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杨红旭:贵阳楼市不可能跟随鄂尔多斯崩盘
(博讯北京时间2012年10月24日 转载)
    来源:每经网
    近期,贵阳成为全国楼市的热点词。“贵阳楼市将要崩盘”、“贵阳将成鄂尔多斯第二”等传言广泛流传。据媒体观点:根据贵阳市30余个超过50万平方米以及超过20万平方米在建楼盘量,计算得出贵阳楼盘总建面不低于3000万平方米,规划居住人口接近100万,而贵阳市2010年全国人口普查统计出的城镇常住人口为295万。
    

      如何看待上述观点和数据?老实说,近期房地产界的观点特别多,夸张性的预言也不少,少数学者专家研究功底不够扎实,出现了一种哗众取宠的不良现象,而媒体也常常跟着起哄。根据我拥有的数据和研究逻辑来看,尚不能断定贵阳楼市等同于鄂尔多斯,更无法做出将要崩盘的结论。
    
      首先,关于供应过剩问题。根据国家统计局数据,选取2003-2012年上半年34个大中城市的土地购置面积和商品房销售面积,根据公式:各城市存销比=(各城市2003-2012年上半年累计房地产开发企业土地购置面积×容积率(2.2)-各城市2003-2012年上半年累计商品房销售面积)/2011年7月-2012年6月商品房销售面积。将34个大中城市存销比进行比较,可以发现贵阳的潜在商品房存货去库存化时间为三年多点,排名第六,潜在供应量确实偏大。不过,排名更靠前的沈阳、长春、呼和浩特、兰州、太原、西宁,也多为中西部非主流省会城市,去化(去库存化)周期偏长,是这些城市的共性,却并不意味着存在严重过剩。比如说贵阳大盘多,这些楼盘需要多年才能开发完毕,潜在住宅上市的节奏慢。
    
      另外,上述的房企购地数据,并不意味着都能顺利形成房屋供应,由于政府或企业原因,比如拆迁难的问题,部分地块的开发周期会很长。更靠谱的数据,要看供需关系。不妨比较一下贵阳和鄂尔多斯的人口与商品房销售量。2011年,贵阳城镇常住人口为304万,商品房销售面积为828万平米,人均购房面积为2.7平米。2011年,鄂尔多斯城镇常住人口为141万人,全市商品房销售面积为439万平米,人均购房面积为3.1平米。更为关键的是,过去几年鄂尔多斯楼市火爆,户均住房可能多达3-4套,而贵阳户均套数铁定不会这么多。
    
      第二,房价表现不同。近几年,贵阳房价涨幅不大,2011年住宅均价只有5000元出头,低于全国平均水平。经大致估算,从2005年到2011年,鄂尔多斯房价6年间狂飙5倍左右,泡沫破灭之前,个别楼盘单价超二万,即便回落之后,房价水平仍高于贵阳。一个房价没大涨过的城市,即便是潜在供应量偏大,也很难形成房价泡沫。所以,今年9月份的全国70个大中城市中,贵阳房价同比上涨1%,涨幅仅次于西宁(1.2%),而房价下跌最明显的城市是温州,跌幅为16.4%。本轮楼市调控中,西部地区房价比较抗跌,而浙江房价同比跌幅最为明显。这也说明了在经过一年楼市调控下,各地区房价走势出现了较大的差异。至于鄂尔多斯,不在70个城市之列,无法比较。如果在列,一定与温州相似,将会位居跌幅榜前列。
    
      房价收入比,可以更好反映一个地区房价的合理程度。根据统计局数据,我们对全国30个大中城市进行排序,结果发现贵阳的房价收入比倒数第二,只有5.8倍,也即贵阳市一个家庭用平均5.8年收入,可以买套平均价位的房子。而排名第一的上海为20.7倍,贵阳的邻居省会南宁为11倍,成都为8.9倍。据此可知,贵阳的房价水平比较合理,根本不存在房价泡沫。
    
      第三,购房需求性质不同。鄂尔多斯是中国典型的资源型、暴富型城市。过去几年,当地富裕阶层纷纷将房地产作为重要投资方向。投资投机性资金一旦断链或撤离,房价很快就会大跌,正如去年以来的现实。而贵阳的住宅需求,基本上都属自住需求,其中相当部分属于大规模旧城改造带来的刚性需求。国际经验表明,只靠自住需求,不可能产生房价泡沫。另外,鄂尔多斯只是一个地级市,而且居住环境较差,对外来人口的吸引力弱。而贵阳是省会城市,而且是贵州的单核中心城市,况且气候、环境较好,长期来看属人口导入型城市,住宅需求具有可持续性,不可能重蹈鄂尔多斯崩盘之覆辙。
    
      作者系每经智库专栏作家。上海易居房地产研究院副院长,全国著名房地产政策咨询专家、行业分析师、企业战略专家、地产专栏作家、中央电台特约财经评论员。
    
     (博讯 boxun.com)
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