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湖南“公务员福利别墅小区”调查/尹默三(图)
(博讯北京时间2010年7月02日 转载)
    
    
湖南“公务员福利别墅小区”调查/尹默三

     湘龙家园豪华叠拼别墅
    
    
    
     长沙县政府办主任唐俊兴向媒体解释,之所以要将公务员的住宅建成别墅,“要别人过来住,当然要有一个吸引别人的地方,我想当时的领导是这么考虑的。”
     现在的湘龙家园,马路宽阔,绿树成荫,小桥流水,雕塑威严等等,甚至有长沙县的公务员感叹,“早知道湘龙家园这么好,就应该买”。
     一出售湘江家园别墅的业主告诉称,入住湘龙家园,可以充分感受到公务员的优越性,“水、电永远不会停,双保险,廉价的物业管理费——别墅价格才湘龙家园只有0.58元/m2/月”。
     另一知情者称,湘龙家园的绿化、亮化工程有数千万之巨,都由财政出资。湘龙家园的开发商对小区的绿化、亮化工程进行了招标,但具体数额及出资方开发商并没有在网上公布,知情人告诉记者,湘龙家园的基本绿化、亮化资金来源于市政建设工程项目。
     长沙星沙供水工程有限公司负责湘龙家园的供水,据其负责人易美奇透露,湘龙家园的基础供水设施资金来源县政府财政,而绿化用水县财政每年拨6万元,易还称,该公司在湘龙家园的业务处于亏损状态。
     在湘龙家园的业主论坛上,一个名叫“美景园林”的装修公司在此打出了公司广告。一负责人告诉记者,他承接了湘龙家园部分业主的装修业务。据悉,湘龙家园建成后,最初绿化和亮化工程都是开发商负责处理,并对外招标,但业主如果对别墅四周不满意要改绿化就得自己掏钱。这位负责人还称,他承接的业务额在十万元到四五十万元不等。
     6月中旬,长沙县人民政府官方网贴出了一则“招标编号为HNZPXS-2010-19”的招标公告,由长沙县财政出资820万元在湘龙家园建一所幼儿园 ——湘龙幼儿园,“新建综合楼、教学楼各一栋及门楼一个,建筑面6046.38平方米,分一个标段施工。
     湘龙家园众多别墅外饰美观、漂亮,某别墅大门口竖立的双狮,取材名贵。“美景园林”装饰公司称该公司擅长作“小桥流水、亭子等”,但湘龙家园有要求改别墅四周绿化的业主,一般出手大方,甚至绿化都花了几十万元。
     有群众举报称,长沙县榔梨镇镇长蔡逸,其妻子也是公务员,但蔡逸在湘龙家园买了一套300多平米的别墅——湘龙家园颐游园36栋104房,其内饰按照五星级酒店装修,价值数百万元。
     这位当了榔梨镇10年镇长的蔡逸还被举报“以租代征农田,损害农民利益。”蔡逸在接受记者采访时否认了在湘龙家园购买了别墅,并称“花费数百万元装修是无稽之谈。”
     知情群众告诉记者,在湘龙家园的物业处,有蔡逸的名字登记。
    
    
     八方小区加价风波
    
     长沙县修建的公务员小区远比长沙市及其城区5区的公务员小区豪华,因为湘龙家园拥有巨多的叠拼别墅。
     长沙市委市政府的公务员小区是八方小区。据中国网上小区网站介绍,八方小区占地 452462.91平方米,建筑面积达454789.96平方米,区内高层、小高层、多层及别墅错落有致,交相辉映,极具风情,把东方民族风情和西方人文色彩,精心地结合起来,也极具古典和现代的风格。区内配置齐全,有会所、有游泳池等各种休闲运动场所,且周边生活配套完善,有银行、学校、医院、商场等,应有尽有,生活极及方便,是每个成功人士理想的选择。
     据记者调查,八方小区最初的销售价格1300元/平方米左右,2002年,长沙市直单位广大公务员掏出自己的积蓄,与八方小区开发商——长房集团旗下的长沙经发房地产有限公司签订了购买八方小区住宅的合同。但八方小区建设耗时三年多仍未交房。业主之后被告之“开发商说亏了,建不起了,要加价”。在长沙市领导的干预下,八方小区每平方米加价180元。众多公务员质疑经发公司运作八方小区亏损的说法。
     八方小区一公务员告诉记者,2002年河西的房价也就是1300元/平方米左右,八方小区作为公务员小区享受了众多优惠,资金也全是公务员预交,不需要打广告。此时,天心区、雨花区、芙蓉区的公务员小区在这之后动工均已入住。
     八方小区部分业主开发商不懂房地产开发,经营运筹不善,屡屡延误工期。
     除此之外,有公务员在网上发帖指责“象(建八方小区)这样上亿的工程,开始就应该实行公开招标,不应该由领导指定。如今这个损失要我们承担,道理何在?”
      对“八方小区”加价一事,业主与开发商之间的矛盾最后由市领导来解决。2005年,长沙市常务副市长严申“一定要杜绝通过司法程序解决”,阐明了处理八方小区房价的涨价事宜。大多数小公务员只能无奈接受,但他们还有一个疑问:“我们加价180块,那“园中园”该加价多少?”
     据悉,八方小区房子分为普通公务员住宅和“园中园”,普通公务员住宅为普通结构,6层砖混,“园中园”是别墅结构,4层框架,一栋4户复式,每户单门独户,互不干扰,间距是普通公务员住宅的2倍;普通公务员住宅需自己掏7万元买一个地下车位50年使用权,而“园中园”每户赠送一个近百平方米的车库和储藏室,每户设三个诺大的“厅”,三面为墙,一面是落地玻璃,算一半面积,等于白送。普通公务员住宅均价1300元/平方米,“园中园”上面一户按顶楼 1170元/平方米,下面一户价格为1250元/平方米。
     最后,八方小区业主提出三个要求:鉴于经发公司造成的重大损失,追究其主要负责人的渎职责任;彻底清查帐目,请审计、检查机关介入,对工程中存在的问题追查到底;算清成本,具体到每栋每户,向公务员公开,该补交就交多少。
     2010年6月21日,记者来到八方小区,44栋绿化带有两名装修工人正在忙碌——准备修一个亭子,工人告诉记者,该栋一楼的复式楼的业主是位领导,但是被抓了,房子被充公,一装修公司的老总花了100多万元购得该房,面积超过150平方米。
     八方小区内,还有一片房子筑起一道围墙,并有门卫把守,八方小区一业主告诉记者,“这是‘园中园’,只有市领导才能住”。
     低层楼房,绿化成荫,道路四通,八方小区一小公务员称:“入住“园中园”是权力的象征”。
    
    
    
     省市区无一幸免
     从2000年伊始,湖南省政府及长沙市下辖5城区都有运作公务员小区。
     2001年,湖南省直公务员小区华盛家园就开始运作,分两期,一期没有对外销售。一期占地面积31035.860平方米,建筑面积47000平方米,6 栋,678套,土地使用证2001年办理。长沙某房产网介绍,其价格在2000元/平方米左右。
     华盛家园二期占地面积13320平方米,建筑面积37423.2平方米,3栋,286套房子,知情人称,二期价格2580元/平方米,二期对外的商品房在 2011年才能上市。
     开发商湖南华盛集团有限公司介绍,华盛家园生态环保型社区位于芙蓉南路,东大门面向芙蓉路,南大门与新中路相连,建筑密度19.3%,绿化率42.7%,是低密度、高绿化率纯住宅高尚社区。
     1982年,一个叫张萍的女士首度提出长株潭城市群的概念,成为长株潭经济一体化的最初倡导者。而长沙市南部地段,是融城核心地块,有资料称,长沙南城板块在芙蓉路和韶山路的延长线上,主要以省政府为起点,向南延伸至大托镇甚至暮云一带,东西向腹地宽广的广大地区。南城中轴线——湘府路这个板块承载着长株潭融城梦想,归根结底在于成就长沙的“新中心”:长沙湘江沿岸以东,万家丽大道(南北段)以西,南郊公园二环线经韶山南路接香樟路以南,暮云镇以北,这样一个范围,大约100平方公里构成“新南城”,它必然是长沙发展的核心极,是长沙未来“新中心”。
     此前2004年8月,天心区区政府搬往天心区生态新城,2004年10月,湖南省政府南迁至湘府东路,而两府仅一路之隔。
     2006年,湖南省直机关开始运作公务员小区。湖南省机关事务局官方网站介绍湖南省直公务员住宅小区华盛世纪新城项目是根据2006年省政府第83次常务会议精神兴建的。主要特色一是规模集中,总建筑面积52万多㎡,总投资约14亿元;二是设计舒适,小区规划容积率3.0,建筑密度22.89%,绿地率 40.1%,其中设计的中庭花园绿化面积多达3.8万㎡;三是功能齐备,小区共建26栋高层住宅、商业配套设施、会所、社区服务中心、幼儿园等,住宅总户数 3222户,总停车位2339个。实际上,在2004年,该地块已经办理了国有土地使用权证和建设工程规划许可证。
     同年,湖南省政府公务员小区九峰小区开始运作,开发商为湖南新鸿业置业有限公司。
     长沙市房地产开发信息网介绍,九峰小区位于长沙市天心区生态新城,芙蓉南路西侧,北距新省政府机关院1500米。北接黑石路、南临黑梨路、西靠石碑路、东连宜春路。东北角有市政广场、园艺公园和桂花坪公园;西北角紧邻城市生态绿地,南部是100米宽绿化带;西面为二类商品房建设用地;北边为国家审计署驻长沙办事处;东部是规划的学校、幼儿园及办公建筑。 小区占地597亩,其中道路用地59亩,绿化带用地 16 亩,山体保护用地80亩,建筑物净用地442亩。小区规划总建设面积约349077.08平方米。容积率1.04%,建筑密度18.24%,绿地率 48.33%。
     长沙市芙蓉区、雨花区、天心区、开福区、岳麓区运作公务员小区分别为芙蓉公寓、仁和·雨花家园、白沙世纪佳园、青竹湖畔小区、金峰小区北院。
     长沙市房地产开发信息网显示,芙蓉区公务员小区芙蓉公寓坐落于芙蓉区马王堆街道办事处农科村,该项目占地面积170亩,总建筑面积20.4万平方米,总投资2亿元,其中征地拆迁投资5000万元,房屋建设工程投资1.3万亿元,其他辅助设施投资2000万元,承建方为长沙市芙蓉城市建设投资有限责任公司。芙蓉公寓共建4栋,1100套房子,小区容积率1.37,绿化率39%,建筑密度 24.1%。芙蓉公寓2005年4月28日取得建设用地规划许可证。2006年5月31日取得土地使用权证。
     雨花区公务员小区仁和·雨花家园项目位于新雨花区政府正南向,住宅房中92%已由雨花区政府公务员购买,只有极少部分面向零散客户,占地面积234亩,建筑面积为18.6万平方米,融多层、小高层于一体,共42栋,1054套房子,小区容积率1.5,绿化率40%,雨花家园用地于2003年2月24日取得土地使用权证,2003年3月25日取得建设用地规划许可证。最初的销售价格为1300元/平方米。
     天心区公务员小区白沙世纪嘉园位于长沙大道以东、蔡家冲路以南,由长沙市天心区城市建设开发公司开发建设,白沙世纪佳园总占地12公顷,总建筑面积17余万平方米,共27栋,800套房子,包括别墅、普通住宅、商业楼。2002年10月获得土地使用权证, 2002年11月获得建设用地规划许可证,2004年预售,起价1000元/平方米。
     开福区公务员小区青竹湖畔取名源自“青山呈奇秀,竹湖藏玉珠”,开发商为湖南青竹湖置业有限公司,小区位于长沙市开福区青竹湖外商城内,东临太阳山路,北靠青竹湖大道。总用地面积约1136亩,青竹湖畔项目将在现在的太阳山村原址上分二期开发,现状地形呈丘陵地貌,地形起伏植被茂盛。开发商为引进一步改善项目开发环境,利用地势特征,在低洼处筑堤蓄水,将引水打造近10万平方米的人工湖,使整个项目成为长沙少有的大型亲水别墅项目,极大地提升了未来小区的景观价值和升值潜力。
     青竹湖畔小区占地面积 272203.625平方米,建筑面积183030平方米,共67663套房子,容积率0.6,绿化率45%,建筑密度 22%,房子分为,别墅、普通住宅、商业楼。2004年12月办理土地使用权证,2003年12月办理建设工程规划许可证。新浪房产频道调查青竹湖房子均价2000元/平方米,普通住宅均价为1200-1600元/平方米,别墅均价为2200元/平方米。
     岳麓区公务员小区金峰小区北院分二期开发,一期在建,由湖南金峰房地产开发有限公司,位于岳麓区望岳街道楠木沟,一期占地面积33385平方米,建筑面积 26762平方米,共7栋,202套,容积率为2,绿化率36%,建筑密度40%。国土、规划程序办理时间为2003年5月和2004年7月。二期占地 42亩,拟新建多栋高层建筑,拟总建筑面积100000平方米,销售均价为1600元/平方米。
    
    
    
     强势单位的手腕
    
     在公务员自建房的大背景下,中央驻湘单位、学校、医院、银行等国企和事业单位等都在运作职工房,采取定向销售模式,分配给有住房需求的职工。
     长沙某房地产营销顾问在互联网列举了长沙市60多家单位有自建房,包括中央驻湘单位、国企和其他事业性单位。
     审计署驻长沙办事处2008年被曝违规建28栋116套联体别墅,其别墅用地是单位拿地,再委托给华源房地产公司开发,2004年开始审批,直至2007 年,该单位的办公楼和宿舍楼才修建完毕,2008年交房。别墅区建成后命名为“天心嘉园”。200多平方米的别墅,职工购买的价格约为2000元/平方米,一栋价值50万的房子4年后升值到200万元。
     之后,审计署过问此事,承认长沙办在建设式职工住房过程中存在违规行为和不规范、不合理的做法,而且建成了在户型和面积上明显超出当地政府公务员住房水准的成片连体式住房。
     审计署长沙办一职工告诉记者,天心嘉园的绿化和道路有些是按办公楼用地批的。
     2007年,中国人民银行长沙中心支行等部分金融单位以“解决职工住房困难”“改善职工住房条件”为名,变相搞集资建房,在长沙市郊区兴建高档别墅。
     长沙市区往北十余公里的开福区捞刀河镇伍家岭村。在优美如画的青山绿水间,有个现代化小区——银宏小区。这个小区气派非凡,散布着320栋联体别墅,小区名称中的“银宏”两字,隐约透露出与银行系统的渊源。
      据悉,银宏小区是人行长沙支行等金融机构共同建设的,当初建设的理由之一是“解决职工住房困难”。银宏小区占地850亩,640户别墅中,人行长沙支行职工占了一半以上。此时,国家有关部门为防止部分单位变相福利分房,已停止审批党政机关集资合作建房项目,只允许住房困难户较多的工矿区和困难企业利用自有土地集资建房。显然,银宏小区不在此列。
      但人行长沙支行行长缪曼聪解释: “这不是别墅,是‘联体房’。”
      银宏小区的户型均为一栋两户的联体别墅,独门独户,临山观湖,皆配私家车库;每户面积大的超过230平方米,小的也有160多平方米。令人难以置信的是,该小区的水景湖泊就有六个,分别为月湖、桃坞泉、樟香泉、荷露泉、柳丝泉、杏雨泉,水域面积超过100亩,碧波荡漾,垂柳依依。
      银宏小区不仅环境优美,容积率极低,其配套设施也是“大手笔”。所有干道均为柏油路面,路牙都用大理石小区内绿化树木多达上千种,所有草坪均为高档地毯草,四时花卉有20多个系列、3000多个品种。并有一辆专门服务于小区的消防车。
     人行长沙支行有关负责人再次解释,银宏小区不是单位集资建房,而是商品房开发,都是职工自己出的钱。
      真实的情况是,小区的规划设计是请人做的,圈占的土地价格十分便宜,钢材、水泥、金属门窗等建材也是单位自己采购的,只是由委托的房地产公司负责施工,所以别墅造价便宜;再加上建筑商“只收建筑费用,给的是成本价”,所以最终该别墅的均价低于市价,每平方米的卖价连2000元都不到。
      记者了解到,银宏小区占地850亩中的310亩土地是征用的,其协议出让价比较低;其它的500多亩山林、水面、菜地则是“以租代征”“承包”了50年,50年内农民无权处置这些土地,每亩地每年只能得到微薄的租金。而“以租代征”恰恰是国土资源部明令禁止的占用土地的违法行为。
     地处长沙望城县观音岩水库的龙湖住宅小区是湖南省电信实业集团有限公司职工小区,占地面积300150.0平方米,总建筑面积为250000平方米,共 720栋,项目规划总用地107公顷(约1610亩),其中水库以北的规划A区占地80.7公顷(1210亩),规划B区高尔夫球场内占地26.7公顷(400亩)。项目北起近2000亩的百果园农业生态林,东边有雷锋大道,西边为三环干道,南至铜青路及黄金大道,交通便利,具有"山、水、林、场、路" 五大得天独厚的开发要素,开发建成后将成为湖南省最具有代表性的品牌项目。
     此外,湖南电信还拥有丽景新贵小区,占地面积 10257.010平方米,建筑面积40994.859平方米,1栋,199套房子,容积率3.35,绿化率 34.43% 建筑密度 32.23% 停车位187个。
     锦成苑是湖南省移动通信公司定向开发的项目,位于车站北路跃进湖地段,占地60.386亩,总建筑面积46558平方米,12栋,188套房子。
     佳馨园小区是湖南省烟草公司职工房,占地面积 36665.950平方米,建筑面积88986.050平方米,11栋330套房子,容积率 2.0绿化率46.000% 建筑密度 19.700%
     ······
     据知情网友统计,这些非市场化运作的商品房运作单位有70多家,建筑面积超过700万平方米。
    
    
     天壤之别:下岗职工的南柯梦
    
      尽管非市场运作的商品房价格低廉,但对于一些普通公务员或事业单位职工来说,有些楼盘建成之初身处偏僻地段让这些人买房者望而却步,开发商的价格已让他们觉得过高。而对长沙一些低收入群体或下岗职工来说,在长沙买房犹如“南柯一梦”。
     在广大公务员及多数强势单位自建房的结果是,其单位的职工甚至拥有第二、第三、第四套廉价住房。而国家政策中明确支持的“住房困难户较多的工矿区和困难企业”却因为缺钱等原因难以享受到集资建房制度的好处。 
      长沙市铬盐厂是一家停产企业,位于市郊湘江边的三叉矶,有职工1000多人。截止 2007年,职工们普遍还住在上个世纪70年代修建的单元楼里。楼道狭小,墙壁斑驳,红砖裸露,杂草丛生。
      留守工人龙某告诉记者,他们家三口人,就住在40平方米的小房子里,房龄已经30多年了。每次和家人望着湘江对岸繁荣的长沙城区,感觉反差很大,因为“我们只能看漂亮的房子,自己却和好房子无关”。
      长沙铬盐厂退休女职工吴亮云和丈夫、女儿、母亲挤在一套50平方米的房子里。记者走进这套房子,发现里面阴暗潮湿,摆设十分陈旧。吴亮云退休工资只有400多元,家庭十分清苦,她说这个小房子还是20年前住进来的,现在买新房又没有钱,女儿也没有固定工作,不知道何年何月才能住上新房子。她说,厂里的职工曾经提出集资建房,她也积极响应,但是厂子停产后,就断了这个念头。
      长沙毛纺厂的职工同样面临收入过低、住房紧缺的问题。截止2008年,这个工厂已经停产六年了,工厂里长满了荒草,厂房里布满了灰尘。留守职工金立伟说,工厂停产后,他只能拿原工资总额的一半。他目前和家人还住在工厂的集体宿舍,只有一室一厅,小得可怜。现在他焦急地盼望工厂修建住房,解决居住问题。
      长沙毛纺厂工会主席王丽华说,工厂曾经在上世纪90年代修建过13栋住宅楼,解决了500多户职工的居住难题,但这对于全厂2200人来说,还远远不够。目前,全厂有74户住在简易工棚里,有 62户住在面积狭小的集体宿舍里,还有不少家庭两家或几家合住一套房子。她说,2006年,长沙市政府批准毛纺厂修建三栋经济适用房,共168套,面积 1.2万平方米,依然是杯水车薪。
     为解决长沙低收入群体住房难问题,长沙官方采取了众多措施,包括兴建经济适用房,廉租房,但需求还远远不够。而非市场化商品房的运作,直接导致了房价过低。尽管这对民众来说是件好事,但此时长沙的房地产市场是不健康的。
    
    
    
     公务员小区的艰难抉择
    
     4年前,国务院机关事务管理局副局长寻寰中带队的公务员住房制度改革调研第三小组来到湖南,在长沙主持召开了华中地区公务员住房制度研究研讨会,并开门见山地表述了此行调研的背景。“党中央、国务院既高度关心解决公务员住房的问题,又非常重视整个房地产市场的秩序问题,希望通过改革此前的住房制度,并建立起科学、完善的公务员住房制度,来确保房地产市场的持续、健康发展。”
     事实上,此时长沙房地产市场一直处于不健康状态延续至今。
     此次国务院调研组内部人士分析,公务员住房制度改革调研将长沙列为一个调研点,一个重要的原因是长沙自身建设的公务员小区较为盛行,从市到区再到省一些厅局,带有集资建房或定向商品房开发的公务员小区有遍地开花之势。
     另一个背景是,中国房地产行业已经走过了20多年的发展历程,但湖南的房地产市场开始市场化进程却是从1998年开始。
     富辉煌湖南公司总经理杨虹薇分析,长沙房地产市场化程度不够的重要因素之一在于早期土地市场管理的混乱。在过去,长沙的土地管理是混乱而没有规划的。在城市发展的过程中,许多企业做出了自己的贡献,而政府则用土地作为补偿。
     中原地产房产政策研究总监陈世霞直言长沙市1998年房改不彻底留下了许多后遗症。政府宣称是市场化运作,但实际上单位自建房比纯商品房价格至少便宜 20%以上,大部分价格要低2000元/平米,单位自建房在长沙所占比重很大,公务员、医生、教师、银行等国企和事业单位类的都有单位自建房,正规编制员工都有房子分,而这个群体正是商品房的主流客户群,必然分流商品房客户。
     “长沙当前房地产市场化程度大概只有70%,” 顺天地产集团总经理何洪伟坦言,长沙房地产在市场化的同时,始终存在一种分配与半分配的现状,大量的单位分房、集资建房、福利分房严重拖慢了市场化的速度。”
     这一说法得到了长沙市房产局官方的印证,该局一官员称,长沙市非市场化运作的商品房,一是经济适用房,二是公务员小区,三是部分单位参照公务员小区建设标准定向开发的商品房。特别是第二、第三类房屋的大量建设,以低于市场价甚至成本价的价格出售,形成了不公平的市场竞争环境,严重挫伤开发商的投资积极性,不利于吸纳外来投资,也将严重影响长沙市投资环境。
     湖南省政协委员、湖南省不动产商会执行会长喻春光在2010年5月的一次公开演讲中痛斥长沙房地产市场管理混乱。政府建设的大量廉租房空置,喻认为最根本的原因是廉租房周边的交通和配套不齐全,政府应该切实研究买不起房子的人的需求。“对他们来说,方便搭公交车,方便买日常生活必需品,才是最根本的需求。如果廉租房都建在很偏远的地带,交通和配套都不齐全,对居住廉租房的老百姓来说生活成本就增加了”。喻春光还建议政府取消建设经济适用房,据其调查,现在居住在经济适用房里面真正达到享受政府政策的人群比例不足30%,其中有70%的人是通过各种社会关系以及购买指标所获得的。
     中国房地产协会秘书长顾云昌将长沙市房地产市场健康发展的一大病根归咎于非市场化运作的商品房过多,结果造成国有资产流失。在政策的攀比没有任何限制的情况下,政府所提供的资源很可能根本无法获取相应的对价,这时候国有资产的流失也就在所难免。而且过于优惠的政策资源往往有稀缺性,所以只是少数群体能够享受到,而这必然增加经济和社会中的不公平因素,从而影响政府的公信力。
     长沙房地产市场不健康的状态,释放出一个信号——低房价。2008-2009年长沙获“中国最具幸福感城市”称号,“幸福感”很大程度上源于较低的房价。但拥有足够的土地储备资源,也是造成长沙房价低迷的原因。
     “长沙的土地无限供应,不断往四周扩。”长沙一房地产投资人士称,长沙五区分成东南西北四个板块,市政府搬往河西后不断扩张河西板块,武广高铁带动东城板块,而新南城板块则是以省政府为中心的长株潭一体化概念。
     尽管长沙房地产市场不健康的现象通过“低房价”这一信号释放给普通民众——对其他省会城市而言,生活在长沙,他们很安逸。同事,当地政府背负了一个“市场不健康”的骂名,并将这个问题尴尬地抛给上一级政府。
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