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陈真诚:买房可后悔将致退房激增
(博讯北京时间2009年6月11日 来稿)
    
    去年10月,修改《消费者权益保护法》就列入了全国人大常委会5年立法规划。近日,有媒体报道称,已实施15年的《消费者权益保护法》(以下简称消法),将迎来第一次大修订。中国人民大学商法研究所所长、中国消费者协会副会长、中国法学会消费者权益保护法研究会副会长兼秘书长刘俊海教授,6月9日介绍了《消费者权益保护法》修改的大方向和趋势。刘俊海称,修订后《消费者权益保护法》,应当着眼于进一步拓宽消费者权益保护范围,消费品的范围应当放得更大,扩大该法的调整对象。现在对于广告欺诈的处罚,大多停留在工商局的罚款,这远远不够。除了追究生产企业和销售企业的责任,还要追究广告代言人等的责任。尤其对于在黄金时段播出的儿童不宜的广告,要加大处罚力度。这也就是说,修改后的消法应当提高广告欺诈的违法成本。尤其值得重视的是,刘俊海认为,要建立冷静期制度,也就是后悔权制度,原则上让消费者在合理期限内可以无条件退货。消费者的后悔权制度未必适用于所有消费行为,但网上交易、先交钱后签合同的消费行为和购买汽车、房屋等交易额巨大的消费行为这三类商品交易活动应当适用后悔权制度。这就是说,修订后《消费者权益保护法》将赋予公民买房后悔权,允许消费者可以无理由退房。
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    应该说,在理论上而言,站在保护消费者权益的角度而言,修订是个很好的消息,应该肯定其积极意义。因为,《消费者权益保护法》已实施15年,时间已经过了很久,消费市场和法律出台的基础、适应的环境等方面已经发生了很多变化,确实有必要进行大幅度的修订。总体来说,如果细则规定合理,确实有可行性。
    
    特别地,对于修订后的《消费者权益保护法》将赋予公民买房后悔权的问题,有必要特别关注、重点分析。
    
    诚然,近年来,确实有一些开发商的楼盘存在质量问题,房地产问题投诉一直居高不下,消费者维权不容易,但本文作者陈真诚一直坚决反对无条件的无理由退房。无论在文章中,或是在演讲或电视访谈等媒体采访中,一直持这个观点。
    
    目前,房地产市场上正蔓延的大规模退房,是未来发展中不应该出现的非正常现象,对房地产市场造成的影响确实还很难评估。造成退房蔓延现象,诚然有多方面原因,但其中有一个重要原因是,一些开发商在使用可以无理由退房作为卖点进行促销,给市场带来了严重隐患,无原则地破坏了市场游戏规则。另外,也需要看到的是,最近大量出现的退房现象中有部分是因为质量等问题,但也有不少是一些投资性购房者或不理性的自住消费购房者,在不理性购房后,发现后来价格下跌了,觉得后悔,要求退房。有些人,当无理由退房不成后,就假借质量问题要求退房。这种情况,是不能支持的,也不能成为修订后的《消费者权益保护法》所不应该支持的。因此来说,修订后的《消费者权益保护法》,将赋予公民购房后悔权,允许购房者可以无理由退房,让无理由退房有法可依,既可扩大了保护消费者合理权益的范围和力度,也可让开发商可以依据法律决策和依法处理,但必须有个前提。作为立法而言,必然会要求法律规定的严肃性、完善性、公正公平性和可操作性。这样,允许消费者在一定时期内可以无理由退房,需要有合理的细则,有合理的时间规定,而不等于允许、鼓励肆意、漫无时间约定的无理由退房。
    
    针对目前房地产市场的现实情况而言,应该说,修订后的《消费者权益保护法》将赋予公民买房后悔权,虽然具有积极意义。但要看到的是,这牵涉到市场上正出现的退房蔓延及其合法性的问题。是不是应该在目前时期抛出这个内容?则有待考究。要知道的是,赋予公民买房后悔权,可能让一些不应该、严重违反契约精神的无理由退房、补差价等要求在表面上看来有了法律依据。有些消费者因分不清合法的前提,以为政府在鼓励退房,以为退房合法了,只要想退房就可合法地退房了。这样,可能导致退房进一步蔓延,不但可能会给开发商带来更多的退房等方面的不必要麻烦,而且会导致目前已经够乱的房地产市场变得更乱。
    
    当然,对于释放出修订后的《消费者权益保护法》将赋予公民买房后悔权的消息而言,虽然说消费者和开发商都应从中受到启示,一方面,开发商应该努力做好品质,免得遭受退房的麻烦,另一方面,消费者在下单买房前应考虑周全,免得买后再去退房,不要以为可以后悔、无理由退房就可乱下订单、不理性地购房,甚至利用法律和市场的可能性变化而去做投机购买套利,但现实中很难做到那样。本文作者陈真诚分析认为,事实上,尽管立法是为了规范双方行为,不只是为开发商而出台,但现实生活中,有很多法律内容并不是被所有人清楚知道、详细了解、准确使用、合理依据。事实上,消费者往往不可能那么理性,往往会为了自己的利益而有意无意地曲解《消费者权益保护法》中关于赋予公民买房后悔权的内容。如果担心房价上涨,有些消费者就往往可能加速进入市场提前买房。而一旦买后出现房价下降,有些消费者就往往可能不管三七二一、不顾是否有理、不论是否合法地都想要退房、要求退房。即便知道不合法,或知道不是受法律保护的范围,但有些消费者往往也会隐瞒事实,或故意装糊涂,以尽可能多地争取自己的利益。
    
    总的来说,修订后的《消费者权益保护法》,将赋予公民买房后悔权,这个内容,虽然从长远来说,可以更大程度地保护消费者权益,对于整个房地产市场的稳定和发展会起到一定的推动作用,也可以促使房地产开发商加强品牌建设,加强诚信建设,不断建筑质量,但要知道的是,一个好的政策或立法,应当选择适当的时机出台。否则,如果在不适当的时机出台,就可能会带来政策制订者没想到的问题。在目前房地产市场情势下,尤其退房现象正蔓延,至少在短期内,可能对部分已经成交的房源产生不利影响,促使退房潮进一步蔓延,给房地产的实际销售工作带来很多的问题,给开发商的正常经营带来诸多麻烦,给房地产市场更添乱,对稳定房地产市场不利。
    
    应该说,选在目前时候发布允许消费者可以无理由退房这个消息,时机不当。本文作者陈真诚分析认为,虽然是未来才会出台的立法内容,但由于消息被提前发出,其影响力就实际上将提前释放,对房地产市场产生影响…… [博讯来稿] (博讯 boxun.com)


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