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司法部推“五不准”堵公证漏洞 律师称不宜“一刀切”
(博讯北京时间2017年8月16日 转载)
     【财新网】(实习记者 杜偲偲 记者 林子桢)北京数十名老人参加“以房养老”项目遭遇公证骗局,导致名下房产被夺。经媒体曝光后,事态持续发酵。司法部日前出台《关于公证执业“五不准”的通知》(下称《通知》),整肃公证行业。
    
       《通知》提出了五项措施,包括:一、不准为未查核真实身份的公证申请人办理公证;二、不准办理非金融机构融资合同公证;三、不准办理涉及不动产处分的全项委托公证;四、不准办理具有担保性质的委托公证;五、不准未经实质审查出具公证书。

    
      北京京师律师事务所合伙人李大伟律师对财新记者分析,《通知》从申请人资格查验、公证的类型、公证工作的质量要求等方面都作出了细化规定,从有效防范“以房养老”骗局角度看,该《通知》的及时出台具有现实意义。
    
      此前有媒体披露,北京有老年人被不法分子以“以房养老高额投资回报”说法吸引,称通过向他人抵押房产借款投资的形式,可在短期内获取高额回报。不法分子通过公证处办理委托售房公证书和赋予强制执行效力的借款公证后,承诺给老人的高息停止兑现,老人还不上高额贷款,债权人凭借公证材料申请强制执行,在老人不知情的情况下,完成对抵押房产的低价买卖与过户。
    
      通常情况下,即使老人不能按期还钱,抵押的房产也不会被债主直接收走。中国法律明文禁止“流押契约”,即《担保法》第40条规定:“订立抵押合同时,抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有。”
    
      但是,这类骗局通过老人与“中间人”签订全权委托代理房产的委托书,可以绕开这一法律禁止,顺利签订以房产为抵押的借款合同,并通过公证赋予该文书强制执行效力。
    
      老人与骗子签订的全权委托代理房产委托书,是骗局得以实现的关键。李大伟介绍,骗子让老人签署一份全权委托书或售房委托书并进行公证,是将老人处分房产的权利转移,以便顺利将老人房产低价售卖;这种委托书授权内容相当广泛,通常包括房产抵押、解押、出售、代签合同、代收房款等。
    
      对此,《通知》第三条规定,涉及不动产处分的委托公证,应当按照“重大事项一次一委托”的原则,告知当事人委托抵押、解押、出售、代收房款等的法律意义和法律后果,不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证,不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款等内容。
    
      李大伟认为,上述规定可以从公证环节,通过一次一委托方式,对一次性授权全部重要事项的委托即“全权委托”进行风险分散,能有效防范老人非自愿处分房产问题。
    
      《通知》还强调了公证机构的实质审查责任:公证机构、公证员应当尽到更高标准的审查注意义务,不得片面依赖书面证据材料而忽视沟通交流,不得只重程序合规而轻实体内容审查。
    
      在近期发酵的“以房养老”公证骗局中,涉事公证员有没有严格履职,一时成为争议焦点。《公证法》第27条第二款及第28条规定,公证机构受理公证申请后,应当告知当事人申请公证事项的法律意义和可能产生的法律后果,并将告知内容记录存档;公证机构办理公证,应当根据不同公证事项的办证规则,对申请公证的事项是否真实、合法分别审查。
    
      但在媒体报道中,部分受骗老人表示“签完之后一起合了个影,整个过程既没有公证员的解释和询问,也没有做笔录”;公证处则坚称“这就是老人的真实意思表示”,并有老人签字的询问笔录为证。
    
      此次《通知》进一步规定,对涉及敏感、重大权益事项的公证事项,除通过交叉询问、分别谈话等形式进行审查外,还要综合使用仪器识别、联网查询等方式进行审查核实,全过程记录存档,必要时应当全程录音录像;要严格审查申请人的真实目的和公证书的用途,不得以签名(印鉴)属实公证替代委托公证,以原件与复印件相符公证规避对实质内容的审查。
    
      《通知》还对公证程序作进一步规范:公证机构、公证员应严格审查公证申请人的身份,告知冒充他人、伪造证件、骗取公证书的法律责任后果,未经证件视读、单独谈话、交叉印证、身份证识别仪核验等程序,不得办理公证;申请人使用临时身份证,公证员未到公安部门核实的,不得受理公证申请;对涉及敏感、重大权益事项的公证申请,应当由有经验的公证人员认真审核。
    
      公证申请人的真实身份,本就是办理公证需首先查验的事项。《公证法》第28条将“当事人的身份、申请办理该项公证的资格以及相应的权利”列为公证审查事项第一项。北京植德律师事务所合伙人张文良告诉财新记者,查核真实身份的程序规范以往就有,但未得到很好落实。
    
      李大伟也表示,在“以房养老”等骗局中,有的骗子会拿着老人的身份证件,找人冒名顶替老人申请公证,甚至伪造证件,骗取公证文书,目的在于在老人不知情的情况下,凭借售房全权委托或赋予强制执行效力的公证书,达到骗取老人财产的目的。
    
      此外,张文良还表示,《通知》虽有望在短期内防止“以房养老”骗局的重演,但第二条与第四条对办理非金融机构融资合同和担保性质委托公证近乎“一刀切”的禁止,不利于合法民间借贷的发展。他认为,受中国目前整体的立法和监管水平所限,对公证骗局无法实现精准打击。 (博讯 boxun.com)
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