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地方政府应减少土地财政依赖
(博讯北京时间2011年9月04日 转载)
    稿源:南方都市报
    
     8月的土地成交量持续减少,流拍和底价成交成为市场的主旋律。数据显示,今年前8个月的土地成交金额大幅下降,还不足去年全年的一半;11个重点城市的大半数土地出让金收入均较去年同期明显下跌,跌幅最大的达四成之多;连位列第一的上海土地出让金额743.1亿元,亦仅为去年全年的48.4%.近年来随着房地产市场的增长而一路高歌猛进的土地市场,终于在今年的一系列调控政策之下遇冷。 (博讯 boxun.com)

    
     住宅用地市场曾撑起土地出让金的半边天,土地价格的走高离不开房地产开发商的“功劳”,如今成交金额下滑自然也少不了开发商的戏份。
    
     近几年房价疯涨,从去年底住建部公布第一批41个一线城市限购名单,到日前浙江台州加入限购又揭开了限购令扩展至二三线城市的序幕,对房地产市场的调控仍将继续。面对房地产前景的不确定性,且手里囤着去年购入的大量新地,开发商对再购入住宅用地自然热情大减,趋于谨慎。以北京为例,今年前8个月成交住宅用地共316万平方米,比去年同期减少24%,成交额仅约204.83亿元,同比大幅下降62%,大部分住宅地块都以接近底价成交。住宅用地不再是“香饽饽”,成交量持续减少,价格自然也随之回落。
    
     大小开发商出于不同因素的考虑,都导向对土地需求大减的同一结果。对于中小开发商而言,资金周转是靠银行贷款和楼盘销量来支撑的,但在宏观调控政策下,今年已加息3次,上调银行存款准备金率6次,近日将保证金存款纳入存款准备金缴存再冻资9000亿元,资金面已变得很紧,中小开发商获得贷款越来越难;而且在限购令之下,即使楼市价稳量跌仍然影响资金回笼,在调控政策不变的背景下,中小开发商须保证手头有一定资金以度“寒冬”,对于买地只能是“有心无力”甚至“无心无力”了。本月1日广州刚举行的今年最大规模土地拍卖仅吸引到4家中小型房企,表明大型开发商现在对市场处于观望态度,至于是“无心有力”还是“有心有力”,要等到议价空间再增大时才趁低吸纳,目前不得而知,但起码现在还没到时候。
    
     土地市场一片悲歌,又将掀起一轮“房价进一步调整”的预测热潮。但大型开发商银弹依旧充足,况且一线城市限购令如此严厉都过了大半年才可能开始奏效,在二三线城市限购条款明显放松的情况下,已经“魔障”了的房价会不会就此停下脚步还需要打个问号。
    
     比起房地产商,更为紧张的恐怕是地方政府,土地收入占据地方政府财政收入一半以上,土地出让金大滑坡必然直接影响地方政府财政收入。以卖地获得土地出让金而后开发商建房缴纳房产税和建筑税的循环一直为地方政府带来不少收益,这被称为土地财政的现象一直备受诟病,但挨批多年仍未得到改变,如今已非长期发展受限连短期收益都无法保障,实在应以此为契机反思如何减轻对土地财政的依赖。
    
     土地财政的问题出在地方,但根源并不在地方政府。如今“税权在上,事权在下”,税源稳定、税基广的税种均纳入中央财政收入,地方财源较窄但要管的事却很多,在“税权”与“事权”不对等的情况下,地方政府只好依靠土地,并且随着经济增长对土地的依赖越来越强,十年前土地收入仅占地方预算外财政收入的约10%,现在已达60%甚至在部分市县高达90%.要解决问题,一是税权下移,一是事权上移。税权下移必然要求税制改革,如果说触及分税制的根本不是一朝一夕的事,至少应明确地方政府的事权,减少地方政府将大部分财政收入用作投资的方式,令财政支出用之于民,回归到公共建设上来。只有“税权”与“事权”对等,才可遏制土地财政的发展。
    
     当然,“税权”与“事权”对等只是减少地方政府依赖土地的动力,如果可以通过卖地创收地方政府又何乐而不为。或许可以借鉴发达国家经验,建立公共投资基金发债,吸收民间资本,这样就为地方政府提供了一个更好的选择,开辟了比土地财政更稳定的财源。 (博讯 boxun.com)
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