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保定天价商铺违规运作激怒千户投资者,幕后黑手权利大?
(博讯2007年06月06日发表)

     记者:洛涛 武勇 毛海峰 来源:经济参考报
    
     编者按:在“多事之地”房地产业,商业用房引发的矛盾具有特殊性。本报记者对一些地方的商业用房纠纷进行了调查,剖析了各方的利益关系以及如何保障投资者利益的相关法律法规,对读者有一定参考价值,对有意参与这方面经济活动的朋友更具有警示作用。对文中案例的发展走向,我们也会继续密切关注。 (博讯 boxun.com)

    
     几年前房地产市场上流行一时的售后返租营销方式在2001年9月被国务院颁布的《商品房销售管理办法》叫停后,最近又在河北及陕西等北方城市再度现身!
     近日记者在河北保定采访时发现,这种被国家明令禁止的商业地产营销模式,在让开发商赚得盆满钵盈之后,却使业主叫苦连天。业内专家认为,在国内当前房地产市场发育不够成熟的情况下,这种商业地产营销模式存在较大风险。目前国内不少开发商过分依靠概念的炒作创造需求,开始时轰轰烈烈,运营一段时间后由于消费力不足而难以支撑,最终受害的是店铺和店铺投资人。
    
    一生积蓄换来一场空
    
     河北省保定市金世纪国贸大厦自2004年9月份开业以来,因为宣传与实际运作不相符,不断与购买产权的业主发生纠纷。最近,又单方面擅自扣留部分业主应得的售后返还租金引起1100多名业主的强烈不满。
     记者在采访中了解到,2003年年初,保定市媒体开始全面宣传即将开盘的国贸大厦,说这个大厦位于新市区朝阳路西、时代商厦南,周边分布有市委、市政府等党政及直属机关单位,总建筑面积4.5万平方米,投资一亿多元,是保定市最具增长潜力的新兴黄金商圈中心。
     “许多人是夜里12点就开始排队,陆陆续续有1100多名业主购买了商铺,其中70%左右的人选择了租约产权销售,许多老人将一辈子的积蓄都掏出来了。”国贸大厦60多岁的业主代表王宝富老人告诉记者,“当时说什么一铺养三代,如今不仅连一代人都管不,甚至连基本的投资钱也拿不回来了!我的退休工资上涨以后才750元,老伴没有退休工资,儿女们又都下岗了。为了养老,也为了孙子、孙女上学,我不仅把儿女的10多万元要来了,还问亲戚借了六万元,一共凑了29万元买了四个商铺。去年老伴得病,全靠这个钱生活、治病,结果今年9月份开始,大厦不给钱了。我听到信后,当时连死的心都有了!”王宝富说着说着,竟气愤得老泪纵横。
     业主段金龙告诉记者,今年9月底,业主们在与国贸大厦协商退还租金未果的情况下,集体向市政府反映情况。市政府副秘书长马文和代表政府要求国贸大厦必须返还业主的租金,可是金世纪国贸大厦在答应了之后却没有按时返款。业主罗建华告诉记者,一直到11月22日,金世纪国贸大厦也没有给自己返还第三季度的租金。据一位姓陈的业主反映,由于国贸大厦是统一收款,每天收回现金后,要求自营业主签字盖章10天之后领取营业款,可经常不按时支付,造成了许多业主资金周转不灵。
    
    天价商铺违规运作惹众怒
    
     “尽管当时商铺的价格是一个天价,每平方米最高达到了1.25万元,比其它地段的商铺价格高出近50%,我们业主还是踊跃购买。”国贸大厦的业主代表尹孝霞告诉记者,“我原来做服装生意,刚刚积攒了一点钱,看到国贸大厦的宣传广告后,考虑到投资要谨慎,先后十多次去考察,最后还是觉得这个地方是黄金地段,人气旺盛。为了买商铺,我专门雇人从头天夜里开始排队,尽管排到了第20位,我还是不放心,花了8000元将第一个人的号码买过来,再将自己的20号位置卖了出去。因为原本打算在国贸大厦做品牌服装,于是专门挑选了三楼靠电梯的位置,不惜贷款13万元买了三个铺位,一共花了22.8万元。结果最终还是上当受骗了,对方先是找出百般理由拒绝接受我找的服装品牌,然后答应把其他地段的商铺给我,可合同中明明约定更改地段要补差价,对方拒不给钱,不得已,我只好选择带租约产权销售。”
     尹孝霞告诉记者,国贸大厦原本承诺三年至少回收23%的投资,13年收回全部投资,还承诺只要买了商铺,除了办理房产证时缴纳税收外,不用再交其他任何费用。金世纪国贸大厦于2004年9月份开业迎宾,原本以为可以拿到“分红租金”的租约产权销售业主们却等来了一场空,去找国贸大厦经营者,被经营者以试营业为由拒绝,考虑到长远利益,业主们相信了经营者的谎话。事情还没完,对方在按时返款三次后就开始拖欠了,到今年9月25日,竟然单方面擅自扣留租金,引起了广大业主的不满。
     “我们用天价购买了商铺,如今却是一无所有——没有商铺产权证、没有经营权,现在连应该返还的租金也被他们擅自扣留了。我们是业主,是商铺的主人,去国贸大厦向经营公司讨说法,却被赶到门外,这是什么道理?”国贸大厦的业主郭德林告诉记者,当初他们选择了购买产权自营,并与国贸大厦签订了合同,约定了经营范围和经营地点,可国贸大厦的经营者们不仅拖欠业主的返款,而且经常找理由克扣自营者的营业款。“为了讨回我们应得的利益,许多业主开始去国贸大厦讲理,结果对方以我们没有资格不予受理。”
    
    当务之急是如何解决问题
    
     北方民族大学法学教授王幽深在接受本报记者采访时表示,在“返租销售”经营模式下,房地产开发企业将商铺分割成若干个小的店面逐个出让,使各个买家无法获得完全的物权。还有就是该项目一旦销售完成,开发商即可以套现出局,承租商背着巨大的租金成本,是否能够保证经营10年?谁来保证随后承担包租合同的承租商有足够的支付能力和信誉?这其中的任何一个环节出现问题,投资者的美梦就将化为泡影。
     “当务之急是如何解决国贸大厦的经营者和广大业主之间的矛盾纠纷。”河北日方昇律师事务所的曹建中律师告诉记者,他早就研究过这件事情,根本没法用法律解决,一是因为业主虽然是大厦的主人,可是单个人没法解决问题,只有成立业主委员会;二是从业主到大厦购买商铺开始,就规定了返租倒包,一个季度返款一次。一旦走法律程序,就会造成一连串诉讼,仅一审就长达半年,期间会产生两次返利,1000多个债权、债务关系一年就累计4000多个案件,法院怎么解决?曹建中建议,政府作为召集人,由房管部门牵头,集合业主代表、公安、开发商、社区等相关涉及部门和单位,依据物业管理条例,成立业主管理委员会,认真经营国贸大厦,最终使大家受益。
    
     _(博讯自由发稿区发稿)

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http://news.boxun.com/news/gb/china/2007/06/200706061211.shtml)


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