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童大焕:养老地产多是「断代产品」
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(博讯北京时间2014年12月26日 转载)
     童大焕 独立学者
    
    童大焕:养老地产多是「断代产品」


    绝大多数养老地产都是打着养老的旗号卖定位尴尬的郊区房产。
    
    我完全不看好养老地产,原因比较简单──它们离想象近,离人性远!那是一个近半都靠臆想和美化描述出来的一桩生意──我有一座房子,面向大海,春暖花开;或者──我有一座房子,面向自然,鸟语花香。这其实是中青年对老年生活的想象。我们正在经历但未曾经历过老年社会,养老地产所虚构的生活成为如今中青年的海市蜃楼。
    
    绝大多数养老地产都是打着养老的旗号卖定位尴尬的郊区房产,这些房地产完全不适合时间紧张又有孩子要上学的中青年,那就只好打着周末休闲度假或者养老的旗号,反正把房子卖出去或者借着养老地产的名义把保险卖出去就是王道,卖出去以后到底是用来养老还是用来养老鼠,他们可不管。
    
    人生缺什么就最想什么,热闹忙碌中的中青年人最渴望的是「采菊东篱下,悠然见南山」的悠闲自在与亲近自然,因为这正是中青年当下所缺乏的。但老年人最缺乏的不是悠闲和亲近自然的机会,他们有大把无聊的时间,他们最缺乏的是热闹,越接近生命的尽头,就越害怕孤独和寂寞!而所谓郊区养老地产,事实上是把老年人往孤独和寂寞的生命隧道里送!
    
    现在所谓养老地产,完全忽视了老人最大的需求──要温暖,要热闹,而不是清寂。以为有好山好水好医疗就可以。其实老人只需要热闹,其他反倒在其次。现在的养老地产是反其道而行。我曾经在课件或文章中提到,2013年底,我的一位客户朋友在广州近郊有一处地铁边的连排别墅,就是留给老人住的,环境优美,但老人只住了一晚上就再也不住了,原因何在?答曰:「太安静了!」我让她「毫不犹豫地卖掉」,她听从了我的意见,在2014年全国性楼市低迷前成功实现「农村包围城市」。
    
    相当多数的养老地产认为优山美地、好房子好设计,偏高端住宅外加好的医疗服务就可以,有的宣传从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护,也是极大的误会。生命越老越淡然,对物质的需求反倒退居其次。而医疗服务方面,世界上绝大多数老人80%以上的医疗费用是花在临终医疗上,平时一个全科小诊所就能对付。而在临终医疗方面,那就是一张病床的需求,并没有特殊的外部自然环境要求。
    
    越是老年,越要与丰富多彩热闹多姿的生活为伍,与年轻人为伍,与少年儿童为伍,这样他们才更有活力与激情;即使偶然遇到「险情」,在人海之中也比在山水之间更容易被发现被救助,人海中比自然中更安全。让一堆老人扎堆凑在一起的养老方式,多数时候是迫不得已,并不是最科学最人性最人道的办法。天天都只有一堆老人在一起,不断看着熟悉的人逐渐离世,会加剧老人的暮年心态,未必是一种好选择。
    
    所以我判断现在大量建设的养老地产(其实还应该包括大量城市郊区休闲度假类项目,甚至不排除一些豪宅)会成为真正的「断代产品」,就是只有现在买的那批中青年年老时去住,成为「自买自住型产品」,只住了一代人的一小段时间,以后就会乏人问津逐渐衰败,像日本今天正在发生的状况一样,等这批老人相继离世以后,这些养老和郊区地产就再也卖不出去也无人居住了,最终唯一的命运就是等待被拆除。
    
    1949年以来直到1998年,长达半个世纪的时间里中国人几乎不盖房子,不知道房地产怎么回事,所以1998年以后房地产市场一启动,什么新鲜概念都能卖钱,什么郊区豪宅、养老地产、海景房、山景房、旅游度假房等等,加上过去十几年通货膨胀给房地产带来的财富效应,让人误以为只要买房就能挣钱而且是稳赚不赔挣大钱。但是很快,买单的时候就要到了!
    
    来源:东网 (博讯 boxun.com)

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