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北京房价正在全面超越历史 开发商都觉得夸张
(博讯北京时间2013年9月28日 转载)
    一线城市房价上涨速度,就连开发商也觉得“有些夸张”。
    
     权威机构国家统计局公布的数据显示,8月份,一二线城市房价涨幅非常明显。其中,一线城市新建商品住宅价格同比上涨18%-20%,天津等31个二线城市同比上涨大都在7%-10%,唐山等35个三线城市同比平均上涨6%左右。

    
    这是在限价背景下“被平均化”的数据,如果具体到项目上,购房者感触更深。大量的刚需购房者被彻底挤出北京,漂向环首都经济圈区域。
    
    北京房价疯狂上涨
    
    北京华贸城的销售员对于购房者提出的问题,不愿意多说一句话。“咨询的人特别多,项目供不应求。”
    
    自去年9月开始,北京华贸城销售价格实现三级跳。北京房地产交易管理网显示,2012年9月28日,该项目取得两栋楼的预售许可证,住宅拟售均 价分别为15676元/平方米、18780元/平方米,最后成交价为25568元/平方米;2013年3月28日,该项目新一批住宅拟售均价,已高达 35009元-39608元/平方米,最后成交价是45240元/平方米。
    
    今年10月份,北京华贸城将推出新一批精装修房源。销售员保守估计,“均价将在45000元/平方米左右”,而且不确定此价格是否包括装修款。
    
    北京华贸城并非孤案。在网易房产近期公布的一份北京涨价地图中,北京华贸城所在的北苑板块是北京今年涨幅最高的区域,高达47.58%;其次是通州区域,为41.44%;其他区域涨幅普遍在20%左右,这与国家统计局公布的数据大致相符。
    
    北京房价正在全面超越历史。亚豪机构数据统计显示,10月预计入市的30个项目,目前已公布预期售价的仅有7个,其中最具代表性的当属亦庄区域 的金第万科·金域东郡。该项目地处五六环之间,远离地铁线,首次开盘报价为33000元/平方米左右,直指区域价格标杆。而同处大亦庄区域的金第万科·朗润园,上半年收官时的最高售价也仅为31000元/平方米,朗润园的地理位置更加优越,地处四五环之间,紧邻亦庄线的旧宫站。
    
    亚豪机构副总经理高姗称,今年以来,北京住宅市场价格呈现一路上涨的趋势,后期入市项目售价必然高过前期;同时,8月14日亦庄区域“地王”的 横空出世,也极大地提升了项目定价预期。据知情人士透露,金第万科·金域东郡在亦庄地王诞生前,开发商的心理预期价格为27000元/平方米。
    
    北京秋季房展以更集中的方式,告诉了人们北京房价的现状。五环以内单价2万元的房子几乎绝迹,通州和房山都直奔3万元,即使是南五环至南六环的楼盘,也普遍是2-3万元。北五环外的一致目标则是先向5万元看齐。
    
    风险在加剧
    
    房地产业内均普遍感觉,一线城市房价上涨有些“不正常”。
    
    某知名品牌开发商营销总监称,“感觉北京楼市又像回到了2009年。”他十分担心这种疯狂上涨所带来的不良后果。不过,也有乐观的开发商认为,由于现在政府还在限价,所以现在买房必赚。尤其是近期拍了高价地的区域,开发商的心理预期正在不断膨胀。
    
    亚豪市场总监郭毅也十分担心目前的市场状态。“市场主体还是刚需人群,一旦房价上涨到这部分人群无力承受的程度,买房的人越来越少,拿什么支撑涨价?高价地怎么消化?”
    
    全国房地产投资基金联盟会长张民耕在接受记者采访时称,当前开发商拿的地王不少是面粉比面包高,开发商光信心膨胀不行,还要有可实施方案来化解今后的风险。郭毅认为,现在政府推热地有推高楼市虚火的嫌疑。
    
    21 世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰表示,全国房地产市场普涨的局面已经形成,而且是量价齐升,伴随着日光盘现象的增加。从数据上看,一 线、二线和三线城市的房价涨幅是呈梯度递减的,但这种分化隐藏着一个值得担忧的趋势,即一线城市房价上涨的趋势会传染给二线城市,而二线城市也会影响三线 城市,使上涨范围迅速蔓延。
    
    桑豫峰提出,应该采取措施,稳定购房者的预期,遏制房价继续上涨的势头。除了调控部门口头喊话、座谈、检查等例行措施外,中央部门还应尽快释放 出相应信号,表明国家将改变房地产调控方式、改革房地产制度的决心。因为只有这样才能真正刹住房价上涨的急车,使房地产市场回到健康发展的轨道上来。
    
    近期,有消息称,中央有关部门又将到各地督查。但桑豫峰等业内人士一致认为,喊话式调控已经失去作用,过去的房地产调控方式必须改变,否则房价上涨的势头很难遏制住。
    
    同策咨询研究部总监张宏伟认为,要想根本解决地价过快上涨的局面,还应该从控制市场流动性、增加土地供应、盘活存量土地、改变城乡二元土地结构、土地集约化利用等有诸多关系,也应该建立起土地市场的长效性调控机制,稳定土地市场价格持续上涨的预期。
    
    全联房地产商会创会会长聂梅生在“2013中国房地产基金高峰论坛”上称,目前是市场的调整期和政策的准备期。哪些归政府管,哪些归市场管,哪 些归中央政府管,哪些归地方政府管,这些都期待在三中全会以后能有一个说法。聂梅生认为,房地产长效机制会面市,涉及直接融资、房产税、土地供给制度、保 障房、城镇化整体布局和规划等。
    
    天行九州总裁马寅在“阿那亚媒体见面会暨样板间启幕式”上称,在北京还可能存在一开盘就清盘或者开盘卖掉70%,但其他很多城市很难。他甚至担心,一些三四线城市,如果开发商仍然沿用传统的房地产操作模式来运作,将出现问题。
    
    马寅认为,一些项目的开发周期将被拉长,导致房地产过去的暴利模式很难实现,从而回归房地产应有的状态中,真正靠服务来赚钱。即,通过好房子来维系开发商与客户之间的感情,从而产生其他增值空间。
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