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任志强称上海塌楼与开发商无关
(博讯北京时间2009年7月22日 转载)
    
    来源:东方IC
     最近一段时间,房地产再次成了最吸引人们眼球的行业,在几个月前业界还在讨论是否出现小阳春的时候,现在的热度似乎到了盛夏,全国频现地王、央企重金拿地、房价迅速回升、二手房市场大热,再加上国土部宣称地价只占房价23%,上海在建大楼倒塌等等,有关房地产的新闻不断冲击着人们的神经。而相比之下,地产圈的声音却没有以往那么引人关注,记者就此采访了华远集团总裁任志强,对话目前房地产业的一些热门话题。 (博讯 boxun.com)

    
    要给政府算算账
    
    《财道》:尽管广渠路15号地的拍卖已经过去半个月时间了,但是围绕央企重金砸地的话题却一直都在热议。这一次中化方兴用40亿拍到地王,已经引起了众多非议,潘石屹就公开感叹现在开发商拿地不理性,还有人已经在替中化方兴算账了,就像当年业内给华润的橡树湾算账一样,认为只有卖到两万五以上才能不赔钱,您对这个现象如何看待,是否高房价只是来源于高地价?
    
    任志强:一直都有这样的情况,当北京连续拍出几个天价土地之后,媒体上就不断地在每一次天价地之后都精心地替开发商算账,看看这个天价地中的产品要卖多少钱才能有赢利。同时还在与现有周边正在销售的楼盘价格做对比,看看“面粉是否已经贵过面包”。好像整个社会都在为开发商操心,表面上担心开发商的能力,背后则是对房价上涨的更大担忧。但是这种房价上涨的预期难道与土地价格上涨无关吗?
    
    其实,更应该让社会给政府也算算账,而不是替开发商算账。比如,北京市今年5月份成交土地的情况是:十五块用地,其中十块土地以底价或近底价成交,主要为远郊、旧村改造的用地,略好的五块地溢价中标。这五块溢价中标的土地合计建筑面积为48万平方米,成交总价为24.2亿元,溢价高达14亿元,每平方米平均溢价2919元。溢价的概念是政府已核算完土地的开发成本,核算完应收取的70年或40年土地出让金后的额外超额利润,并未包括原有的土地出让金收益。平均土地成本7818元,如果算上3%的契约税,那这个数字就变成了8052元/平方米。
    
    《财道》:您的意思是政府对于高地价也负有责任,是不是有什么好的建议呢?
    
    任志强:政府力争增加从土地中获取的收益是必然的经营行为,但房价不能在高地价的支撑下掉下去。如果土地的拍卖活动不是顺延的分期,而是在同一时间、不同场地中进行,土地的溢价仍会步步高升吗?可惜政府不但从溢价上希望获取土地中的最大收益,从拍卖的方法上也在用吊胃口的方式延长决策的周期,达到逐步提高预期并抬高地价的策略。
    
    比如,如果是在同一天、同一时间举行拍卖活动,那么就可能形成大多数企业无法参加所有地块举牌的情况,因为大多数企业无资金实力同时对多块土地举牌并中标,这样在减少了企业选择的机会的同时,也减少了竞争的对手数量和能力。但如果是每天一场拍卖会,则天价地势必会影响第一场竞争中的失败者,他们会重新对已出现的天价地影响下重新研究举牌的办法,也在这种天价地预期的推动下提高预想的中标价格。
    
    这样每一次的土地溢价都给下一次的土地溢价找到了理由,溢价预期每次都提高一个台阶,并从市区向郊区蔓延,又从郊区返回市区,交叉影响。最终形成了“鱼翅”与“粉丝”一起飞涨,相互追高的现象。政府本就无法用加大总量的方式来平衡供求关系,又在追求土地出让的利润最大化与追求房价稳定的双重矛盾中打架。真到了要认真讨论房价的快速增长时,又要挥舞大棒转向市场了,被戏弄的恰恰是饥渴之中的开发商,最终损失的却只能是消费者。
     上海塌楼并非偷工减料
    
    《财道》:对于现在全国都非常关注的上海13层在建楼房倒塌一事,尽管出事的开发商现在还在焦头烂额地解决各种退房和赔偿事宜,但这件事已经引起了新一轮的开发商信任危机,很多人认为开发商普遍存在偷工减料等做法,您怎么看这件事?
    
    任志强:开发商只是土地、金融、设计、施工、服务、管理等资源和生产结合的组织者,不是亲自动手画图、砌砖、扎钢筋的生产者。开发商会按政府招标的要求委托施工,施工单位应按有资格的设计图纸进行施工;监理单位应按质量标准进行监理、政府的质检部门负责验收。如有偷工减料也不是开发商的事,而是一系列环节中设计方、施工方、质检方的问题,不能将质量责任推给开发商。华远实行了质量担保制度,恰恰就是为了解决这一系列环节中的质量保障问题。
    
    倒塌的楼并非在于偷工减料的质量问题,结论是一侧车库施工的顺序和现场另一侧堆土的压力造成的压力移动形成的结果,与楼本身的施工质量无关。录像中看到的倒塌楼的许多玻璃完整未碎,说明倒楼自身未发生重大变形,质量是合格的。也许施工方案的确定和开发商有关,但施工质量、倒楼本身与开发商无关,不能因此而将责任推给开发商。就像汽车的质量是生产厂家的事,而不是4S店的事。但用户会先到4S店索赔,最终的汽车如果有质量问题,召回汽车不是4S店而是汽车生产厂家的责任一样。
    
    地价只占房价23%吗
    
    《财道》:前不久,国土部称中国的土地成本占房价的比重平均为23.2%,低于世界许多国家水平,而如果按照这个标准来计算,广渠路15号地的房价就应该卖到6万元以上,您怎么看国土部的这个计算标准?
    
    任志强:国土部的这条新闻似乎是在告诉民众,中国的土地价格还很低,还有极大的提升空间,政府还应从土地中多分一些利益。不是地价在推高房价,而是房价在拉高地价,并将继续在房价推高中推高地价。
    
    这种理论为什么在1998年至2003年之前不生效呢?为什么1998年至2003年平均每年的房价只增长2.7%呢?住宅商品价格平均增长 3.5%,房价收入比连年下降呢?那一阶段的房价也在不断上涨,但地价却波动不大,为什么那时没人在埋怨地价在推动房价的上涨呢?而这一阶段又恰恰是个人购房从低向高快速发展的过程。2002年的土地招拍挂文件改变了土地的供给方式,才形成了调控政策推动之下的房价变化和土地领先的价格信号,并逐步在现实的房价中引发社会的争议。
    
    现在北京的土地拍卖中,有时一个项目的竞标单位多达16家,仅投标保证金就高达13.9亿元。十多个项目的保证金合计大约就要180亿元,利息成本就高达5000多万元。这些增加的土地交易成本都会转化为地价中的一部分,但政府收取了这些利益,却绝不会将这些交易计入地价的成本价格之中。地价推高房价的过程其实是个后浪推前浪的过程。
     _(网文转载) (博讯 boxun.com)

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