页面有问题?请点击打印板-》打印版                  [推荐此文给朋友]
[博讯主页]->[大陆新闻]
   

股市灾难后,政府导演的楼市惨案正在酝酿
请看博讯热点:房产泡沫

(博讯北京时间2016年3月04日 转载)
     来源:财经菁英汇 综合自雪球、好利助手、齐俊杰 整理:财经君
“零首付”胎死腹中为啥?

     3月1日传来了一个更重磅的消息,简直是惊呆宝宝了,说是在沈阳大学生可零首付买房!零首付!那份文件还说,对于大学生买房,会奖励200元/平米,全额补贴契税。不得不说,政府出台这样的政策,还真是挺奇葩的,宝宝也是醉了!

    
    事实上,以零首付刺激大学生购房,与鼓励他们“啃老”无异。因为在他们中,凭自己的收入,绝大多数都是付不起首付的。即便他们在通过“啃老”付了首付,其后续的按揭付款也是一个很大的问题。
    
    或许有人会说,此政策是变相扶持有子女就读大学的老人买房,不是鼓励“啃老”,因为从实质上来看购房者应该是父母。对此,笔者不敢苟同。因为在整个购房过程中,大学生全程参与,在其心目中,房子就是他(她)买的,且父母也认为是子女买房。
    
    作为沈阳这样的二线城市,普通城市居民家庭的收入是比较低的,在供养子女读大学已经比较困难的情况下,还有拿出养老钱为子女买房,实在是太为难这些父母了。甚至于,有很多家庭的生活状况将会因买房彻底变糟。
    
    于是,3月1日22时,沈阳市委宣传部官方微博@沈阳发布 称:“首付比例实行'零首付'政策”还处于前期调研论证阶段,暂不具备出台条件。”出台不到半日的沈阳买房新政被正式叫停。
    
    但是!这个大学生“零首付”买房政策还没有开始,就结束了。为什么?
    
    你懂的,沈阳是一个库存严重的城市。其实并不只是沈阳,各地正在此起彼伏地出台新一轮的楼市刺激新政。
    
    南京说,要严查地产商捂盘惜售行为,查出来家暴你~
    
    杭州说,不管你在祖国的哪个角落,只要你正常缴存住房公积金,都可以在杭州用公积金贷款买房。
    
    福建说,居民购买首套房贷款的最低首付比例可按20%执行,农民进城购房有现金补贴,老乡快来~
    
    河南说,我们要促进农民进城购房,扩大住房消费,科学推进以人为核心的新型城镇化。
    
    什么推进城镇化建设,什么我们民主公平,都不是主要的,主要的就是“去库存”。
    
    是不是各地都有任务表,宝宝不知道。只是宝宝光看看这库存量就吓尿了~
    
    就算大家都乖乖完成任务,2016~2018年,搞定合计1000万平的库存,可是总共有16352万平啊!
    
    要16个类似的三年去库存计划才能搞定啊!合计48年!48年啊!
    
    所以才有了如今火爆的“去库存”!
    
    这一轮“去库存”刺激,对于很多城市来说,房价上涨应该是大概率事件了。但是,“去库存”之后呢?
    
    暴涨之后,稳定甚至打压房价,同样是大概率事件。
    
    如果我们没有失忆,应该记得那种叫做“刺激-暴涨-打压”的轮回。毕竟去年的股市盛极而衰的惨烈还历历在目。
    
真相!房价与股灾那不可告人的秘密···

    让我们从对大众思维及股价房价关系的一点浅见说起。
    
    社会的注意力总在发生转移,一年多前的牛市氛围,人们都在谈论股票;而如今,朋友圈、地铁上、饭桌上,听到最多的谈论是房价。这种社会注意力转移很值得研究。大众注意力的转移,往往有一些触发因素,而且往往有一些道理。
    
    我们回忆一下,这轮牛市之初,人们的注意力是如何从楼市转移到股市的。
    
    2014年下半年,人们的兴趣转移到死气沉沉多年的股市,一方面是国家注意力更重视了股市,比如沪港通、深港通、注册制等等,人民日报等官媒也大力鼓吹,股市估值也应该修复,一旦价格上涨,人们的关注点就得到证实,并逐步强化,尤其是股市发生大波动时证监会总是出来安抚,央行出政策支持,更强化人们的观念,后来演变成“国家牛市”,炒股就是爱党爱国,就是支持“大众创业、万众创新”,就是中国梦。中国南车、创业板牛股的暴涨也成为话题。
    
    当时,人们对房市是什么态度呢?主流舆论是房价泡沫严重,涨了十多年不可能再涨了,万科等大型房企的高管也承认“房地产进入了白银时代”。“房子投资价值有限,获利空间越来越小”是主流舆论。过去两年,房价确实涨幅较小,统计局的数据一直在证明,房价整体在下跌。一边楼市下跌,一边股市暴涨,人们的兴趣转移再次被强化。怪不得某券商分析师建议“卖房炒股”。
    
    大结局大家都知道了,一地鸡毛,鸡毛目前还在往下掉。
    
    近几个月,大众注意力转移到楼市,同样很有道理。习大大亲自拍板“去库存”,于是央行、财政部等出台降低首付、降低税费各项利好“政策红包”,地方官员对房价睁只眼闭只眼。政策的利好让房子又流行起来。
    
    更重要的是,一边股灾不断,一边房价上涨,深圳、南京、上海等各地的房价暴涨成为街头巷议的话题,只有还套着的股民会谈论一下股灾,大众已经对股市失去了兴趣。
    
房价上涨与股灾有关吗?

    房价暴涨与股灾有关系吗?耶鲁大学的金融学教授、诺贝尔奖获得者罗伯特·希勒的《非理性繁荣》一书的一项研究或许给我们一些启发。
    
    我们知道,美国在2000年经历了一个类似创业板的互联网泡沫,罗伯特·希勒《非理性繁荣》出版后,不到两个月就泡沫破灭。随后,美国房价开始上涨并出现泡沫,2005年希勒将书更新到第二版,分析了房地产风险,2008年房地产泡沫破灭,酿发金融危机。
    
    希勒研究了2000年股市泡沫破灭后人们的态度:发现随着股市的下跌和反弹的失败,使得人们对股市的兴趣下降,人们将另一个市场,相信这才是最好的投资场所。股票和房地产的交叉反馈作用已经形成。调研中,人们说出了对房地产的态度:房地产不会有股票那样大的损失。投资房地产是最安全的品种。房地产比较安全,至少它是你的财产,而股票一旦损失就什么都没有了。
    
    历史总是惊人的相似。中国房价近期的大幅上涨,是否与股市的崩溃有关呢?虽没有明显数据来证明,但还是可以做一些推断。
    
    笔者的一个经验就是,市场上有大量的投机资金,这些资金是看不上余额宝和银行理财收益的。这轮房价上涨,必然有很多刚需的力量,人们往往买涨不买跌,跌的时候等着跌的更多,涨的时候害怕买不到了。
    
    房价上涨的背后,投机力量也必然发生着重要作用。当年股市中动辄2万亿的成交量,如今只有几千亿,剩下的资金去了哪里?社会大量的货币之水必然要找自己要去的地方,实体经济的困难往往会加剧投机的力量,这种力量往往从一个市场转战到另一个市场。房地产虽有不同于股票的使用价值,但资产属性也十分明显,背后的道理和机制和股市是相同的。
    
    房价的暴涨发生在股市泡沫破灭之后,这不禁让我们怀疑,房价和股市时存在跷跷板效应的。
    
一地鸡毛! 请问你怕了吗?

    如果“去库存”运动,造成一轮新的抢房运动(目前已在多个城市上演),房子也成了危险的投机品。到头来也是一地鸡毛,只不过房地产泡沫的破灭比股市应该有更严重的经济后果。
    
    虽然,当前房地产市场有多大泡沫,是有争议的,泡沫进行到何种程度也是不确定的。但是当农民工与学生都被推上一线的现在,确实是不容乐观了。
    
    还好,对大多数人来说,房子咱买不起。那就等个合适的低点大量吸进便宜的好股票,说不定几年后,股票可以大丰收,还可趁机再抄底便宜的房子。
    
    看则逆势而动,实则顺势而为。一定需要记住霍华德·马克斯的话:认为某种资产会一直上涨是极其危险的。
    
假如房子是一支股票···大面积惨案正在酝酿!

    今年仿佛去年的轮回,只不过是去年炒股的人狂欢,今年是炒楼的人沸腾。而实体经济一样的越来越弱,企业盈利在下滑,居民实际收入下降。人民币汇率的压力同样存在。资本的气氛非常浓重。
    
    其实房子跟股票一样也不一样。
    
    所谓不一样的地方,就是他还有一个基本属性就是自住,也就是大家都习惯说的刚性需求,我理解的刚性需求,就是人均30平米。如果你说你要换一个150平米的房子,想住的宽敞一点,管这个也叫刚性需求,这就纯属找骂了。房子的欲望,跟金钱的欲望是一样的,根本没有止境。上亿的房子都有,难道那也是刚性需求?
    
    所以,算算你家几口人,如果人均超过30平米,你还要再买房,那么显然就不再属于刚性需求,房子已经变成了跟股票一样,成为了一种投资品。你买他的唯一理由,就是基于他日后还要涨价。现在不买,怕以后再买就亏了。仅此而已。
    
    人均居住面积:我国已经达到发达国家水平(你被平均了吗)
    
    如果房子变成了投资品,那么这个问题就十分简单了,我们讲过股票的估值模型,套到房子里其实完全适用。
    
    首先你要看看市盈率吧。也就是股价和每股盈利的比值。那么房子的市盈率怎么算呢?当然是要算租售比,租售比就是市盈率。也就是你房子的市值除以你房子每年的租金,如果一只蓝筹股,我们说他的合理市盈率不应该超过20倍,那么房子呢,也可以参考这个逻辑。但可惜,现在大部分房子的市盈率已经超过了50倍。换句话说,你买一套房出租,一年只能收回本金的2%,要租50年才能回本。
    
     (十年租售比走势越来越低,说明房子的投资价值已经完全不具备了。彻底进入博傻阶段)
    
    其次买股票你得看看技术走势吧。房地产涨了十几年,几乎没有过像样的调整,满满的完全都是获利盘。只要一变天,这帮人肯定都会往外抛售。而且很多人都是3000多买的,现在涨到5万了,到时候他要跑,谁也拦不住了!
    
    第三买股票你得算算成本。我们现在买卖股票的交易成本基本都在万分之五左右,所以这个市场的交易还是很活跃的。再看看房子,竟然最低还要1%,动辄一套房子的交易费用就要几十万元。这房子多过两次户,收税就能收出一套房子钱。
    
    第四股票你得了解杠杆。去年就是最后一段配资炒股迎来了高潮,将整个股市推上了万劫不复的地步,那个时候的杠杆比例大约在1:5,最高也就1:9左右。
    
    那么楼市呢,国家本来规定的是2-3成首付,这就相当于从国家层面给了你5倍杠杆,而有的中介公司,再给出了首付贷业务,也就是说首付也不用你出了,0首付也是有的,保守一点的是1成首付,这就相当于在原来的基础上扩张了杠杆倍数。目前的房地产投资的倍数已经达到了5-10倍。不要以为他们是做慈善,一旦市场房价跌10%,这些配资公司就开始抛售你的房产了。千股跌停见过吧,千楼跌停也并非没有可能。
    
    第五股票你得考虑流动性吧。也就是市场成交量。都说天量天价,5000点的成交量明显出现了个山峰。而且是无法逾越的山峰。这就说明在这个地方大量且充分的换手,你想想在这个位置谁在买?都是你的亲戚朋友,叔叔大爷,包括自己在这里冲进去。那么谁又在卖呢?肯定是那些大机构甚至产业资本们,他们在高位套现。
    
    楼市也一样,最近交易大厅特别火爆。楼市高位你身边的人又都蠢蠢欲动,但有没有考虑过谁在卖?卖房的人不知道涨吗?他们为什么要在这个位置卖房?
    
    第六股票和楼市投资一样,都是投资,唯一不变的铁律就是8赔1平1赚。现在好像所有人都赚了,那是因为他们现在没有变现,只要变现的运动一开始,你会惊奇的发现,这个定律神一样的存在。所以现在变现的人,其实就是疯狂的挤占那10%的赚钱阵地。而8赔的人群还在增加。
    
    好了,如果你要投资楼市,应该有个清醒的认识了,还是说一句投资界的名言,上帝预让他毁灭,必先令其疯狂。我改一改说的更直白,只要一个投资品疯起来了,他也就别想平稳落地了。现在楼市已疯,而且是疯了好几茬了。所以这里面必然酿成大面积惨案。
    
    有人说,如果楼市下跌我不卖不就完了,这只是个惯性思维,因为现在持有房子没有成本,你当然可以不卖,继续收你那3%不到的租金,但一旦开始征收房产税,增加持有物业的成本,那么未来房子可能不再甜蜜而成为沉痛的负担。
    
    房产税这个问题已经说了5年不止,今年肯定出不来,明年也够呛,但后年呢?大后年呢,5年之内出台应该是个大概率事件。
    
    所以,楼市已经到了鱼尾阶段,使劲咋么咋么还有味道,但其实已经全是刺了。 (博讯 boxun.com)
4400137
分享:
blog comments powered by Disqus
   
相关报道(更多请利用搜索功能):
·房产税缓行去库存“上位” 楼市火爆地区增加供给
·广东楼市去库存 代表委员开脑洞 支招鼓励外国人买房、转型建养老院 (图)
·呼和浩特楼市库存之殇:全部消化可能要七八年 (图)
·楼市去库存须打持久战:财政金融税费等政策将出
·北京楼市迎利好 商品房预售监管“松绑”
·重大赛事接连落户杭州 刺激楼市振奋 (图)
·全面二孩政策对中国楼市利好有限
·天津滨海新区楼市多项目停工停售,“消除影响或要两年” (图)
·北京通州楼市限购令见效 一周交易量跌二成
·天津爆炸:附近居民的楼市噩梦 (图)
·上海楼市升温民众排队买房 半夜12点还在签约 (图)
·上海楼市“涨价红头文件”怀疑为吓唬犹豫客
·新政引爆房产市场 上海楼市交易谈到凌晨
·中国政府大举救楼市: 入市良机还是“铺草陷阱”?
·房价已经涨到天上 中国居然又在大力救楼市 (图)
·救市!楼市新政陆续出台
·中国多部委祭出多项楼市放松举措以刺激经济
·专家对楼市新政泼冷水:库存量大 难以迅速回暖
·多地松绑公积金贷款挺楼市 一线城市现放松迹象
·南阳楼市崩塌致非法集资链断裂 数位投资人死亡 (图)
·关焯照:香港楼市会跌多久?
·卢峰:「息魔」杀到楼市爆煲难免
·卢峰:「息魔」将临楼市有排跌
·关焯照:香港楼市已见顶 买楼等吓先 (图)
·远比股市楼市严重,北上广深挤爆、河南四川空巢,这才是最恐怖的危机!
·刘山青:中国楼市空置率远超于美、日、欧盟
·关焯照:香港楼市泡沫一步一惊心 (图)
·卢峰:怎能对楼市泡沫危机视而不见
·王思想:救楼市章法太乱 (图)
·童大焕:总理首度公开谈楼市说明了什么 (图)
·原人:铲郊野开土地,真是解救楼市的万灵丹? (图)
·关焯照:解决楼市问题需对症下药 (图)
·童大焕:房贷证券化不改楼市大格局 (图)
·童大焕:为什么很多著名学者看不懂中国楼市 (图)
·易宪容:政府救楼市为何一直在按揭上打转? (图)
·鬼城遍地 中国楼市正在大崩盘/刘孝天 (图)
·童大焕:楼市大跌的三个因素都不存在 (图)
·易宪容:政府仓促救市会把楼市带向何方? (图)
·官媒为何赤膊挺楼市?
·楼市泡沫为何绝不容许破裂/徽湖
联系我们


All rights reserved
博讯是畅所欲言的场所、所有文章均不一定代表博讯立场
声明:博讯由编辑、义务留学生、学者维护,如有版权问题,请联系我们。另外,欢迎其他媒体 转载博讯文章,为尊重作者的辛勤劳动以及所承担风险,尊重博讯广大义务人士的奉献,请转载时注明来源和作者。