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四合院——闹市中的秘密花园
(博讯2004年12月06日发表)

    作者:朱逊/何大维(化名)1949年离开北京随父母去了台湾,后又移民美国,见识了各地的房屋建筑,但他对四合院却一直念念不忘。今年4月份,在上海做生意的何大维听说北京出台了四合院交易的新政策,就急忙赶到北京,寻找中意的四合院。

      他对东城区的一座占地500平方米的四合院“一见钟情”,它原是民国期间军阀的住所,有100多年的历史。宅院坐北朝南,院墙西短东长,大门设在院子的东南角。院中一棵百岁大枣树,阴遮了大半个院落。四周没有高建筑,独门独户,私密性很强。

       根据今年4月的政策,四合院买主的户籍限制首次被取消,外国人、外地人、境外组织也可以购买位于北京旧城文化保护区的四合院,而且可以继承、出租或抵押。 (博讯 boxun.com)

      政策受到了多方欢迎,但目前四合院成交量还不高,大约只占待售四合院的10%。

      万德成房地产中介公司总经理井蕴娇接受本报采访时说,价值难以评估,是导致交易失败的重要原因。

      四合院主人多认为,四合院的古典特色独一无二,又处于寸土寸金的城市中心,而且买房的同时更拥有了土地的使用和继承权,这些特点都是新建的售价超过每平方米1万元人民币的别墅或公寓无法比拟的。所以卖方的预期价格偏高。

      但是四合院大多破损严重,购买后需要投入大量资金进行维修甚至翻建。而且四合院分布在旧城区里,胡同狭窄,交通拥堵,环境杂乱,所以垂青四合院的人士很难认同卖家开出的价格。

      四合院和普通二手房不一样,它具有独特的历史价值和人文价值。中国现有的评估方法里还没有直接涉及到历史价值评估的细则,所以买卖双方在协商价格时,很难达成一致。

    成交价差异很大

      据北京市建设委员会透露,四合院的成交价上下差异很大,平均价格约每平方米1万元人民币(约2080新元)。四合院的保持现状、布局和朝向、所处地段、历史背景、周边环境等诸多因素,都将影响它的最后成交价。

      井蕴娇向本报介绍说,目前四合院买主以海外华人为主,他们不仅喜欢四合院的建筑特色,更看好四合院的升值空间。四合院和胡同的文化价值很高,可以说是“古董”,所以投资的利润空间相当大。

      除了居住和投资功能,北京的四合院现在已经引入了大量商业功能,如古玩交易场所、博物馆、特色餐饮等。

      北京市东城区有一家高档俱乐部,就是由一座有200多年历史的老四合院改建的。它完整保留了原有四合院的格局和院落中的树木,另外布置了旧式家具。这里共有5间客房,单人间住宿费100美元,餐厅和酒吧的消费价格也高于附近饭店,但却十分受欢迎,客人都要提前预约。

      院落的正房被命名为“主席房”,是按照毛泽东在中南海丰泽园的卧室来收拾布置:床格外大,因为当年这位领导人喜欢一半来放书,一半来睡觉;书橱里放的是他最爱的书;在茶几上摆的是他的留影。

      俱乐部主人是位喜欢中国文化的美国人,他花了整两年的时间,聘请曾在故宫、颐和园等古迹参与工程的工匠来修缮院落,每平方米的维修费用和购买费用相差无几。

      北京的什刹海地区是北京市25片历史文化保护区中最大的一片,也是四合院商业化改建的一个范例。据了解,什刹海地区的四合院价格也是最高的。

    正在失去的灵魂

      北京是有800年历史的古都,她的历史文化由帝王文化和市井文化两方面构成。帝王文化的载体是故宫和众多坛、陵、府。而市井文化的载体就是胡同和四合院。从这个角度来说,胡同和四合院有着同故宫相等的历史文化价值。

      1949年后,很多清代遗留下来的王府被国家机关占用,普通的住宅院落也变成了拥挤、嘈杂的大杂院。接下来的“文化大革命”更使四合院遭遇浩劫,精美的砖雕、木雕、石刻、彩绘等传统装饰构件大多被破坏。20世纪90年代,在城市发展建设中,四合院又消失了100万平方米。

      目前,北京的四合院已从建国初的1700万平方米减少到目前的300余万平方米、约3000多座,只占北京市城区总面积的3.4%。因此,文物保护专家大声疾呼,北京这座古城正在逐渐失去它的灵魂。

      北京申奥成功后,市政府加强了文化保护力度,2002年在旧城内圈出若干历史文化保护区,禁止拆迁保护区内的四合院。尽管保护区内的院子避免了被拆除的命运,但如何修缮并利用那些年久失修的四合院,依然是一个悬而未决的问题。

      今年4月,市政府又颁布了鼓励海外和民间资本购买四合院的新政策。清华大学建筑学院教授、城建规划专家朱自煊接受本报采访时说:“这是一种好的探索,古建筑保护应该是多途径的。让有经济实力的单位或个人对四合院进行修缮,总的来说是有利于四合院的保护的。”

      “老四合院的居住环境太差,我们要保护的不是‘垃圾’,经过修缮才能体现它的魅力。”

      朱自煊指出,仅依靠政府投资改建还不够。

      他说:“新政策是一种渐进式的历史街区保护,靠中外财力把一个一个院子修复起来,希望以后可以逐渐连成片,那我们就达到目的了。”

      但也有专家指出,政府应该推行居民贷款修房制度,鼓励民间自行自愿推广修缮活动。如果只是卖掉和修建两三处院子倒无所谓,如果整条胡同都卖给外地人或外国人,让他们自行改建,以后胡同里传出的都是外国话或地方方言,那北京的味道也就改变了。

      据了解,买主改建四合院有“三不变”原则需遵守:格局不能变,院落不能打穿;高度不能变,不能盖楼房;外部颜色和材质不能变,要保持青砖、灰墙。

    出售是为了保护

      四合院是老北京人世代居住的主要建筑形式,一般指北房、东厢房、西厢房和南房四面围合而成的庭院式住宅。四合院起源于商、周时期,发展于元、明两代,到清代进入了顶峰状态,它见证了古都北京绵延850年的演进历史。

      这种民族特色鲜明的传统建筑,因为环境舒适、文化底蕴丰富,还有高度的私密性与亲和性,而受到无数中外人士的垂青和向往。

      由于城市改造、缺少保护等原因,北京四合院的数量近年来迅速减少。从1950年代的1700万平方米,减少到现在的300万平方米、约3000多座四合院,只占北京市城区总面积的3.4%。

      目前残留下来的四合院多是损坏严重、亟待修缮,政府无力负担所有四合院的维修资金。因此,北京市政府决定把四合院的保护推向市场,由民间资本来保护四合院。

(此为打印板,原文网址:
http://news.boxun.com/news/gb/china/2004/12/200412060208.shtml)


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