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北京自住房低价非短期政策 会长期持续
(博讯北京时间2014年5月08日 转载)
     来源: 人民网
    
     4月底5月初,北京先后又有3个自住型商品房项目开始网上申购。至此,北京已有9个自住房项目入市,供应住房约1.5万套。作为北京去年下半年推出的房地产调控新举措,尽管自住型商品房尚未进入摇号购买阶段,但两年7万套的总规模、相比周边低30%的价格,已经对当地房地产市场产生影响。

    
    这一政策目标指向很明显,就是大量有实际住房需求,但不符住房保障条件,购买纯商品住房又存在困难的“夹心层”家庭。
    
    价低30%吸引力巨大
    
    6个项目房源万余套,近30万户申请
    
    在朝阳区工作的小陈,同时对位于该区的3个自住房项目进行了申购。他告诉记者,自住房的价格优势十分明显。“申请保障房,不够资格;购买普通商品房,价格这些年涨得太高。这3个项目,哪一个能申购摇号成功,对我来说都是大喜讯!”
    
    小陈申购的这三个项目定价都是每平方米2.2万元。记者走访发现,恒大御景湾周边楼盘价格为2.8万元至3.1万元,金隅·汇景苑周边楼盘价格为2.7万元至2.8万元,位于五环内的金隅·汇星苑周边楼盘价格至少为3万元。
    
    价格优势下,4月22日前接受网上购房申请的恒大御景湾等6个自住房项目,可售房源只有约1.24万套,但每一个项目的申请户数都达数万户,乃至10余万户。目前,这些项目已分别进入“现场确认申购材料”“联网审核购房资格”的环节。据北京市住建委统计,剔除重复申请,这6个项目吸引了约28.9万户提交购房申请。
    
    据了解,最初推出的3个自住房项目,尽管区位不尽相同,但定价相同。随着项目增多,区位不同,定价也逐渐拉开差距。例如位于大兴区采育镇内的满庭春项目,均价为每平方米9500元。而今年2月出让的来广营地块,除部分限价房外,将全部建成自住房,房屋销售限价为每平方米2.8万元,这是目前已成交地块中最贵的自住房项目。
    
    自住房的定价会“随行就市”,但是跟周边同档次的普通商品房相比,价格会保持低30%左右的幅度。这一价差来自政府让渡的前期土地出让收益。因此,自住房分配能否确保公平,公众最为关注。北京市住建委相关负责人表示,对自住房销售管理,要求房源、申请、摇号、选房、违规处罚等各环节全部向社会公示,保证信息全透明,并对摇号和选房两个核心环节进行公证,保证销售全监管。
    
    据介绍,北京市住建委借鉴小客车指标摇号、保障性住房摇号成熟经验,已完成自住房摇号软件的设计研发,并会同市司法局等部门,研究制定现场摇号流程及全程公证方案。届时,社会各界及购房家庭均可申请现场监督摇号过程。
    
    对刚需群体影响较大
    
    一季度北京纯商品住宅成交同比降54.5%
    
    接受采访的政府和市场人士都认为,自住房已经对市场预期产生影响。累计28.9万户申购者,这其中的很大一部分本来是普通商品房的刚需群体。
    
    据统计,2014年一季度北京市纯商品住宅成交约11621套,同比下降54.5%。链家地产市场研究部张旭认为,原因之一就是自住房项目接连入市,其价格明显低于周边同质项目,吸引了大量购房群体的关注,市场观望倾向明显。“以朝阳东坝和高井两个区域为例,大量提出过自住房申请的购房群体都在等待申购结果,入市的可能性暂时很低。这造成区域性的市场低迷。”
    
    据北京市住建委介绍,除住房保障、租赁等途径外,当前北京市每年新建商品住房成交量在8万至10万套左右,其中90平方米以下的约占45%。2014年,按照“自住型商品住房占住房市场50%以上”的原则,北京提出要推出5万套自住型商品住房土地供应。
    
    这些项目今年起陆续开始申购、摇号。张旭认为,这会吸引更多购房群体,原本商品住宅市场的需求观望情绪加深。“很多自住房的申请者不局限于一个项目,因而可能影响的范围更大,需求观望的时间持续更长。”
    
    开发商积极参与
    
    对区位、配套好的地块趋之若鹜
    
    市场和公众的一个疑问是,作为一项明显改善民生的措施,自住房是“权宜之计”还是长期选择?北京市住建委明确表示,自住型商品住房是北京市支持中端购房需求、完善住房供应结构的重要创新举措,也是努力改善居民住房条件,促进房地产市场健康发展长效机制的重要内容,不是一个短期政策。
    
    今年年初的北京市人代会上,《政府工作报告》明确提出,2014年北京市要重点“推进共有产权性质的自住型商品住房建设”。据记者了解,报告中两处“自住型商品房”前面的“共有产权性质的”限定语,是在代表讨论审议后修改加入的,说明北京市这一政策在探索中逐步明确。
    
    北京市住房城乡建设委主任杨斌说,自住房供应体系已经纳入本市住房供应体系的顶层设计里,会长期持续,不会仅存在一两年。
    
    据北京市国土局消息,今年北京市计划供地总量为5150公顷,其中商品住宅1000公顷,将加大自住型商品住宅用地供应,确保完成5万套建设任务的用地供应。
    
    然而,如果没有“厨师”,“面粉”不会自动变成“面包”。对于自住房建设,开发商态度如何?从前4个月的土地出让情况看,由于北京土地的紧缺性,房地产企业并未“冷落”含有自住型商品房的地块。今年1月份成交的11宗住宅用地中,含有自住型商品房的地块占了10宗。截至4月下旬,北京出让居住类地块中,含自住型商品住宅的有43宗,面积在500万平方米左右。
    
    由于价格受限,自住房建设利润空间有限,但一些区位、配套条件好的地块仍有房地产企业趋之若鹜。例如朝阳区来广营地块,除配建29400平方米限价商品房外,均建设自住房,仍吸引了4家房地产企业参与竞拍,经过44轮竞价后以20.5亿元、溢价率37.4%成交。
    
    【新闻词典】
    
    北京市自住型商品住房,是指房地产企业通过“限房价、竞地价”等出让方式取得土地使用权,按照限定销售对象、限定销售价格的原则,满足居民自住性、改善性住房需求的商品住房。其套型建筑面积以90平方米以下为主,销售均价原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。
    
    自住型商品住房购房人取得房屋所有权证后,原则上5年内不得转让。取得房屋所有权证5年以后转让的,如有增值,应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。购房人将自住型商品住房转让后,不得再次购买自住型商品住房。 (博讯 boxun.com)
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