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专家谈土地制度改革探索之一:宅基地或只能定向流转
(博讯北京时间2013年9月07日 转载)
    来源:新华网
    
       

    针对农村集体经营性建设用地使用权流转试点扩围的消息,尽管国土部否认向地方政府下发文件,但“土改概念”依然受到市场热烈追捧。业内人士认为,改革是必然的趋势,只是现在比较谨慎。
    
      
    农村宅基地或只能定向流转
    
      
    “这涉及到房地产市场根本制度的变化。”北京中原地产总监张大伟向中国经济网表示,如果农村宅基地、特别是靠近城市的宅基地能够直接入市,这对整个市场供应量将会形成很大影响。
    
      
    但这一设想还言之过早,张大伟表示,由于地方对土地财政的依赖程度非常高,短期内应该不会有太明确的举动。“从全国范围来看3—5年都不会有实质性举动,开始一些试点有可能,全国覆盖的话可能还远一些。”
    
      
    张大伟认为,农村宅基地即使能够流转,肯定也是定向的、有条件的流转,比如说是要在一定的人群范围内流转,或是补交一部分土地出让金。
    
      
    这一点,从近日温州发布的《农村产权交易管理暂行办法》中可窥端倪。温州《办法》规定,自10月1日起,包括农村土地承包经营权、依法可以交易的农村房屋所有权、依法可以交易的农村集体经营性建设用地使用权等12类农村产权,将可以通过温州市农村产权服务中心进行交易。为此,温州市专门成立了农村产权交易管委会,负责管理农村产权交易市场。
    
      
    根据温州市政府的解读,农房交易只限于本村居民之间进行,农房可以在县域内抵押贷款,涉及处置不良抵押的农房,可在县域范围内置换交易。也就是说,城里人依旧不能到农村买小产权房。
    
      
    海南土改更值得关注
    
      
    虽然国土部否认向地方政府下发文件,不过国土部也对媒体承认,“虽然目前没有形成最终的指导文件,但其实各地就农村集体建设用地流转的探索已经广泛展开,其中也包括宅基地流转。”目前,海南、温州、重庆、成都等地的探索都已展开,但总体突破并不算大。
    
      
    知名财经评论员叶檀(微博)认为,海南的土地改革更值得关注。叶檀表示,一旦农村集体用地可以用作非农业用途,可以想象两个结果,农地会大量减少,土地租售交易大量增加,大农场的生产方式将成为主流。
    
      
    “海南土地改革是试验田,为中国未来土地的市场化流转打下根基,海南允许农村集体组织与村民将土地用于非农业建设,铁板一块的中国农地性质变更被撕开了一个裂口。”叶檀认为。
    
      
    方圆地产首席分析师邓浩志也表示,此次海南“土改”试点的指向很清晰,目的就是盘活海南农业用地,支持旅游岛的发展。(记者 李方) (博讯 boxun.com)
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