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地铁开发潮陷资金困境 多地拟以房地产带动投资
(博讯北京时间2012年10月22日 转载)
    
    来源: 21世纪经济报道(广州)
    

    国内除了香港,地铁运营均处于亏损状态。
    
    记者获悉,国家发改委批复的新一轮万亿基础设施建设,拟引入民间资本合作开发沿线房地产,为国内的房地产和物业开发提供了一个新的投资机会。
    
    地铁开发潮的资金困境
    
    9月初,国家发改委集中批复轨道交通项目,涉及18个城市、8000多亿元总投资。此次共有5个新的城市将首次拥有轨道交通,分别是厦门、石家庄、太原、兰州和常州,加上原有的28个城市,中国已有33个城市和轨交结缘。
    
    根据规划,广州新一轮批复的7条地铁的总里程超过了过去20年建成里程的总和。未来5年广州在轨道交通项目上的投资额将超过千亿。
    
    据测算,深圳地铁7号线和11号线轨道交通总共需求投资资金588亿,而加上另外三条即将开建的轨道交通,总投资将达到1000亿。
    
    据本报记者统计,此轮国家发改委批复的轨道交通投资所需的8000亿中,仅有不到40%的资本金,其余需各地自行筹集。
    
    但今年以来,地方财政中土地收入大幅下滑捉襟见肘,上海易居房地产研究院最新报告显示,今年前8月,10个典型城市(北京、上海、广州、深圳、杭州等)土地出让金收入为1649亿元,同比下降52%。
    
    与此同时,“债台高筑的地方政府的融资平台,不一定能从银行贷到款。”北京交通大学经济管理学院教授赵坚表示。
    
    各地遂将目光投向地铁沿线的土地。广州市有关官员称,将采取“市财政支持,市、区县共建”的模式,搞沿线物业开发,以使相关收益尽可能用于轨交建设。
    
    深圳地铁7号线、11号线轨道交通获批报告也显示,资金来源为“轨道交通上盖以及沿线土地开发,在土地收益不能满足时由财政资金投入”。在开发地铁前,开发地铁周围的地产,并运营地铁沿线相关物业,以此获取的收入弥补地铁的亏损。
    
    中部城市长沙规划了12条地铁线。9月6日,长沙市住建委主任、长沙市轨道交通集团公司党委书记陈鲁青透露,由长沙轨道交通集团公司整体规划实施地铁物业,统筹利用和经营好各类地铁资源,所有地铁物业出让和运营收入均用于专项地铁建设。
    
    地铁沿线土地开发之忧
    
    上述城市采取的模式,均是拟借鉴“地铁+物业”联营的香港模式,各地对此也不讳言。
    
    但在赵坚看来,“地铁+物业”联营的香港模式,在内地有一定挑战。
    
    首先,多头管理制约这种一体化开发。在内地,地铁规划由建设部门管,地铁用地以及沿线用地归属国土部门管理,而地铁运营由交通运输部门管理。各部门之前协调很困难。
    
    另外,国内的土地公开出让制度,阻碍了地铁投资主体以相对低廉的价格,获取地铁上盖物业及周边土地。
    
    对于开发商而言,地铁沿线的土地意味着未来的升值潜力。万科的区域纵深及城市圈策略,便非常重视轨道交通的布局。但万科总裁郁亮告诉记者,万科拿地主要看当地的人口、基础设施、就业与产业是否达到一定水平,最后以回报率来倒推决定是否投资。
    
    接受本报记者采访的开发商人士均认为,轨道交通建设对于投资来说是个机会,但同时,也需要满足其他的条件,还要看具体地块。
    
    中国指数研究院(华东)副院长陈晟认为,地铁对周边经济的带动、尤其是对周边房地产的带动,其最佳的辐射范围是在地铁站口半径一公里以内的区域。这以外的辐射作用则急剧缩小。
    
    陈晟指出,地铁确实能带来一定的人流量,但对人流量要加以区分,对于商业地产来说,最有意义的是目的人流量,他们来这里就是为了购物,目的很明确,而休闲人流量则次之,最没有意义的是过路人流量。所以地铁是否能带动某个区域的商业地产,最重要的还是要看这个区域自身的商业状况。
    
    北京一大型地产商内部人士直言,按照目前的地铁运营模式,开发商难以在地铁建成前进入一级开发,除非达成类似京投和银泰那样的合作。这需要地铁运营模式的创新。 (博讯 boxun.com)
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