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上海浦东“炒房区长”案中案受查
(博讯北京时间2007年11月20日 转载)
    
    来源:《财经》杂志
     记者陈中小路/继上海浦东新区原副区长康慧军被双规后,有关部门正在调查当地一家民营性质的房地产项目公司----上海金磐房地产开发有限公司(下称金磐地产)。这家公司的董事长朱凤鸣已在康慧军事发前后携家眷前往加拿大“看病”。 (博讯 boxun.com)

    
    《财经》记者获悉,10月长假过后,康慧军专案组几度登门造访金磐房地产公司,并取走了公司的账册报表。“朱凤鸣与康慧军走得很近。”接近此案的人士透露,有关方面希望朱凤鸣能够回来,主动“把该交待的问题交待清楚。”金磐地产有关人士则表示,由于身体原因,朱凤鸣暂时无法回国。
    
    2002年,康慧军担任上市公司陆家嘴股份(上海交易所代码:600663)董事长期间,金磐地产曾从陆家嘴手中低价获得逾6万平方米的“黄金地块”,这也是上海浦东陆家嘴中心区近数年来单笔批租的最大面积土地之一,金磐地产目前已在该地块上开发、销售了明星楼盘“盛大金磐”,销售收入数十亿元。
    
    至今,陆家嘴对相关地块的批租价格秘而不宣,相关土地价值和售楼利润亦未反映到金磐地产的财务报表之中。
    
    有关部门通过调查还发现,康慧军一度在没有付款的情况获得“盛大金磐”一套房产,该房产事后由金磐地产转卖他人,目前尚未明了康本人是否从中获利。低价拿地
    
    “盛大金磐”项目位于陆家嘴金融区中心地带的银城南路、东泰路地段,与金茂大厦、东方明珠等地标建筑相去不远,著名天价楼盘“汤臣一品”紧邻其侧。2004年—2005年,“盛大金磐”成为风向标式的领跑楼盘,售价一度高达4万元—6万元/平方米,其房产单位面积在300平方米以上,单套房产的价格动辄上千万人民币。
    
    金磐地产提供给《财经》的书面回复表示,2001年5月18日,金磐地产从上市公司与陆家嘴股份手中获得陆家嘴N1、N2地块。而陆家嘴股份一个月前才从其母公司陆家嘴集团公司手中收购了这块土地。
    
    陆家嘴股份资料显示,N1占地面积为3.723万平方米,建筑面积约15万平方米、N2占地面积为2.4751万平方米,规划建筑面积约5万平方米。目前已建成的“盛大金磐”一期即由N1地块开发而成,N2地块尽管早已拆迁完成,但一直未有开发。 2001年,上市公司陆家嘴股份从控股方陆家嘴集团手中获得了包括上述N1、N2地块在内的四块土地,作价2.1764亿元。而在此后发布的陆家嘴2002年年报中,公司只是笼统地宣布,包括N1、N2地块在内的7块土地,一共产生了近17亿元的批租收入。
    
    多位知情人士透露,金磐地产是以450美元/平方米左右的楼板价获得该上述地块。按照这个价格计算,这两块土地的批租价格约7亿元。
    
    根据上海市政府1998年的土地分类标准,陆家嘴N1、N2地块为三类区域,2001年时的这一级别的土地基准地价按楼板价应不低于550美元/平方米。浦东房地产业人士却认为,以该地块的位置,即便是在2001年,卖价超过1000美元/平方米也不为过。
    
    对于金磐地产为何能以低价拿地,陆家嘴股份有关人员在接受《财经》记者采访时以不属于公告范畴为由拒绝谈论,“我们是在不规范市场下的规范操作。”
    
    金磐地产则在给《财经》回复称,“2001年浦东萧条……金磐地产的投资人此前在徐汇区开发了盛大花园项目,在社会上有比较高的知名度和影响力。”
    
    目前,未有任何官方资料可以显示这块土地批租的时间和价格:对于这次土地批租,陆家嘴股份并未进行公告;浦东新区有关年鉴的当年批租土地列表里也无记载。从工商登记资料来看,拿地之时金磐地产尚未成立(2001年8月成立)。
    
    据知情人士透露,浦东新区政府当时将原本规划为商业用地的N1、N2地块转为住宅用地进行批租,主要是为了解决陆家嘴中心区日渐凸现的居住功能空心化问题,按照有关规划,盛大金磐将与汤臣一品、仁恒滨江、世茂滨江等项目共同组成一个面向黄浦江的豪华国际社区。
    
    有消息称,不少地产商参与了这一项目的竞争,但经过朱凤鸣的积极游说之后,金磐房地产最终得手。隐藏利润?
    
    2001年至今,低地价的成本、以及高房价的丰厚利润,均未在金磐地产的财务报表中得以体现。
    
    工商资料显示,在2005年之前的金磐地产财务报表中,本当体现土地价值的“无形资产”科目一片空白。截至2005年底,公司总资产达27.2亿元。其负债项下包括25亿元预收账款,资产项下则包括10.4亿的其他应收款。从财务角度分析,这两笔款项应体现为账面的房款收入。由于盛大金磐项目于2006年初交楼,此前的报表并未反映公司利润情况,而公司2006年的年报至今没有出来。
    
    “外界都以为我们这个项目赚了很多钱,其实到目前这个项目利润甚微,公司成立至今股东一次都没分红。”一位公司股东方的人士表示,朱凤鸣出国之后,他们已经开始追查这个项目的资金问题,以保护股东利益。据其透露,公司财务此前是朱凤鸣一手负责,过去其他股东甚少过问。
    
    而金磐地产有关人士告诉《财经》,没有分红是因为还有尾盘未售出,还没完税,所以无法分配利润,但这一理由在业界人士看来难以理解。
    
    2002年—2004年,上海房地产进入全面上涨的阶段。而主要在2004年进行销售盛大金磐则成为了引领上海楼市上涨的风向标式楼盘。按照上海市房地产交易中心“网上房地产”系统提供的销售均价3.4万/平方米计算,盛大金磐项目已经完成销售额远超30亿元。但是金磐地产有关人士强调,“项目实际的销售价格并没有网上房地产上公布的这么高,很多房子开盘之初就已卖掉,单价仅仅2万多元。”
    
    此外,对于是否存在领导干部低价购房的情况,该人士表示,在康慧军专案组前来调查后,金磐房地产专门调查了当初的卖房记录,并未查到有关领导干部直接参与买房的情况。
    
    有接近金磐地产的人士称,康慧军确曾在盛大金磐拿过一套房子,而且没有付款,公司连产权证都帮他作好了,“但这套房子后来卖给了别人。”目前尚未证据显示康本人是否从中获利。
    
    私有化
    
    金磐地产成立时,注册资本2000万元。其中,上海盛大房地产开发有限公司持股90%(下称盛大),上海宏庆工程机械修造有限公司(下称宏庆)持股10%。
    
    两家股东均为浦东新区合庆镇庆丰村的村集体企业。而盛大控制人朱凤鸣早年任庆丰村党支部书记、村办企业喔喔集团董事长。上世纪90年代,喔喔集团曾以生产牛奶糖而远近闻名,庆丰村也在90年代后期上海市综合实力百强村的排名中名列前茅。就在盛大金磐项目开发的过程中,金磐地产进行了一系列股权变更,股份逐步转至私人公司手中,其实际控制人则为朱凤鸣的家属、庆丰村的前任党政干部等。
    
    股权转让时,交易价格以金磐公司的账面净资产2000万元为准。而在股权转让后,公司价值数十亿元的房产项目即将开始销售。“当时谁能入股、拿多少比例的股份,股权结构如何安排等等,均是按照朱凤鸣的意思行事。”一位股东人士称。
    
    引人瞩目的是,金磐房地产36.4%的股份还被装进了一家香港注册的“外资公司”。这家港资公司名为香港龙腾(国际)实业有限公司,成立于1996年,两位自然人股东分别为喔喔集团现任董事长奚云中和副董事长顾燕倩,二人是夫妻关系,也是庆丰村人氏,朱的老部下。
    
    2004年4月16日,上海市浦东新区政府就有关收购进行批复,表示“原则同意”。
    
    至今,已有股东对当年的这笔股权转让提出质疑,认为有销售利润外流之嫌。但金磐地产有关人士宣称,当时如此安排是希望中外合资的外衣有助于项目推广,以及引进国际房型设计、规划布局的先进理念。
    
    《财经》记者获知,在金磐公司董事长朱凤鸣全家离境的同时,上述港资公司的所有人奚云中夫妇也已不在境内。
    
    另据知情人士透露,根据政府有关方面的最新要求,目前金磐公司手中的陆家嘴N2地块将可能被陆家嘴集团购回,并且重新挂牌出让。此宗离奇土地交易背后的故事何时真相大白,或将取决于康慧军案的调查进程。 _(网文转载) (博讯 boxun.com)

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