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青岛楼盘利润惊人 1750元地价建房卖1.5万/㎡
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(博讯北京时间2010年12月02日 转载)
     二次调控政策下达后,青岛房价顶风上涨,10月份环比涨幅位居全国第一。房价如此飙涨,市民在抱怨的同时 ,也在质疑开发商的暴利行为。开发商的开发成本是多少?楼盘价格是如何制定出来的?记者调查发现,地价不足2000元/平方米的楼盘竟然卖到了 1.5万元/平方米 。虽然开发成本中的建材 、人工费用同时也在上涨,但涨幅远远低于房价涨幅。岛城楼市专家表示,利润少的楼盘也有30% 的利润,利润高的楼
    
     盘高达100% 属于正常现象。 (博讯 boxun.com)

    
     A 房价比地价高出万元
    
     “市区的新房价格太高了,市北一楼盘价格超过了1.5万元/平方米,四方也有楼盘到了这个价格。开发商怎么定的价?这些在售楼盘很早之前就拿了地,地价并不高,现在楼盘价格这么高,利润得有多少啊?开发商想怎么定价就怎么定吗?”在市南工作的市民陈先生质疑,开发商是否应该公开成本,定价也应该有个限制。
    
     记者调查发现,市区很多楼盘的价格比地价高出了1万元/平方米,中间差距较大。
    
     如市北曹县路附近的一家楼盘,目前在售价格1.5万元/平方米,而在地价方面,去年1月份,该地块以楼面地价3470元/平方米成交,规划容积率要求小于3,建筑密度小于25%,房价比地价高出了1万多元/平方米。
    
     市北错埠岭附近的某楼盘前不久开盘,目前在售最低价超过1.5万元/平方米。而该地块拍卖的时候,楼面地价仅为1751.5元/平方米,地块净占地面积约6.8万平方米。
    
     四方的个别楼盘价格也比地价高了近1万元/平方米。清江路一项目是2009年8月公开拍卖的,楼面地价3220元/平方米。项目占地 7.3万平方米,容积率1.76,总建筑面积16.2万平方米,当时拍卖起叫楼面地价为2360元/平方米,最终该地块以楼面地价3220元/平方米成交。如今该项目上市,大部分房源价格高于1.2万元/平方米。
    
     城阳的个别楼盘价格与地价的差额也非常大。2009年8月19日,城阳桃林社区附近的一地块拍卖,最终以楼面地价1298元/平方米成交,如今该楼盘销售均价为8000元/平方米。
    
     B 楼盘成本分为四部分
    
     青岛商品房的成本是多少?记者采访了从事房地产建设工作的王明。
    
     王明告诉记者,一个房地产项目的成本大概由四部分组成:首先是土地成本,也就是开发商得到土地所需要支付的成本,拿地方式不同,支付的成本不同。这个成本浮动较大,有时竞争激烈,还会出现地王。目前,市区在售的楼盘地价都不是很高,地王大多还没开发 ,很重要的一个原因就是地价太高,开发商信心不足,只好再等等。第二个部分是建安成本,也就是盖房子的成本。第三个部分是管理成本,开发商建设中的人工费支出、资金成本、营销成本等。第四个部分是税费。
    
     “总的来看,土地成本和建安成本在开发成本中占很大比例,地王的话,土地成本比例就更高了 。”王明说,“以前的时候,土地成本不透明,但土地公开招拍挂以后,这个成本就公开了 。建安成本比较固定,不同产品的成本不一样,按多的算,2000元/平方米。实际上,多层普通商品房,建安成本大约在 1200元/平方米左右,小高层与高层普通商品房,建安成本大约在 2000元/平方米。”岛城楼市专家张百忍介绍,“这与楼盘的品质也有一定关系,如果一味压低,品质要差一些 ,开发高档小区的建安成本要高一些 。”
    
     C 四方成本价最高七千
    
     近期,四方区楼市异常火热,先后出现数家日光盘,房价也涨了上去,最高价到了1.5万元/平方米。
    
     四方楼盘成本大约是多少?据了解,除去地价方面,目前四方经适房价格大多在 4000元/平方米左右。今年第二批保障房四个项目位于四方,其中,金华支路66号鸿海佳园项目均价3793元/平方米,海岸路6号22号海岸馨园项目3793元/平方米,宜昌路15号宜昌家园 3793元/平方米,清江路160号清江华府3793元/平方米。
    
     据了解,经适房价格构成按规定包括以下内容:建设用地的征用和拆迁补偿、安置费;勘察设计和前期工程费;建安工程费;小区内基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费);以上四项之和为基数的2% 的管理费;贷款利息;税金。也就是说,同一地段的经适房成本比周边普通商品房成本少了土地成本和营销成本等。
    
     四方的在售项目,之前拿地价格大多在 3000元/平方米左右,有的甚至更低,加上建安成本1800元/平方米,再算上管理成本和其他支出,还有部分税费,往高处算,项目的综合成本也就在 7000元/平方米,房价卖1万元/平方米的话,利润为30% 。但在实际情况下,开发商的利润远远高于这个比例。
    
     D 房价远比成本涨幅大
    
     记者在调查中了解到,一年的时间里,建安成本大幅增加了 。李沧某楼盘负责工程建设的副总经理告诉记者,今年水泥价格翻了一翻,目前一吨到了500多元,此外,钢材、电线、电缆、涂料等其他原材料的价格也普涨20% 。另外,用工成本方面也增加了 ,增长了大约30%。
    
     建安成本确实增加了 ,但房价涨幅远高于成本增幅。去年以来,市区房价普涨30%以上,个别区域增幅超过50%。建安成本在楼盘综合成本中所占比例仅是其中一部分,其他成本并没有多大增幅。
    
     从保障房方面看,今年,确定的配建经适房基准价格分别为:一级地为每建筑平方米4533元;二级地为每建筑平方米4333元;三级地为每建筑平方米4133元;四级地为每建筑平方米3933元;五级地为每建筑平方米3793元;六级地为每建筑平方米3667元;七级地为每建筑平方米3557元。
    
     开发商建设保障房并不赔本,最多还可以获得 3% 的利润。即使建安成本在增长,市区保障房核算出的公开定价也仅4000多元/平方米。“目前市区在售楼盘利润少则40%左右,多则翻番,很正常。”张百忍说。 (博讯 boxun.com)

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