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业主论坛第二次研讨会会议记录
(博讯北京时间2008年11月27日 转载)
    
    会议时间:2007年11月4日下午 1:30-6:00
     会议地点:清华大学社会学系熊之行楼109 (博讯 boxun.com)

    与会嘉宾:业委会及业主代表40人,媒体两家,专家学者8人,律师13人
    会议主持:北京市业委会协会申办委员会执行委员、光大花园业委会主任陈兵
    主持人陈兵:今天北京市业主委员会协会申办委员会和清华大学社会学系举办业主论坛第二次研讨会。按照我们的计划应该每月一次,我们第一次是8月初,中间两个月为什么没有搞,因为十七大就要召开了,我们在认真准备召开十七大,现在十七大开完了,十七大的总书记报告中提到了一些我们认为很好的东西,譬如基层群众自治等。今天我们在十七大之后召开这个会议,首先感谢清华大学社会学系和系主任沈原教授。今天各位业委会和筹备组的同仁、业主朋友、各位学者专家、律师、新闻媒体,还有清华和人大的研究生们,欢迎大家来参加这个会议。我们发给大家的邀请函相信大家都看了,我们建议的讨论内容:一是关于北京市物业服务合同示范文本,前一段刚刚公布正在征集意见,报纸上也有相关报道;二是前几天市政府相关领导在北京市人大常委会向市人大汇报了物业管理方面的工作,也提到了北京市关于怎样做好小区的建设和物业管理工作的一些设想和计划,包括要出台北京市关于物业管理的指导意见,相关的一些说法和计划,报纸上也很多评论和报道。我们建议主要的讨论题目是这两个方面,当然也不局限于此,大家可以畅所欲言。总书记的报告中有一段话“加强党组织领导下的群众基层自治机制”,大家都是非常支持的。在党代会上强调“群众基层自治”这也是第一次。我们业主大会和业委会的工作正是群众基层自治的工作。
    今天的发言这样安排:如果提前已经报名,可以发言10分钟、15分钟,如果没有报名,也可以发言,请控制在5分钟。
    我先替通州高银亮主任说一说,他最近脑血栓,在家休息,他写了一个意见,主要是关于报道上说的北京市相关的政府领导说到关于居委会和业委会的关系。里面说到要出台关于北京市物业管理的指导意见,要明确街道办事处的职责,居委会可根据业主的要求重新选举业委会。高主任的意见是这样的:
    “居委会可根据业主的要求重新选举业委会的提法没有法律依据。根据我国相关法律规定,居委会无权重新选举业主委员会。所以,居委会选举业委会,甚至擅自委托物业公司对小区进行物业管理也没有任何法律依据,这是由居委会的性质所决定的。在我国居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众自治组织。它是在政府或者政府的派出机构的指导下、支持下开展工作。如果居委会选举业委会一旦发生组织上或者物业管理的纠纷,势必造成无法妥善处理的后果。因为居委会作为基层群众自治组织不可能成为一个小区的产权人,他不享有只有产权人才享有的对小区物业的管理权利。同时也不承担产权人及产权人在物业管理活动中作为业主的义务。作为产权人也就是业主也没有权利将自己的业主身份或权利委托给居委会或任何一方。事实上在这个问题上应该明确业主作为物业的所有权人,在物业管理活动中享有广泛的权利。选举权与被选举权是一项基本权利,业主委员会及其委员是按照业主大会法定多数业主的意见选举出来的,别的任何人无权加以干涉,业主选举或担任业主委员会委员是行使自己的个人财产权,而这种权利是受我国宪法保护的。即使是行政管理部门也不能加以干涉。何况,“根据业主要求”这一概念是一个模糊的可以任意解释的条件,事实上赋予了居委会随时随地、随心所欲的重选业委会的权利,剥夺了产权人也就是业主应有的权利和义务,违背了《宪法》、《物权法》、《物业管理条例》。居委会和业委会都是群众自治组织,他们生活在同一个屋檐下,但因为各自的权利和义务不同,只能是相互支持和互相协助的关系,不存在谁监督谁、谁领导谁的问题”。
     以上是高银亮主任的意见。下面我们先请健翔园的任晨光同志发言。
     任晨光:我这里发表一下自己的看法。首先谈一下关于《物业服务合同》,关于《前期物业服务合同》上半年已经征求过一次意见,这次又和《物业服务合同》同时征求意见。关于《物业服务合同》,我个人认为有法无律关系,还没有理顺,早期制定《物业管理条例》时已经认识到这个问题,但是把这个问题绕过去了。现在《物权法》生效以后,对于前期物业公司来说,和单个业主之间是不存在法律关系的,前期物业合同是开发商作为这个小区的第一个业主,所有的产权当初都是它的。它跟前期物业服务公司签订了一个合同,签订了之后,开发商又按份卖给了业主,和业主之间形成了共有关系。所以,物业服务合同关系应该是开发商对物业公司,物业公司应该起诉开发商,开发商应该先把物业费按合同支付给前期物业服务公司,然后开发商按照《物权法》的费用分摊原则,作为合同共有人同时承担物业服务费的分摊,这样由开发商和业主之间通过协商或者其他的法律诉讼,作为共有人必须同等的承担你的义务,维护小区的建筑物的义务,这样才能理顺关系。如果按照目前的方式,开发商、前期物业公司直接对单个业主,单个业主是很被动的,但是如果由开发商对前期物业公司,业主作为共有人,共有人可以召开业主会议商定交多少物业服务费,怎么样管理这个社区,这个关系是能够确立的。
     我们从《前期物业服务合同》来看这个问题还没有解决,还是面临物业公司和单个业主发生纠纷,业主在这个问题上是不平等的。如果要把《前期物业服务合同》关系理顺,首先要明确一个大关系,前期物业合同期间是开发商对物业公司,业主是作为共有人协商解决物业服务费的问题。至于物业服务费的高低是共有人之间协商和解决的问题。从目前的范本来看大的关系还没有理顺,我建议这个问题首先要理顺。
     第二,后期由业主大会选聘物业服务公司。这个关系目前也没有理顺。物业服务合同是集体合同,不是单个业主可以修改或者签订的,是业委会代表业主大会和选聘的物业服务公司签订合同,物业公司对的是全体业主,如果要诉应该是全体业主,业主不交费应该诉业主委员会,作为小区的共有人必须承担这个业务,《物权法》规定不得以放弃权利而不履行义务,这样才能真正把社区的业主的物业纠纷法律关系理顺。现在业委会代表全体业主签订合同,但是最终面临的还是物业公司面对单个业主,目前司法来看单个业主对于公共的问题是没有办法主张的。所以,基本的法律关系没有理顺,合同的基本条款约定是很难履行的。
     关于街道办事处、居委会介入业主委员会选举的问题,十七大给我们指明了很好的方向,今后将积极推动基层民主。但是最近有两个不好的消息,深圳市人大通过了一个条例,街道办事处有权解散业主委员会,北京市刚刚召开了一个会议,说居委会可以根据业主要求重新选举业主委员会。我们宪法对基层群众自治组织是有保障的,居民委员会也是群众自治组织,它的选举和解散是很严格的,居民委员会的选举办法规定得非常清楚,任何组织和个人不得未经法定程序指定或者撤换居民委员会成员。政府部门、任何组织和个人都没有权利指定或者随意撤换居民委员会成员。为什么对业主委员会这事情上就可以大开绿灯、其他组织可以重新选举业委会呢呢?这表明了一个什么问题?这些负面消息和十七大精神背道而驰,对于业主的维权、对于业主自治的建设是一个沉重的打击,也是对业主物权的一种侵害。这也说明利益集团正在着急,最近十来年,业主群体的力量慢慢崛起起来,它的自治独立能力增强以后,对于开发商和物业公司的利益集团的既得利益是一种威胁,所以他们现在通过收买行政力量干预业主的自治物权。所以希望街道、居委会控制业主自治的权利。一旦北京市生效这个规定,我预计一两年内业主的维权工作将会被削弱,而现在这种利益集团侵害业主物权的现象非常复杂、非常难以解决。如果是行政部门侵犯业主的权利,还可以提起行政诉讼。但如果居委会侵犯你的权利,不知道有什么样的法律途径可以救济。这时候居委会成为比物业公司更难解决的问题,短期内对业主来说是非常大的负面消息。
     但是长期来讲,我个人认为这是一个好事儿,有句话是“物极必反”。为什么长期是好事儿呢?因为这是在反面推动群众的基层自治组织的发展。实际上居委会由居民自己选举这是《宪法》保障的。长期以来城市里的居民并没有关注这块,如果居委会一旦介入业主委员会选举,那么业主委员会的性质有点类似农村的村民委员会,都和财产有关系,而原来的居民委员会和群众的财产没有关系,业主这个群体是独立的。所以居民委员会一旦干预参与业主委员会的进程,使得大家前期对物业公司的很多矛盾和焦点就转移到居民委员会身上。在98年农村的村委会直选以后,我们看到了非常好的局面,大家参与的积极性非常好。所以这样一种反向推力,可能导致业主都去竞选居民委员会主任。从反面推动了我们基层自治组织的发展。所以长期来看可能有好处,短期来看是负面消息。
     对于这样的一种局面我们作为业主应该有一些措施来应对。我们今后应该调整以前维权的方式,紧紧的围绕十七大提出的重要原则,党的领导、人民当家作主和依法治国。在社区来讲,我们要依靠党组织的力量,业主当家作主,依法治理社区。最终当家作主的是业主,不是居委会也不是街道办事处,这样把居委会合并到业主委员会当中。下一步要好好想这个事情,从深圳的先例来看,可能北京市会通过这个东西,所以我们还是要做一些准备。
     陈兵:谢谢任晨光同志。晨光提出了一个很重要的问题,居委会的行为在目前的法律状况下是不可诉的。我们一般都认为它是政府的派出机构或者是政府的末端,这在事实上可能没有错误,实际法律上它是居民自治组织,我们有居委会组织法,居委会就是一个自治组织,如果是一个自治组织,你没有办法对他提起行政诉讼。当然,都是自治组织,现在《物权法》规定了业主大会或者业主委员会的决定如果侵害了业主的合法权益,业主可以提起诉讼,但是对于居委会没有相应规定,这是我们应该注意的一点。
    也有同志说到,“居委会可以根据业主的要求重新选举业委会”,这话很模糊,怎么要求呢?一个人要求,还是20%要求,还是50%要求?如果20%业主要求召开业主大会,甚至罢免业委会的成员,也有过个别小区的业委会拒绝召开这样的业主大会所以也有人觉得一旦业委会拒绝依照业主大会议事规则召开业主大会的情况下,由另一方,居委会或者街道办事处,来召开业主大会召开是不是也对呢?实际上自治组织内部的事情,只能是自治组织内部解决,业主大会可以设立监事会或监督委员会,在业委会不履行义务时由由他们出面,而不能够由居委会或者街道办事处解决。
    我在刚刚看到报纸上关于居委会可重新选举业委会的报道后就在网上写了帖子,我说一旦北京的这一条规定生效,也没有关系,在下一届居委会选举的时候,我们自己就去竞选或者组织小区居民都认真的投票,很可能将来也带来了另一方面的好处,大家真正重视居民委员会自治组织的建设,现在我们多数情况是不太关心、不太参与。所以可能促使大家真正重视这个东西,法律上来说,《居民委员会组织法》写得相当不错,如果都按法律实行,那是很不错的。 _(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)


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