚开始? (图)
·中年危机背后的90后危机:创业艰难而房价却居高不下
·空气污染和高房价导致北京高层次人才流失 (图)
·习近平降不了房价就该回家卖红薯
·十九大前降不了房价四年执政有问题/汉评
·中国房价屡控屡涨之谜
·房价上涨其实是一场分配革命
·北京房价暴涨再度引发关注 (图)
·武大郎:蓦然警醒,高房价是美帝的大阴谋!
·中国天价房价的真正真相/曾节明
·时寒冰:房价运费煤价轮番上涨之谜 (图)
·一旦房价暴跌,你不但房子没了,还欠银行钱!
·房价再过多少年 会跌到白菜一样价格
·童克震:围墙、封闭式小区与房价 (图)
·中央鼓励降房价去库存是个好消息 (图)
·操纵房价股市两大泡沫:中共的丧钟声响起
联系我们


All rights reserved
博讯是畅所欲言的场所、所有文章均不一定代表博讯立场
声明:博讯由编辑、义务留学生、学者维护,如有版权问题,请联系我们。另外,欢迎其他媒体 转载博讯文章,为尊重作者的辛勤劳动以及所承担风险,尊重博讯广大义务人士的奉献,请转载时注明来源和作者。