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潘石屹:房地产商囤地导致的四大危害
(博讯北京时间2010年8月11日 转载)
     今天一早接到第一财经秦朔的电话,邀请我到《第一财经》栏目做一期关于清查闲置土地的电视节目,我答应了。
    
       下午,走进《第一财经》演播室,主持人楚小姐问我的第一个问题就是:“你们是一个利益集团,一个阶级的,为什么你要支持清理闲置土地?”我真不知道如何回答她的问题。我只好说,你不要用阶级斗争的老观点来分析这些问题。我事先声明不对任何具体的地块和囤地的具体公司做评论,他们的行为有法律、有执法机构来做判断,我做评论是多余的。节目做得很愉快,她们没有为难我,说今天晚上就播出。 (博讯 boxun.com)

    
      我在这里把今天在电视节目中说的观点总结一下,与网上的朋友们一起磋商。
    
      房地产商囤地,造成土地闲置对市场和社会的危害是什么?我认为有以下几方面:
    
      第一,我们每个人如果留意身边的土地,会发现总有一些土地是被开发商闲置起来,多年都没有开发的,保安看护着这些闲置土地,任由上面长满野草。如果这些土地只是闲置在房地产开发商的手里,没有给社会带来任何价值,还不如把这些土地交到农民的手中,至少可以种出一些粮食、水果和蔬菜。闲置土地是社会财富的巨大浪费。
    
      第二,由于土地闲置,市场上房子供应量就少。房子价格永远遵循市场供求关系的规律,供应量少,房价就会上涨。我们看到国家宏观调控的政策从“国八条”、“国六条”、“国四条”到新的“国十条”都说要严格执行法律,清理闲置土地,其实只有真正地清理闲置土地,在这些土地上尽快盖出市场上需要的房子,房价的上涨才能从根本上得到抑制。
    
      第三,清理闲置土地实际上也是维护法律的尊严。一方面中国法律有明确规定:“两年不开发土地要无偿收回”;一方面我们又看到房地产开发商大量囤积土地的报道,但最终都是不了了之。这次我们看到国土资源部确实是下了大力气核实闲置土地的名单,并调动国务院其他部门,如证监会,银监会的力量来严肃执行法律。
    
      第四,囤积土地让房地产市场越来越扭曲。囤积土地的道理其实和囤积粮食是一样的,土地囤积越多,市场上房子的供应量就越少,房价就上涨得越快。房价上涨得越快,土地的价格就上涨越快,“地王”的现象就会越来越多。这样反过来更加刺激房地产开发商去囤地,而不是建房子。市场上有种说法是“建房子的不如倒地的更赚钱”,“养鸡的不如倒蛋的”。如果市场囤积土地越来越多,市场被扭曲后,养鸡的就会越来越少,倒蛋的就会越来越多,也会出现一部分房地产开发商兼做养鸡和倒蛋两样事情。
    
      主持人还问到我一个问题:看到这个黑名单以后的感想是什么?这个名单是我刚刚看到的:闲置土地1457宗,闲置的土地面积9000多公顷,合同金额256亿元。这几个数字很发人深思。
    
      第一,表面上看这些数字惊人地大,涉及的地块和公司惊人地多。但与我之前从媒体上得到的信息是有出入的。前几年,在住房价格上涨过快的时候,市场和房地产开发商都呼吁土地部门加大土地出让的力度,因为“巧媳妇难为无米之炊”,如果国土部门没有土地供应,市场上就不会有房子建设出来。但国土资源部的答复是:国土资源部门已经出让了足够多的土地,只是房地产开发商光囤积土地不建房子,导致市场上房子供应不足,引起房价上涨。如果这9000多公顷的闲置土地就是闲置土地的全部的话,按照1的容积率算,可建成的房子不足1亿平方米。而去年全中国商品房的销售是9.4亿平方米,相对来说,这些闲置土地的面积并不是很大。如果这是一份完全的闲置土地的名单的话,房地产商囤积土地的现象没有之前媒体报道的严重。
    
      第二,让我吃惊的是,这些闲置土地的价格非常低,接近1亿平方米的土地,合同价款只有256亿元。如果容积率为1的话,楼面地价只有256元/平方米。
    
      第三,我们还看到,有一些大城市的闲置土地是零,这也是让人不可思议的事情。所以这个名单是不是一个闲置土地的完全名单?真正的名单是什么?我想只有土地管理部门掌握。
    
      重要的是我们要看到囤积土地的原因,今天在节目中也谈到了:
    
      第一,土地的迅速升值,让囤地的开发商有利可图,他们可以等到土地升值后再开发或者转让,房地产商有囤地的利益驱动。
    
      第二,有一部分土地从没有开发技术和资金的开发商手中倒卖(法律上叫转让)或者土地抵押担保过程中,出现很多扯皮的官司,法律关系不清楚,导致这些土地无法开发,因为谁也不愿意在法律关系不清楚的土地上投入资金建房子,于是土地就一直这样闲置着。政府要加大处理闲置土地的力度,这些当事人也都需要做出一些让步,通过协商让纠纷得到化解。
    
      第三,还有一部分是地方政府的原因,如规划的修改,需要在土地上增加市政道路等等,这些土地往往一拖就是几年,造成巨大的浪费。这次处理闲置土地,对地方政府也是一个压力,可以促使相关部门工作更有效一些,避免土地闲置造成更大的浪费。
    
      第四,在资本市场中,对于房地产开发商有一个土地银行的概念,土地储备越多,公司价值和上市市值就越高,因为衡量房地产公司的价值,不光有利润指标,还有NAV估值法。这鼓励上市和即将上市的房地产公司大量增大土地储备,从而造成有些开发商土地储备大大超过开发能力,这也是形成囤地的一个重要原因。
    
      以上是今天节目中谈到的对闲置土地的一些看法,欢迎朋友们一起磋商交流。 _(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)

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