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地方版国五条今日到期 仅四地公布调控细则
(博讯北京时间2013年3月31日 转载)
    来源: 山东商报 
    
     30日,京、沪、渝三地“国五条”细则出台。加上深圳、广州所在的广东省,至此四个房地产一线城市(北京、上海、广州、深圳)基本的调控细则已经明晰。严限购、控二套、留后手,各地细则各有异同。

    
    北京:京籍单身人士限购第二套30日傍晚,北京市人民政府办公厅对外发布房地产市场调控细则,从限购、信贷和税收三方面收紧政策,堪称“史上最严”。细则提出,北京市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的,限购1套住房;对已拥有1套及以上住房的,暂停在本市向其出售住房。对于二套房的首付款比例进一步提高:在税收方面,能核实房屋原值的,依法严格按个人转让住房所得的20%计征。
    
    上海:三套房停贷,严征二手房20%个税30日,上海市人民政府办公厅印发实施意见。意见重申“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的原则,明确对二手房交易严格征收20%个人所得税。严格执行第二套住房信贷政策,重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查;严禁发放第三套及以上购房贷款;根据市场变化,金融管理部门要适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率等。
    
    分析“二套房贷”门槛逐年提高“改善性刚需”受影响京、沪两地30日出台的“国五条”细则提出要“进一步提高”或“适时调整”第二套住房贷款的首付比例,继续严格实施差别化住房信贷政策。随着二套房贷门槛的逐次提高,这些“改善性刚需”正受到越来越明显的影响。
    
    此次北京提出,“要根据房价控制目标进一步提高第二套住房贷款首付款比例”。上海的“适时调整”,更是悬了一把利剑。有业内人士认为,一些城市的二套房“首付提高至七成”有可能成为现实。“改善性刚需”也可能被投资投机性购房“殃及”,遭遇打压。
    
    经济学家马光远表示,信贷对市场的影响效果比较大,差别化信贷政策甚至要比限购厉害,通过调节金融杠杆,提高进入门槛,信贷政策收紧将会让二套房市场受到很大影响。
    
    住建部副部长:
    
    各地细则3月底前出台“20%”已经引得楼市大动,全国政协委员、住建部副部长齐骥在今年全国两会期间明确表示,“国五条”可操作性的细则将在3月底前陆续出台。
    
    由于临近3月底,各地“国五条”实施细则或将在本周末密集出台,虽然为搭上政策“末班车”,各地的二手房交易依然火爆。但专家认为,地方版“国五条”出台实施后,地产市场将迎来“冷静期”。
    
    知名财经评论人士叶檀认为,“国五条”推向市场后,各地二手房交易进入高峰期,这是规避税收成本导致的刚性需求大爆发,也是从去年下半年开始的房价上升的延续。一旦20%的征税真正落地,各地二手房交易将进入一段真空期。本版稿件据新华社
    
    解读京沪粤三地细则详解
    
    【房价控制目标】
    
    北京:进一步降低自住型、改善型商品住房的价格,逐步将其纳入限价房序列管理。
    
    上海:按照保持房价基本稳定的要求,切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。
    
    广东:广州、深圳市要根据近年房价走势情况,按照保持房价基本稳定的原则,合理确定房价控制目标。
    
    点评:与往年相比,今年的房价控制目标剔除了保障房,实现难度更大。虽然同属房价上涨较快城市,但上海涨幅在四个一线城市中最小,“达标”难度相对不大。北京明确要求相关房价要“降低”,值得关注。
    
    【限购】
    
    北京:京籍成年单身人士在北京未拥有住房的,限购1套住房;对已拥有1套及以上住房的,暂停在本市向其出售住房。
    
    上海:进一步严格执行国家和上海的住房限购措施和相关操作口径。
    
    广东:广州、深圳、珠海、佛山市要继续严格执行住房限购政策,原出台的住房限购政策与国办发〔2013〕17号文要求不符的,应立即作出调整。
    
    点评:北京对单身人士的购房限制趋严。上海此前已经实行对单身人士的限购政策。根据17号文件要求,“限购区域应覆盖城市全部行政区域”,那么珠海原来是在主城区限购,现在扩大到全市全部行政区域。
    
    【二套房贷】
    
    北京:进一步提高第二套住房贷款的首付款比例。
    
    上海:根据市场变化,适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。
    
    广东:细则没有提到二套房贷政策。
    
    点评:北京明确要提高二套房贷首付比例,业内人士预测中的“七成首付”有可能成为现实。上海则留了“后手”,一旦房价继续上涨,提高二套房首付乃至贷款利率的“大棒”便随时可能落下。
    
    【20%个税】
    
    北京:依法按照核定征收方式计征个人所得税;对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,继续免征个人所得税。
    
    上海:依法严格按照转让所得的20%计征。
    
    广东:严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。
    
    点评:三地口径一致,只是北京特地复述了“满五年唯一住房免征”的内容。这让不少买房卖房者吃下定心丸。国税总局2006年下发文件明确,“对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税”。差别化的税收政策,体现了对合理购房需求的保护。
    
    观察离婚为避税,结婚为买房
    
    为何调控总是跟“夫妻那些事儿”过不去?
    
    不如结婚吧,即使感情还没到那份上,因为“单身人士禁购第二套房”;不如离婚吧,即使夫妻俩感情好得很,因为“满五年唯一住房免征20%个税”。房地产调控,怎么老跟“夫妻那些事儿”过不去?
    
    一轮轮调控引发的种种“溢出效应”,说明了住房这种商品和房地产这个行业的特殊性。住房承载了太多居住用品以外的内涵,不是所有的二套房都是投资投机性购房。调控之下市场出现的种种“怪象”,都有着深层次的经济、社会、心理等原因。因此,一方面,调控必须要考虑到楼市运行的复杂性、特殊性,给予更多的关怀和考量。 (博讯 boxun.com)
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