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底楼是几楼?成都48户拆迁群众深陷概念“陷阱”
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(博讯2003年11月15日)
   底楼,应该是一楼还是地下室?8年前签订的拆迁协议上的这个模棱两可的概念如今困扰着成都市48户拆迁群众:"签协议时,开发商对我们许诺拆迁户大楼建成时,返迁给大家的'底楼'就是'一楼'",于是拆迁户纷纷在写着返迁"底楼"的拆迁协议上签了字;然而7年后当新楼验收合格准备交房使用时,开发商却告诉他们,拆迁协议上写的"底楼"不是"一楼"而是"地下室",因此只能将新楼地下室的48间房子返迁给他们……

     一个概念困住48户群众 (博讯boxun.com)

   1996年,成都市决定对最繁华的商业街区春熙路、南新街进行旧城改造,并成立了"成都金融一条街工程建设指挥部"。

   拆迁户:1996年初,在成都市统建办的动员下,我们与"成都金融一条街工程建设指挥部"(下称"指挥部")签定了协议,将正在营业的一楼临街店铺交出,用于建新的大楼,建成后,将返还我们"底楼"营业房。过渡期间,每户每月发给一定数量的过渡费。由于这个拆迁项目主要是由"成都庄森实业有限公司"负责(下称"庄森公司"),所以我们和指挥部签订的协议也主要由庄森公司来履行。庄森公司的老总黎平专门向我们强调说,"底楼"就是"一楼"。

   黎平,成都庄森实业有限公司的老总,时任成都市建委委员、"成都金融一条街工程建设指挥部"负责人。

   拆迁户:由于旧城改造、房屋拆迁都是政府的事,负责拆迁的庄森公司的老总黎平又是成都市建委委员、指挥部的负责人,所以,他说"底楼"就是"一楼",我们当然就相信了。

   2002年9月底新楼落成并通过验收。就在48户拆迁群众坐等好消息时,突然接到一个叫成都市新建实业有限责任公司(下称"新建公司")的通知,要将他们安置在新建大楼的"地下室"里。

   拆迁户:新建公司的人对我们说,庄森公司已经把该楼盘项目转让给他们了,转让项目的时候,庄森公司还专门告诉他们返迁拆迁户的"底楼"实际上就是"地下室"而不是一楼。我们听到这个消息时,都有些懵了,对于营业房来说,"地下室"和"一楼"的商业价值可是天壤之别啊!难道一个政府官员的承诺就如此一文不值吗?

   拆迁户认为这样的安置与当初协议严重不符,拒绝签字领房,并多次和新建公司协商将大楼一楼营业房返还给他们,但新建公司认为当初协议上所说的"底楼"就是现在大楼的地下室,双方为此争执不下。

   拆迁户:新建公司将地下室当成"底楼",纯属"偷换概念",不遵守合同约定。现在,新建公司也停发了我们的过渡费。很多家庭一家几代人都是靠着这些铺面讨生活,而为了配合政府的拆迁改造,他们将正在营业的铺面交出,一拆就已8年,这期间就靠着每个月发的过渡费生活,吃饭、看病、孩子上学都靠这点钱,现在他们没有别的要求,只想尽快把生意做起来,解决一家老小的吃饭问题。

   "底楼"背后"另有隐情"

   端木礼祥(新建公司营销部经理):如果我们不遵守合同,拆迁户可以到法院起诉我们,他们为什么不通过法律程序解决呢?事实上,这件事并不像拆迁户所说的那么简单,我们也是受害者。

   端木礼祥:1997年底,在市政府协调主持下,庄森公司将这个项目整体转让给我们,并由我们负责拆迁户过渡费的发放。由于过渡费发放是一笔不小的开支,再加上要返迁48套房子,我们当时有些犹豫要不要接手这个项目。庄森公司的黎总(即黎平)看出我们的犹豫,对我们说,返迁拆迁户的"底楼"就是指"地下室"。由于他(指黎平)当时是成都市建委委员,项目转让的协调会又是由成都市政府主持的,我们就没有对此认真计较,签署了《项目转让协议》。

   在该项目转让之后,新建公司也一直恪守协议约定,每月按时向拆迁户发放过渡费。2002年9月底,新楼通过验收准备投入使用时,返迁拆迁房的楼层问题突然凸现在新建公司的面前,这也让新建公司有些措手不及。

   端木礼祥:纠纷出现之后,我们迅速与庄森公司的黎平联系,但此时,黎平音信全无,庄森公司的人对我们说,"黎总在外治病"。无奈之下,我们只好将庄森公司告上法庭。

   张恒雨(庄森公司代总经理):庄森公司已经于1997年底将项目整体转让给了新建公司,双方为此签定了项目转让合同,其中就明确规定了原庄森公司与48户拆迁户的协议由新建公司继续履行。现在新建公司将庄森公司告上法庭,认为庄森公司在合同中有不实陈述,对此我们并不承认,当然结果最终只能由法院来裁判。

   事实上,在对簿公堂之前,成都市房屋拆迁管理处、成都市政府先后对当事人进行了协调,庄森公司认为应该按照协议的要求将被拆迁人返迁到大楼底楼。但新建公司提出:在当初项目转让时,庄森公司的负责人一再表示,返迁底楼就是现在的地下室,双方在此基础上才签定的转让合同。两家公司为此争执不下,协调未能成功。

   张学爱(主持协调工作的成都市政府副秘书长):新建公司将拆迁户安置进地下室的做法不妥,但由于这两家公司同政府没有行政隶属关系,政府不能用行政手段来插手企业事务,企业不接受政府协调工作,只能走法律程序。因此我们建议,如果拆迁户对安置问题存在异议,可通过司法程序予以最终解决。在拆迁安置问题没有得到解决前,成都市政府对新建公司和庄森公司采取了市场禁入、停办所有规划建设以及用地手续等措施。

   冷眼看拆迁:政府,你在拆迁中充当了啥角色?

   唐丹(四川大学经济刑法专业研究生)表面上看来,引起成都48户拆迁群众与新建公司纠纷的关键原因是拆迁合同使用了一个含混不清的非专有名词--"底楼",而仔细分析,可以看出造成"底楼"这个含糊概念能出现在这么一个重要合同上、而且一直得不到纠正的根本原因是拆迁、项目转让等市场行为中始终都有"政府"的影子。否则,48户拆迁群众和一个有实力的大公司不会轻易相信"底楼"就是指"一楼"或"底楼"就是"地下室"这样很随意的解释的。由此,也引出一个话题:在拆迁中,政府究竟该充当一个什么样的角色?

   拆迁,这本是为了"解危解困""造福于民"的"安居工程",是应该体现社会主义国家对人民群众基本生活的关心、关怀工程,近年来却越来越成为群众上访的一大焦点问题。原因何在?

   唐丹:最重要的原因就是政府在拆迁过程中既"越位"又"缺位"、既是"运动员"又是"裁判员"。目前各地的拆迁办法在政策设计中大都有两个关键点:一是拆迁双方达不成协议的,交由拆迁管理部门或同级政府裁决;二是如果拆迁户不服裁决,在诉诸法院过程中,拆迁单位可申请法院"先予执行"强制拆迁。既由政府拆又由政府判,能保证拆迁户的权利吗?

   张根(中国轻工国际工程设计院建筑师)政府在拆迁中往往先成立一个"某某建设指挥部",再由这个指挥部与各个拆迁户签署拆迁合同,然后再把这些合同交给开发商。这种由政府代理开发商的拆迁行为,实质上是不恰当地介入市场的行为;因此,政府难免倾向地区投资商而侵犯原住居民的权利,必然对拆迁过程缺乏有效的监管。一旦出现纠纷,政府又缺乏有效协调机制。拆迁群众就只有不断地上访。

   新建公司、庄森公司与成都48户拆迁群众的纠纷正成了唐、张二人观点的佐证。政府先是成立指挥部与拆迁户直接签署拆迁协议,然后又把项目交给一家开发公司,甚至直接参与两家公司的市场交易。当开发公司与拆迁户产生纠纷后,政府又缺乏有效地协调机制,最终负责调解的张学爱副秘长只有建议拆迁户通过司法程序解决。而拆迁户却对记者说:"合同是我们与政府签的,我们要通过司法程序解决,只能起诉政府。起诉政府还不如上访有效。" (博讯boxun.com)


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