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保定一项目“国有土地”出让按“集体土地”开发,谁在玩猫腻
(博讯北京时间2007年6月27日 首发 - 支持此文作者/记者)
    位于河北省保定市北市区军学胡同的学府花园小区,已于2005年竣工入住,但16幢楼下的土地性质纠纷并没有随着小区竣工而结束。因北市区国土部门将“国有土地”认定为“集体土地”,开发商与村委会唱起“二人转”,政府部门监管缺失,使原本居住在该地的马家园人没有得到相应的国有土地拆迁补偿,对“国有土地”出让却按“集体土地”开发的做法颇为不解,不知谁在玩土地性质猫腻,开《土地法》玩笑。
    
       拆迁用地偷梁换柱 公益性质变商业开发 (博讯 boxun.com)

    
      原马家园村属于保定市城中村,与一路之隔,在保定市城市发展规划中,属于改造对象。
    
      据村民介绍,2003年11月23日,马家园村开始拆迁,之前,区政府部门向村民宣导,为支持华电发展,该村拆迁后将用于华电扩建校区,村民表示理解。然而,后来村民从华电方了解到,该村拆迁与华电没有任何关系。记者在华电给保定市委、市政府的一份公函中也看到,该校只是想在学府花园建成后,在教职工购买商品房时能给予一定优惠,并没有提及扩建校园事宜。
    
      据马家园人介绍,该村拆迁实际上是打着华电扩建公益性项目的幌子,让开发商从中钻了空子,进行商业性开发。
    
      拆迁土地性质迷离 国有土地变集体土地
    
      本来是公益性质的用地却用作商业开发,就使村民大为不解,但国有土地性质却转为集体土地开发,更令村民疑惑。
    
      记者在当地居民提供的户口簿上看到,2002年6月,马家园村民应征地转为城镇居民,按照国家《土地法》有关规定,原属于集体的土地,在村民农转非后,土地性质相应转为国有性质。
    
      保定市政府办公厅2001年的一份文件也明确界定,马家园村当时已经列入城市市区范围,土地已为国家所有。保定市国土资源局在给信访群众的回函中,也明确认定原马家园村土地属于国有性质,并于2003年办理了国有土地出让手续,且河北省国土资源厅也认定该土地属于国有。
    
      村民应征地农转非,村集体土地转为国有,上级有关部门也认定该村土地为国有性质,但令人费解的是,保定市北市区国土资源局却以马家园土地未向所在地政府土地行政主管部门提出变更登记申请、未办理变更登记为由,认定该地仍属于集体土地,不知其意何为?
    
      拆迁土地变“性” 补偿标准大相径庭
    
      记者从保定市政府拆迁安置管理办公室了解到,原马家园村拆迁时,并没有得到开发商提交的拆迁申请,原因可能是按集体土地性质拆迁的。根据国家规定,不同土地性质的开发,拆迁户得到的补偿也是大有不同。
    
      按照保定市国土资源局2003年出台的“保定市城市土地级别与基准地价”规定,以马家园村为二类拆迁区域,住宅用地基准地价为每平方米900元的价格计算,每亩地的价格应为60万元。但实际拆迁时,开发商却以每亩42万元的低价得手,马家园拆迁占地100.3亩,仅此一项就有一千八百多万元的差价。
    
      另外,记者在“马家园村改造赔偿标准及安置办法”中看到,补偿标准有两项,一是按照房屋面积补偿,一是按照宅基地面积补偿,两个标准任选其一,其中按宅基地面积补偿的以每亩42万元计算。但是,当时村委会与开发商签订的协议显示,开发商以每亩42万元的综合地价与村委会结算,其中包括土地费、地上建筑物和附着物的补偿费。言外之意,村民建筑物拆迁补偿也包括在其内,与两个标准任选其一的规定自相矛盾。
    
      据保定市拆迁办有关人士介绍,城中村改造依据一村一策进行。结合各村实际情况,此种政策无可厚非,但是,明明是国有土地,却走集体土地开发道路,并且一个综合地价就既征地又补偿,且远远低于政府基准价,让人不可理解。而北市区国土局的一姓郭的副局长却告诉记者,具体地价是谁定的说不清楚。
    
      拆迁补偿“最小化” 拆迁户心生不平
    
      除马家园村改造赔偿标准本身就自相矛盾外,由于开发商的购地价格低廉,使得这份赔偿标准本来就不合理。然而,尽管如此,据马家园人介绍,他们在实际被赔付时,也并没有完全按照这份不合理的赔偿标准执行,许多拆迁户只获得了更少的一部分赔付。记者质疑这部分没有按照标准赔付给拆迁户的资金去向。
    
      安置时,马家园人说,全村一共208户,近600口人,按照实际住房计算,最多有6幢楼就能安置下,但是,拥有16幢楼的学府花园建成后,原村民并没有回迁安置,16幢楼全部以商品房形式出售,而村民却被“安置”在另一处的“马家园小区”,该小区原本是村里的基本农田,此前一直是马家园人一项重要的经济来源。
    
      据村民介绍,“马家园小区”并非由开发“学府花园”的开发商建设,而是由村委会请建筑公司建成。“马家园小区”一期工程建有11幢楼,除“安置”村民外,其余楼房都以商品房形式出售。但是,原马家园村民已入住“马家园小区”近两年时间,仍未取得房产证。
    
      本身没有实行国有土地赔偿的标准就使村民不能理解,结果实际拆迁补偿又极低,特别是村民的房屋建筑没有进行评估就以笼统的标准被“统一”界定,例如按照宅基地面积计算,房屋部分就不在赔偿范围之内,致使村民们心生不平。
    
      马家园人告诉记者,拆迁时许多村民拒拆,但开发商找来黑恶势力强迫村民在拆迁协议书上签字,有些拒签的人招来毒打,有些住户房院惨遭打砸,甚至由于拆迁问题还发生过一起命案。不得已,他们大部分人陆续搬离原住址。
    
      变“性”土地问题严重 政府部门监控缺失
    
      根据有关法规,集体性质土地开发与国有性质土地开发有很大区别,集体土地开发不仅相关手续简单,且补偿标准也“因村而异”,基本上是开发商与村委会协商拟定;而国有土地开发必须具有较为详细的拆迁评估,并且补偿标准也有严格界定,具体标准高于集体土地开发。
    
      事实上,因征地村民农转非后原马家园村土地已变性为国有土地,按照《土地法》有关规定,本应走国有土地开发程序,但因北市区国土部门认定该地属集体性质,使开发商得以直接与村委会签订开发协议。开发商不走“招、拍、挂”程序从村委会取得土地,政府部门不介入核定地价,使国有土地的地价标准成为一纸空文,造成国家利益损失;由于没有按照国有土地开发标准确定赔偿标准,拆迁户也得不到国有土地拆迁的补偿数额,蒙受损失。这种做法容易出现既损公又损民的情况,而开发商却能轻而易举从中得到巨大回报。
    
      值得质疑的是,本是公益性项目的土地拆迁,怎就变成了商业地产开发;本已进行国有土地出让的地块,怎又堂而皇之地变成集体土地;已经制定了赔付标准——尽管这份赔付标准本身存在问题,却又不按其执行,那么没有按标准赔付给拆迁户的那部分资金又去了哪里;进行了国有土地出让,却按集体土地标准补偿;更有甚者,擅用基本农田安置村民,因为违法,结果村民难以拿到房产证,这究竟是“利为民所谋”,还是为少数人谋利而“愚弄百姓”? [博讯首发,转载请注明出处]- 支持此文作者/记者(博讯 boxun.com)

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